EN
ДОМЭКСПО в FacebookДОМЭКСПО ВКонтактеДОМЭКСПО в TwitterДОМЭКСПО в InstagramДОМЭКСПО в Youtube

 

 

 

35-я международная

выставка недвижимости

 

 

 


23-26 февраля 2017

Москва, ВДНХ, павильон 75

 

 

 

Участвовать в выставке

 

Разделы выставки

 

 

 

36-я выставка Домэкспо пройдет

14-17 сентября на ВДНХ, пав.75

 

 

 

Наши партнеры

партнер по зарубежной недвижимости

интернет-партнер по зарубежной недвижимости

 

 

Выставки РВК "ЭКСПОДИЗАЙН

 

Официальные застройщики

ХОК «МОНТАЖНИК»

 

ИНТЕРЭКСПО

Поработали одним местом

 

За последние двадцать лет Москва сильно изменилась — там, где раньше находились промышленные производства, теперь формируются производства интеллектуальные. В эпоху интернета и инноваций в вопросе развития городов и страны на первое место выходит человек, создающий новые технологии. В каких пространствах ему удобнее работать и жить, и что собой представляют «фабрики» XXI века?

 

В эпоху промышленного переворота главным ресурсом для развития городов было замещение ручного труда машинным. На рубеже XIX-XX веков в Москве возникла необходимость в крупных производственных помещениях — тогда в городе активно строились заводы, на территории которых располагались большие трех- пятиэтажные цеха.

 

На протяжении большей части XX столетия эти предприятия играли решающую роль в развитии страны — за их счет она превращалась в сельскохозяйственную и промышленную державу. Теперь же, в постиндустриальную эпоху информации, пальма первенства досталась информационным и IT-технологиям.

С 1970-х годов промышленные производства, располагавшиеся в центральных районах Москвы, начали выводить за пределы города — в первую очередь, из-за транспортных проблем. Опустевшие промзоны еще в 1980-х планировали осваивать в новом качестве. Однако этот процесс остановился примерно на два десятилетия в результате распада СССР.

 

К реновации бывших промзон в столице вернулись в нулевых — тогда началась реконструкция заводских зон в районе «Павелецкой» — они «воскресли» как деловые центры (например, «Новоспасский Двор» и «Аврора Бизнес-Парк»).

 

Конечно, российские застройщики учились у западных, отметил директор по девелопменту компании KR Properties Александр Подусков в ходе состоявшегося в начале июня пресс-ланча Rambler&Co и KR Properties «Медиа-квартал "Даниловская мануфактура" и IT-квартал "Красная Роза" — фабрики XXI века».

Дело в том, что за границей освоение бывших промзон началось гораздо раньше. В Нью-Йорке еще в 1940-х годах появились лофты — опустевшие промышленные помещения, переделанные в творческие студии и жилье. К 1960-м этот формат недвижимости стал одним из самых модных среди креативных людей. Заводские кирпичные стены, чугунные батареи, трубы, высокие потолки, огромные окна — сама атмосфера лофтов давала неповторимое ощущение свободы, позволяла выходить за рамки правил.

 

«Сейчас мы тоже занимаемся реновацией таких помещений в Москве — приспосабливаем их для тех арендаторов, которым важны даже не столько физические характеристики бывших промышленных цехов, сколько эта особая креативная атмосфера», — пояснил Александр Подусков.

 

По его словам, KR Properties, ориентируясь на западные примеры (один из самых ярких — офис Google в Нью-Йорке, который занимает целый квартал — бывший порт), в 2004 году запустила первую очередь одного из первых подобных кварталов в Москве — «Красную Розу», где сегодня один из ключевых арендаторов — «Яндекс».

 

«На тот момент формат был очень востребован, в основном, западными арендаторами. Примерно в 2007-2008 годах такими офисами стали интересоваться отечественные IT- и медиа компании, такие, как Rambler&Co и "Профмедиа"», — рассказал он.

Именно тогда в России подобные компании начали свое активное развитие. Поскольку основной ресурс их роста — люди, появилась необходимость создания для сотрудников идеальных условий труда. В то же время начали развиваться и креативные арт-кластеры на основе промзон. Например, в 2007 году стартовала реновация бывшей шоколадной фабрики «Красный октябрь». Затем появились Artplay и «Винзавод».

«Мы же сконцентрировались на медиа и IT-формате. Мы решили на территориях, которые исторически являются производственными, создать места для размещения современных производств», — заявил в ходе пресс-ланча генеральный директор компании KR Properties Сергей Матюхин.

 

По его словам, сегодня бывшая шелкоткацкая фабрика «Даниловская мануфактура» стала медиа-кварталом: здесь снимают офисы компании Rambler&Co, «Профмедиа», «Централ Партнершип», SPN Communications. В IT-кластере «Красная Роза», помимо штаб-квартиры «Яндекса», находятся головные офисы Systematica, JetSmarter, НЛМК, концерна «Калашников».

 

К подобным кластерам, где арендуют помещения компании этих секторов, можно отнести и «Флакон» (большой популярностью пользуется среди стартапов, поскольку здесь низкие арендные ставки), «Арму», «Новоспасский Двор», считает заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова.

 

Компания Rambler&Co впервые сняла для себя несколько офисов в «Даниловской мануфактуре» в 2010 году, рассказала PR-директор компании Rambler&Co Софья Иванова. Сейчас компания арендует здесь около 13 тысяч квадратных метров — все подразделения (около 1,8 тысячи сотрудников) находятся в одном месте.

«У нас нет никаких средств для производства, кроме людей и их таланта. Мы ничего не умеем делать, кроме того, как создавать качественный интересный контент и изобретать сервисы. Для этого нам нужно собирать крутые команды из профессионалов своего дела, людей неравнодушных, людей талантливых — в одном месте. И создавать для них условия, позволяющие развивать свой талант, придумывать, изобретать, писать, сочинять. Именно здесь созданы те самые условия. Поскольку мы конкурируем с другими IT- и медиа-компаниями только своими идеями, командами и людьми, офис — это одно из наших преимуществ», — объяснила Иванова.

Похожими мыслями поделился и генеральный директор IT-компании Systematica Business Software Алексей Курочкин: «Мы переехали в "Красную Розу" в 2010 году. Стиль "лофт" — это не просто стекло и бетон, а в каком-то смысле "тепло" по сравнению со стандартными офисами. Здесь нашим сотрудникам комфортнее, удобнее настраиваться на творческий лад».

 

А генеральный директор ВКПМ (медиахолдинг «Профмедиа»), «Газпром медиа радио» Юрий Костин отметил, что промзоны — это изначально места созидания, рабочего процесса. Такие фабрики нового формата, как «Даниловская мануфактура», куда уже переехала часть подразделений холдинга и скоро переберется большинство радиостанций, имеют ту самую энергетику, необходимую для творчества и работы, указал он.

«Раньше мы арендовали очень простые офисы: радио можно делать на кухне, и даже, скажу по секрету, просто с помощью айфона. Но здесь, во-первых, все команды объединятся, во-вторых, на базе кластера будут созданы современные высокотехнологичные студии. Сегодня радио — это, как ни странно, не только звук, но и видео — все артисты, которые появляются у нас в эфире, попадают в своеобразную "телестудию". В "Даниловской мануфактуре" у нас будет гораздо больше возможностей для обеспечения всех этих процессов», — пояснил Костин.

 

Помимо офисов, в составе таких кластеров имеется вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура. И в них, и правда, можно оставаться 24 часа в сутки семь дней в неделю — лофты идеально подходят людям, которым удобно совмещать рабочее пространство с жильем.

Жилье в зданиях бывших фабрик выбирают те, кому близка по духу особая атмосфера таких объектов, кто предпочитает эксклюзивность, рассказывает генеральный директор «Хайтэк Девелопмент» Роман Аблаев. Также им удобно, что не приходится тратить время на дорогу до работы.

Однако, как отмечает эксперт, в последнее время сторонников лофт-формата становится больше, его целевая аудитория расширяется — в помещениях бывших заводов живут и работают, в том числе, «классические» бизнесмены.

«Причиной этому стал пересмотр традиционного отношения к бизнесу. Во-первых, лофты позволяют экономить на транспортных расходах и на аренде, во-вторых — раскрывать потенциал работников. Иногда компании переселяют в такие проекты некоторых сотрудников или даже целые подразделения», — поясняет эксперт.

Таким образом, с развитием фабрик XXI века наша страна имеет все шансы на то, чтобы занять достойное место в постиндустриальном мире высоких технологий и информации. И возможно, этому будут способствовать не только традиционные в этом процессе медиа и IT, но и компании из других, «приземленных» сфер.

 

Источник: Дом.Лента.ру

Светлана Бирина: «Покупать и еще раз покупать...»

 
Время покупателя на рынке недвижимости диктует свои правила. Несговорчивые собственники теряют время на простое квартир, в то время как выбор остается за самыми конкурентоспособными предложениями. Жилье в плохом состоянии и варианты без ремонта уже не так востребованы, как раньше. Падает в цене и старый жилой фонд. О дисконте и тенденциях рынка рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
 

— В текущем году, как и в 2015-м, сохраняются благоприятные условия для покупателей вторичной недвижимости. Ту же самую квартиру можно купить намного дешевле, чем раньше. Какие сейчас существуют дисконты? Есть ли примеры сделок?

 

Светлана Бирина: «Покупать и еще раз покупать...»Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»

— Реализация квартир, как и в прошлом году, идет на падающем рынке. Маятник качнулся в сторону покупателей, и продажи квартир редко обходятся без дисконта. Рекламная цена не совпадает с фактической, и так происходит примерно в 80% случаев. На сделку собственники жилья уже выходят с меньшим ценником. Размер скидки в денежном выражении зависит от стоимости жилья. Чем квартира дороже, тем больше экономия в рублях. Разница с первоначальной стоимостью может достигать 10–15%. Все индивидуально. Например, мы продавали двухкомнатную квартиру на юге Москвы за 11 млн руб. Покупатель нашелся, и цена была откорректирована до 9,6 млн с учетом конъюнктуры рынка.

 

— Рынок вторички неоднороден. В продаже и хрущевки, и высотные панельные дома, и сталинки, и свежепостроенные монолиты. Все предложения так или иначе пострадали в период кризиса. Но, может быть, есть сегмент, где эта ситуация проявилась особенно ярко?

— Конкуренция на рынке вторичного жилья усилилась, и покупатели стали более избирательными. В этой ситуации пострадали предложения экономкласса, находящиеся в плохом состоянии, — старый жилой фонд, панельные и блочные дома. Люди стараются на всем сэкономить, но жилье, требующее капитального ремонта, пользуется меньшим спросом.

 

— С учетом стагнации, которая происходит сейчас, стоит ли сохранять свои средства с помощью вторичной недвижимости?

При совершении сделки люди чаще всего обращаются в риелторское агентство — договорные отношения с крупной компанией надежнее, чем с частным маклером. Их конкурентоспособность в привлечении рекламных и прочих ресурсов, намного мощнее и эффективнее.

— Вторичку сложно назвать привлекательным активом для инвесторов, однако мы его советуем рассмотреть как хорошую возможность по экономии и сбережению средств. Сейчас квартиры очень выгодно покупать: как бы сильно ни просел рынок, ценовые колебания имеют цикличный характер. И после периода стабилизации стоимость квартир опять пойдет вверх, тем более что Москва и область всегда будут пользоваться спросом. Приобретая недвижимость сегодня, покупатель наверняка выиграет завтра.

 

— Как вы думаете, какой сегмент восстановится быстрее всего в случае положительной конъюнктуры?

— На мой взгляд, восстановление будет пропорциональным практически по всем сегментам.

 

— Дайте свои рекомендации... Не получится ли так, что покупатель останется в минусе даже после восстановления рынка?

— Покупатель не останется в минусе, так как речь идет о высоко востребованном и очень ликвидном активе — московской недвижимости. Более того, рынок все равно отыграет свои позиции. После того как цены достигнут дна, они оттолкнутся от него и начнут расти. Это аксиома.

 

— Есть ли сейчас недвижимость, которую можно в буквальном смысле приобрести за копейки?

— Дешевле всего, не считая долей и комнат, — старый жилой фонд: хрущевки и малогабаритки на окраинах Москвы. Стоимость обычных однокомнатных квартир в пятиэтажках заметно упала. Как вариант, однушка в Бирюлево предлагается за 4,6 млн руб.

Дисконт на квартиры в тех же хрущевках связан с перенасыщением рынка и низким спросом на подобное жилье. Все-таки это менее ликвидные варианты, которые никто не будет покупать за большие деньги. Даже когда рынок начнет восстанавливаться, мы не ожидаем сильного роста цен в данном сегменте. Для этого нет никаких предпосылок. В конце концов, большую конкуренцию старому жилому фонду составляют квартиры в новостройках, пусть и расположенные в Подмосковье. Границы между областью и Москвой сейчас стерты и не так различимы, как раньше. Приобретать недвижимость еще дешевле, то есть с обременением и прописанными в квартире людьми/иждивенцами, мы не рекомендуем по вполне понятным причинам, хотя размер дисконта может достигать 35–40%.

 

— Какие сделки сейчас в топе на рынке вторичного жилья? Что покупают? Растет или падает число обменов с приобретением квартир большей площади?

— Наименее чувствительны к кризису альтернативные сделки, так как клиенты дешево и покупают, и продают жилье. Финансовых потерь такой вариант не предусматривает. Еще одна выгодная формула сегодняшнего дня — взаимозачет, то есть обмен на первичное жилье. В отличие от дешевеющей вторички новостройка увеличивается в цене по мере повышения стадии готовности. Тем, кто планирует брать ипотеку, сделка выгодна благодаря действию госсубсидирования.

 

— Жива ли ипотека? Кто покупает жилье с помощью заемных средств? Какие фигурируют суммы, сделки? Не отпугивают ли текущие ставки заемщиков?

Более 50% риелторов-стажеров принимают решение уйти из профессии после 3–6 месяцев работы.

— Ипотека жива. Те покупатели, которые смогли накопить достаточный первоначальный взнос, восполняют недостающую сумму за счет жилищных кредитов. Зачастую эти деньги нужны для совершения доплаты, так как основной объем сделок на вторичном рынке недвижимости составляют «альтернативы», то есть обмены.

Ставки сейчас уже никого не пугают. Наши банки-партнеры предлагают кредитование на уровне 12,5%. Конечно, количество ипотечных клиентов заметно сократилось в последнее время, но это связано не столько со стоимостью кредитов, сколько с общей экономической ситуацией в стране. Многие просто не спешат возлагать на себя серьезные финансовые обязательства, опасаясь за свою платежеспособность в будущем.

 

— Как ведут себя собственники жилья? Будут ли они снимать квартиры с продажи или останутся на рынке?

— Продавцы, которые не хотят «двигать» цены, просто оставляют свои квартиры в экспозиции, но такие варианты простаивают. Также некоторые собственники убирают объявления из баз до лучших времен. Они вполне могут подождать до наступления более благоприятных условий по сделке. В то же время собственники, нуждающиеся в срочном решении проблемы, не уходят с рынка, тем более что причин для продажи жилья может быть множество. Одним требуется разъезд с родственниками или переселение в более просторную квартиру, другие перебираются в более благоприятный район, третьи реализуют ипотечное жилье, так как не справляются с финансовыми обязательствами.

 

— Что можно посоветовать покупателям в 2016 г.?

— Покупать и еще раз покупать.

 

— А как себя чувствуют риелторы в текущих условиях рынка? Можно ли говорить о том, что стало сложнее работать с клиентами? Есть ли сокращения в отделах из-за сжимания спроса?

— Кризис внес свои коррективы: сроки экспозиции квартир серьезно выросли на фоне падающего спроса. Рынок переживает непростой период, но это не повод для уныния и застоя. Важно не сетовать о прошедшем, а подстраиваться под новые условия. Те компании, которые смогут гибко отреагировать на новые требования рынка, сохранят и нужный уровень продаж.

В нашем департаменте сокращений не было и не будет. Наоборот, мы рады видеть новых специалистов в своей команде. Нельзя сказать, что с клиентами стало особо тяжело работать, но не все продавцы морально готовы к серьезным дисконтам. Многие самостоятельно оценивают квартиры, ориентируясь на объявления, размещенные в открытых источниках, и оказываются в плену завышенных ожиданий. Дело в том, что в базах по недвижимости размещено огромное количество объектов по стоимости, не соответствующей рынку. Такие квартиры «стоят», а не продаются. Реальная цена сделки существенно отличается от рекламной, и это нужно понимать.

 

— На ваш взгляд, как кризис повлиял на рынок частных услуг? Очистится ли отрасль от непрофессиональных маклеров, работающих самостоятельно? Чем рискует клиент, обратившийся к ним?

— Было бы хорошо, если бы люди реже обращались к частным маклерам! К сожалению, рынок переполнен дилетантами, которые предлагают свои услуги в сфере жилья. Человек, который работает частным образом, не несет никакой ответственности. Договор не заключается, и некому контролировать такого специалиста.

В то же время клиенты, желающие купить или продать квартиру, хотят сэкономить, поэтому нередко доверяют такой дорогой актив, как жилье, человеку с улицы. Печальных примеров подобного сотрудничества масса, поэтому сделки должны проводить профессионалы. Кроме того, компании постоянно организуют тренинги, направленные на обучение персонала, и сотрудники «правильных» агентств всегда в курсе самых последних изменений, происходящих в законодательной сфере.

Однако, работая с частником, клиент рискует и деньгами, и квартирами, и экономия получается весьма сомнительной. Более того, сейчас можно воспользоваться интересными спецпредложениями от крупных компаний, которые делают услуги для клиентов более доступными. Например, это специальные купоны на скидки, особые условия по взаимозачету квартир, наличие социально ориентированных тарифов для пенсионеров, студентов, военных и молодых семей. Так, клиент, выбирающий квартиры из нашей базы, сможет абсолютно бесплатно воспользоваться услугой сопровождения сделки, при этом мы обязательно представляем заключение о юридической чистоте объекта.

 

— Что позволяет риелторским компаниям оставаться на плаву? Сложнее ли стало конкурировать с частниками? Становятся ли люди более осторожными или все также доверяют им?

— Выбор при совершении сделки все чаще падает на риелторское агентство: люди понимают, что договорные отношения с крупной компанией надежнее, чем с частным маклером. Очень хорошо, что свою роль в этом сыграли СМИ, которые информируют о случаях мошенничества со стороны черных риелторов. Поэтому люди прислушиваются к мнению экспертов и отказываются от сомнительных сделок. Явные аргументы против — мошенничество и некомпетентность. К этому можно добавить меньшую конкурентоспособность в привлечении рекламных и прочих ресурсов, которые у компании намного мощнее и эффективнее.

 

— Как чувствует себя сегмент вторичной недвижимости с точки зрения риелторского бизнеса? Можно ли прогнозировать падение комиссии? Сколько стоят сейчас риелторские услуги?

— Вторичка переживает не самые лучшие времена. Это факт. Но мы не стоим на месте — постоянно проводим интересные акции для клиентов, ведем работу с сотрудниками, чтобы держать их в тонусе и улучшать качество обслуживания, занимаемся организацией тренингов. У нас абсолютно рабочий настрой — ведь рынок жив и сделки идут.

 

— Есть ли усиление тенденции перетекания кадров? Куда идут люди, работающие с сегментом вторичного жилья? Или, наоборот, сотрудники риелторских компаний, по вашему мнению, никаких резких изменений в сфере своей деятельности не планируют?

— На самом деле, разумеется, люди держатся за свои места. Никто не уходит с работы. Исключение составляют неэффективные сотрудники, с которыми расстаемся мы сами.

 

— Есть ли перетекание кадров из вторички в сегмент новостроек?

— В нашей компании такой ситуации мы не наблюдаем. Возможно, в целом на рынке имеются единичные случаи перехода специалистов, работающих со вторичным жильем, в сегмент новостроек, но явной тенденции точно нет.

 

— Работа в риелторской сфере требует определенного склада ума. Какими навыками должен обладать антикризисный риелтор? Что культивируете в вашем штате специалистов?

 

— Наше главное кредо: работать и работать на результат! Но профессия агента, имеющего дело с недвижимостью, действительно, является весьма специфичной и подходит далеко не всем. Настоящий риелтор — продавец, юрист и психолог в одном лице. Нужно работать с людьми и, кроме того, вкладывать в профессию очень много сил и обладать терпением. Каждая ситуация оригинальна, каждый клиент уникален, поэтому важными качествами становятся коммуникабельность и стрессоустойчивость. Требуется находить со всеми общий язык и при этом оставаться профессионалом своего дела.

Риелторская деятельность очень емкая сама по себе и требует знания юридических нюансов, взвешенного подхода, понимания ситуации клиента. Например, к нам обратился покупатель, у которого в наличии было всего 2 млн руб. Клиент интересовался, какую недвижимость он может позволить в рамках своего бюджета. Сотрудник компании внимательно его расспросил и выяснил, что человек работает недалеко от станции метро «Новогиреево» и снимает квартиру, и именно в этот момент как раз в экспозиции был хороший вариант в Железнодорожном за 4,5 млн руб. Мы предложили посмотреть эту квартиру, и вскоре клиент уже вышел на сделку, взяв кредит. Сейчас тот самый покупатель живет в выбранном районе и платит за собственное, а не чужое жилье.

Еще одно обстоятельство — разъездной характер работы. Рабочий день — ненормированный, и агент не сидит на месте. Профессия связана с постоянными передвижениями по всему городу. Встречи, показы, получение справок и других документов — все это в любую погоду, с самого утра и до позднего вечера.

В идеале у агента должно проходить несколько сделок каждый месяц, но такими результатами может похвастаться не каждый. Многое зависит не только от объема звонков, количества клиентов и качества работы агента, но и от сложившейся ситуации в каждом конкретном случае. Бывает так, что все уже почти готово, но сделка срывается в силу форс-мажорных обстоятельств.

 

— Много ли тех, кто в процессе стажировки понимает, что эта профессия не для них? И как вы относитесь к начинающим специалистам?

— Как правило, чтобы понять, что эта профессия «твоя», новичку достаточно проработать от трех до шести месяцев. Как показывает практика, более 50% стажеров принимают решение уйти из профессии.

Я, например, считаю важным привлекать стажеров. На мой взгляд, зачастую лучше самому научить новичка и вырастить из него отличного специалиста.

 

— Сейчас мы говорим о настоящем профессии «риелтор». А если заглянуть в будущее? Что ждет этих специалистов в дальнейшем? Например, внедрение новых технологий может оказать влияние на их деятельность?

— Безусловно. Мы выступаем за инновации и цивилизованный подход к рынку. Риелтор — востребованная профессия, которая требует определенного подхода. Удобный сервис, экономия времени, наличие электронного документооборота, вариативность услуг, качество и гарантии надежности, прозрачность сделки — вот к чему стремится рынок, а риелтор, работающий как «бабулька-пенсионерка с бумажками», должен уже давно кануть в Лету...

 

— После активной рекламы баз в сфере недвижимости риелторам прочили потерю своих позиций, однако этого не произошло. Что делает этот бизнес конкурентоспособным?

— Базы недвижимости, находящиеся в открытом доступе, вкупе с рекламой не являются конкурентами агентств. Мы продаем услугу, а базы — это площадки, не всегда наполненные актуальными и реальными предложениями. Таким образом, в этом плане преимущество остается за компаниями, которые могут предложить качественный выбор жилья и помощь в оформлении сделки.

 

Источник: Недвижимость и цены

 

Только через нотариуса: как изменятся сделки с жильем

 

В июне 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать жилье в долевой собственности без нотариуса. Это означает, что теперь каждая сделка с долями квартир и домов должна быть в обязательном порядке заверена нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку.

 

Поправки затрагивают сделки и с целыми квартирами, и с отдельными долями — в том случае, если несколько собственников владеют квартирой в рамках общей долевой собственности. «Теперь сделку по продаже недвижимости можно совершить в простой письменной форме только при условии, что собственность индивидуальная либо общая совместная — без определения долей», — объяснила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Ирина Андрейченко. Под общей совместной собственностью в России понимают случаи, когда владельцами одной квартиры или дома считаются несколько человек, у которых есть одно свидетельство о праве собственности на всех. Начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Александр Сагин подтвердил, что по новому закону такие сделки не требуют заверения.

 

Нововведение серьезно изменит рынок, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и нотариусы. «Прежде нотариальные сделки были исключением из правил. Договоры составлялись в основном в простой письменной форме, — рассказала Андрейченко. — В настоящее время у нас нет статистики по количеству нотариальных сделок после принятия нового закона, однако, учитывая, что по меньшей мере половина квартир находится в общей долевой собственности, становится понятно, какой процент участников сделок обратится к нотариусу». «Раньше нотариальное заверение было необязательным, редко кто пользовался данной услугой — всего около 5% покупателей», — добавила Оксана Иванова из риелторского агентства «НДВ-Недвижимость».

 

Запрет на дарение, обмен и продажу долей без нотариуса — наиболее заметное, но не единственное новшество, которое предусматривает новый закон. Так, со 2 июня 2016 года без нотариального заверения невозможно провести ни одну сделку с жильем, принадлежащим несовершеннолетнему собственнику. «Теперь лишь 1–1,5% от общего количества сделок можно оформить в простой письменной форме. Например, это сделка купли-продажи, когда владельцем недвижимости является один взрослый собственник», — заявила управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Закон уже работает на практике, обойти новые требования и зарегистрировать сделку в простой письменной форме невозможно, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентствах «Миэль», «Инком», «Релайт» и НДВ. «Как всегда, в законе есть лазейка — ставишь в договоре продажи дату 1 июня 2016 года и экономишь деньги на нотариальную сделку. Вопрос в том, как долго граждане смогут это делать», — написал в своей колонке на сайте «НГС-Недвижимость» президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский. «Случаи успешного проведения сделок без нотариального свидетельствования в Росреестре скорее связаны с невнимательностью или незнанием конкретными государственными регистраторами новых правил отчуждения долей», — пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

 

Зачем нужен закон

Новый закон ликвидирует лазейки, которыми пользовались мошенники, уверены в Федеральной нотариальной палате. «Последствия однозначно положительные, — рассказал Сагин. — И для граждан, чьи права будут надежно защищены, и для достоверности сведений государственных реестров, до сих пор часто оспариваемых в суде. Даже по прошествии времени бывали случаи, когда добросовестный покупатель обнаруживал, что принадлежащая ему недвижимость, приобретенная в соответствии с действительной на тот момент записью в ЕГРП, более не является его собственностью, так как предыдущие сделки оспорены в суде. А если мошенники исчезли, то и ущерб никто не возместит. В отличие от нотариуса, который всегда несет полную имущественную ответственность за свои действия. В случае если у нотариуса возникнут сомнения в совершении притворной сделки (например, подмены купли-продажи дарением), он сможет отказать в ее удостоверении».

Дополнительную защиту сделки обеспечит обязательство нотариуса вслух зачитывать договор дарения, мены или купли-продажи, считает генеральный директор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. «Нотариус удостоверяет, что подпись под договором поставлена именно тем лицом, которое должно ее поставить, а также что участники сделки трезвы и понимают значения своих действий», — пояснил Барсуков.

Тем не менее многие риелторы, а также покупатели и продавцы недвижимости остались недовольны нововведениями. «Продавцы относятся нейтрально, поскольку не они несут расходы по совершению указанных действий. Покупатели возмущаются, но терпят, поскольку им не оставлено выбора, — сообщила Ирина Андрейченко из «Инком-Недвижимости». — Существует мнение, что новый закон является антириелторским, что продавцы и покупатели жилых помещений перестанут обращаться к риелторам, поскольку «все проверит и сделает нотариус». Однако нотариус не вправе заниматься предпринимательской и иной оплачиваемой деятельностью. Подбирать жилые помещения, искать покупателей, устраивать сделки и передачу имущества по-прежнему будут риелторы».

«Это закон не антириелторский. Он, на мой взгляд, антигражданский, — парировал Константин Барсуков. — Все участники рынка недвижимости прекрасно понимают, что риелторы — единственные, кто реально занимается проверкой юридической чистоты квартиры. Кто еще из участников рынка может это сделать? Нотариус? Он получает документы по квартире накануне сделки и физически не может проверить информацию по предыдущим сделкам. Да ему это и не нужно. Нотариус гарантирует, что текущая сделка совершена без нарушения закона и теми лицами, которые вписаны в договор. И именно по законности конкретно этой сделки нотариус отвечает своим имуществом. Что было до этой сделки, на каком основании возникло право у продавца, нотариуса не интересует и в зону его ответственности не входит».

Главным аргументом сторонников нововведения служит гипотетическая ликвидация судебных споров о квартирах, которые могли продать незаконно, следует из комментариев нотариального сообщества. «Задача — добиться достоверности данных государственных реестров, когда запись в ЕГРП будет гарантирована ответственностью нотариуса. Стоит отметить, что расходы граждан на судебные разбирательства во много раз превосходят затраты на нотариальное удостоверение сделки, которое гарантирует гражданам защиту их прав», — отметил Сагин. «Существуют скептические мнения о том, что новый порядок направлен на увеличение сроков проведения сделок и поддержку нотариального сообщества, — ответила нотариусам Наталья Шаталина из «Миэль-Новостроек». — При этом новые правила не исключают возможности оспаривания сделок по отчуждению долей».

По процессуальному законодательству, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, разъяснила правовую сторону вопроса юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Ирина Андрейченко. «Такая законодательная презумпция заставляет задуматься: так ли бескомпромиссны и законопослушны все нотариусы? Учитывая печальную практику девяностых годов, далеко не всегда и не все, — заявила Андрейченко. — Чем дольше работает нотариус, тем бесстрашнее он становится. Многие помнят, какое количество нотариусов было осуждено в связи со злоупотреблениями полномочиями; нотариусы подвергались нападениям, у них похищали печати, их архивы горели… А утраченное имущество гражданам не возвращалось. На практике ответственность нотариусов ограничена только суммой страхового возмещения. Не секрет, что у самих нотариусов имущество в собственности находится редко». «Можно поздравить нотариальное лобби», — заключил Барсуков.

 

Как продавать квартиры и доли

Благодаря современному законодательству каждый, кто захочет продать свою долю квартиры или дома, обязан уведомить обо всех условиях будущей сделки остальных владельцев объекта недвижимости. В течение месяца существующие собственники могут потребовать преимущественного права покупки: в этом случае недвижимость придется продать им, а не постороннему человеку, разъяснили риелторы. «Извещение должно быть направлено в письменной форме, — указала Шаталина. — Нужно учитывать, что сделка по продаже доли может состояться не ранее чем через месяц после того, как остальным владельцам квартиры было отправлено официальное извещение. Правда, если участники долевой собственности напишут письменный отказ от покупки этой доли, то можно совершить сделку и за более короткий срок».

 

В результате снижается вероятность выкупа доли мошенниками по низкой цене — злоумышленникам невыгодно покупать долю по рыночной стоимости, объяснила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Но продавец может иметь намерение продать свою долю определенному лицу, с которым не состоит в родственных связях, например близким друзьям. И вынужден будет изначально предлагать свою долю соседям», — заметила Кузнецова.

 

Процесс регистрации сделки займет больше времени, констатировали риелторы. «Раньше мы могли провести сделку в один день: осуществить наличный или безналичный расчет между продавцом и покупателем и тут же подписать договор купли-продажи, составленный в простой письменной форме, это занимало в среднем один час, — приводит расчеты Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — Сейчас после выполненных взаиморасчетов необходимо приехать к нотариусу, составить договор купли-продажи, подписать его и отвезти на регистрацию». «Теперь в альтернативных сделках Москва — Подмосковье (их не так уж мало) придется ездить к разным нотариусам. То есть законодатели не только увеличили стоимость отчуждения недвижимости, но и усложнили процесс», — сообщил директор агентства «Релайт-Недвижимость».

 

Значительная часть сделок, в том числе ипотечных, заключается в банках, которые самостоятельно составляют договор купли-продажи за собственников, указали «РБК-Недвижимости» московские риелторы. Из-за этого участникам сделки приходится уезжать из банка к нотариусу для заверения, а затем возвращаться, чтобы получить деньги. «Учитывая, что нотариусы всегда находятся практически в шаговой доступности от офисов банков, нужды в присутствии нотариуса именно в офисе банка нет», — убеждена московский нотариус, член комиссии Федеральной нотариальной палаты по этике, профессиональной чести и имиджу Екатерина Лексакова.

 

Сколько стоит

До вступления закона в силу самостоятельное оформление сделки обходилось москвичам в 5 тыс. руб., подсчитали в компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости». «Госпошлина за регистрацию перехода прав на недвижимость равна 2 тыс. руб., еще от 1,5 тыс. до 3 тыс. руб. стоил проект договора купли-продажи, — объяснила Марина Толстик. — Если участники сделки решали воспользоваться услугами посредников (регистраторов), которые брали на себя проведение всего процесса, то расходы возрастали до 11–15 тыс. руб. Теперь оформление квартиры будет стоить от 20 тыс. руб.; в каждом случае сумма рассчитывается индивидуально. Дополнительно нотариус возьмет от 5 до 15 тыс. руб. за техническую работу». «Понятно, что при цене квартиры в Москве 15–20 млн руб. эти 15–20 тыс. руб. — ничтожная толика и погоды не делает, но для регионов цифра существенная», — считает президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский.

 

Чем дешевле будет квартира, тем дешевле окажется стоимость заверения, указали нотариусы и риелторы. «Согласно Налоговому кодексу, тариф составит 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 тыс. руб. То есть при продаже недвижимости ценой в 1 млн руб. тариф составит 5 тыс. руб. Если посмотреть на средние показатели по регионам и учесть, что мы говорим о долях в недвижимости, то можно говорить о некой условной величине стоимости доли в 500 тыс. руб. или меньше. Таким образом, тариф составит 2,5 тыс. руб. или меньше», — заявил «РБК-Недвижимости» Александр Сагин.

 

Кто именно будет платить нотариусу, пока неясно. «По негласно сложившемуся обычаю расходы по оформлению документов всегда берет на себя покупатель», — считает Марина Толстик. «Затратная часть ложится на продавца, — оспорила доводы коллеги Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — Раньше такой нагрузки не возникало. Продавцы жалуются на эти нюансы, хотя срыва сделок из-за подобной ситуации не происходило. Всегда удавалось найти компромисс». «Я думаю, что если предоставится выбор между квартирой с такими расходами и без них, то будет торг, — считает Константин Барсуков из «Релайт-Недвижимости». — Если продавцов на рынке станет больше, чем покупателей, то, скорее всего, расходы лягут на продавца. Если наоборот — то на покупателя. К риелторским услугам это не имеет отношения, поэтому риелторы вряд ли возьмут подобные расходы на себя».

 

Что будет с риелторами

Удорожание сделок с жильем за счет обязательного заверения у нотариуса можно было бы компенсировать снижением прочих издержек. Очевидный расход покупателя — оплата услуг риелтора. В условиях борьбы за клиента риелторские агентства могли бы снизить комиссию, чтобы удержать тех, кто не захочет тратить дополнительные деньги на нотариуса. Тем не менее на вопрос о том, не приведет ли введение обязательной платы за нотариальное заверение сделок к тому, что риелторы снизят свою комиссию, все опрошенные «РБК-Недвижимостью» агентства единогласно ответили «нет». «Можно говорить не о снижении, а об увеличении комиссии, — убеждена председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Продажа доли — очень сложный и трудоемкий процесс: времени занимает много, а комиссия при продаже доли существенно ниже, чем при сделке с целой квартирой. Поэтому риелторы стараются убедить клиентов в выгодности сделки со всеми участниками долевой собственности, а не с одним из них. Считаю, что такой же позиции станут придерживаться и другие участники рынка».

 

Выводы «Миэля» подтвердили в агентстве «Инком-Недвижимость». «Ни о каком снижении риелторской комиссии в нашей компании нет речи. Убежден, что такой же будет позиция всего профессионального сообщества, — заявил директор департамента вторичного рынка Михаил Куликов — Содержание профессиональной риелторской услуги — это помощь человеку в его проблемной жилищной ситуации: ее анализ, подбор оптимальных вариантов решения, переговоры с участниками возможной сделки, организация и обеспечение безопасности операции с недвижимостью. Это высокотехнологичный процесс, предполагающий, в том числе, обязательную работу «в поле». Нотариус не может заменить профессионального специалиста по недвижимости. Насколько нотариус гарантирует покупателю сохранение имущественных прав — вопрос открытый. На наш взгляд, законодатели добавили головной боли покупателям и существенно увеличили их расходы по сделке. Нотариусы, очевидно, благодарны; риелторы недоуменно пожимают плечами, а покупатели вынуждены платить по новым, по сути навязанным им счетам». «Если проводить аналогии, то подобные действия, совершенные коммерческой компанией, считались бы навязанной услугой. Но наши законодатели, видимо, считают по-другому», — поддержал коллег Барсуков.

 

Антон Погорельский

 

Источник: РБК-Недвижимость

Пять главных правил при покупке жилья

 

Покупка недвижимости — дело не только приятное, но и ответственное. И здесь нет разницы — первичный или вторичный рынок жилья интересует человека. Важно лишь одно — достаточно допустить самую маленькую оплошность и не миновать материальных потерь и моральных разочарований.

 

Именно по этой причине при решении о покупке недвижимости — как на первичном, так и на вторичном рынке — следует придерживаться следующих правил.

 

Первое правило заключается в том, что всеми силами надо избегать импульсивных покупок. Зачастую случается так, что покупатель видит дом или квартиру, жилье ему нравится, и решение о его приобретении принимается в считанные часы. При этом потенциальный покупатель даже не задумывается о перспективах или ликвидности того или иного жилого объекта.

 

А когда сделка уже оформлена, наступает прозрение: выясняется, что и район немного не тот, и инфраструктура хромает, да и добираться до работы вовсе не так удобно как казалось в самом начале. И сразу же начинаются попытки перепродажи квартиры или дома, которые зачастую затягиваются, нервируя незадачливого собственника. Так что не стоит поддаваться эмоциям, лучше подольше подумать, чтобы потом не раскаиваться в поспешном приобретении недвижимости. Эксперты рынка советуют спокойно и размеренно искать подходящую квартиру или дом.

 

Нелишне помнить о втором правиле покупки жилья — никогда не влезать в крупные долги. Особенно это касается тех, кто решил связать свою жизнь с ипотечным кредитом. Во-первых, покупатель должен четко просчитать — способен ли он на протяжении минимум десяти лет платить определенную сумму каждый месяц. И, во-вторых, необходимо отдавать себе отчет в том, что любой долгосрочный ипотечный кредит — это двойная переплата за квартиру. Условно говоря, берешь в ипотеку пять миллионов рублей, а на выходе получается. Что заплатил все десять миллионов.

 

Третье правило — здраво оценивать ремонт жилья и все прочие издержки. При выборе недвижимости и дальнейшем совершении сделки очень важно учитывать сопутствующие расходы. Также надо обратить внимание на налоговую нагрузку и коммунальные платежи, которые придется платить после приобретения квартиры или дома. Эксперты рынка недвижимости советуют помнить о том, что некоторые форматы недвижимости весьма дороги в эксплуатации. Поэтому не следует непременно брать жилье элитного класса — даже если на него в данный момент есть деньги. Ведь коммунальные платежи и прочие расходы могут нанести серьезный урон бюджету средней российской семьи. Так что класс жилья надо выбирать по своей зарплате.

 

Четвертое правило гласит, что квартиру надо покупать, ориентируясь на будущее. Например, молодой семье не стоит брать в ипотеку однокомнатную квартиру. Ведь в будущем у супругов могут появиться дети, а, значит, понадобится квартира большей площади. По этой причине есть смысл подождать и поднакопить финансы, чтобы взять уже двушку.

 

Пятое правило заключается в том, что квартиру надо покупать в наиболее благоприятное время. Иными словами, нельзя приобретать недвижимость на пике рынка. Каждый человек должен руководствоваться простым биржевым правилом, которое гласит, что надо покупать, когда другие продают, и продавать, когда другие покупают.

 

В общем, собираясь покупать квартиру или дом, надо вспомнить старую пословицу: “Семь раз отмерь — один раз отрежь”.

 

Источник: Вести-Недвижимость

Визовый режим и вид на жительство в Турции

 

На каких основаниях можно получить ВНЖ и гражданство Турции, какие документы понадобятся для оформления вида на жительство и на какой срок, вы узнаете из нашего материала. Обновлено 15 июня 2016 года.

 

Виза

По новым правилам, вступившим в силу 16 апреля 2013 года, гражданам России в одностороннем порядке разрешен въезд, транзит и пребывание на территории Турции в течение 60 дней без получения визы. При этом суммарное время, проведенное в стране, не должно превышать 90 дней в течение каждого полугодия с момента первого въезда.

 

Долгосрочная виза

В случае, когда необходимо пробыть на территории Турции более 60 дней безвыездно, следует оформить долгосрочную визу в турецком консульстве или в миграционной службе по месту пребывания, если вы находитесь на территории Турции. Одним из оснований на ее получение является владение недвижимостью на территории страны.

Документы, необходимые владельцу недвижимости в Турции для получения долгосрочной визы:

  • заграничный паспорт, срок действия которого истекает не менее, чем через три месяца после окончания поездки;
  • заполненная визовая анкета с приклеенной фотографией 3х4 см;
  • копии страниц заграничного паспорта, на которых находятся личные данные;
  • копия документа, подтверждающего наличие недвижимости в собственности (договор купли-продажи, тапу или договор аренды недвижимости на весь срок);
  • выписка с банковского счета или справка о месячных доходах (из расчёта $500 на месяц по человеку);
  • копия страницы российского паспорта, где находятся прописки/регистрации.

Срок оформления долгосрочной визы – до двух месяцев. Консульский сбор отсутствует. Долгосрочная турецкая виза для россиян – двукратная. Срок ее действия - до 90 дней подряд. Для пребывания на территории Турции на протяжении большего срока необходим вид на жительство.

оформление ВНЖ Турции

ОФормление ВНЖ на территории Турции 

Если вы находитесь  на территории Турции, например, приехали отдохнуть, существует возможность оформить так называемый туристический ВНЖ. Максимальный срок его действия составляет до одного года.

Для получения такого разрешения необходимо обратиться в Миграционную службу Турции (Emniyet Müdürlüğü Yabancılar Şube Müdürlüğü) по месту пребывания. Срок нахождения на территории Турции без визы и срок обращения в Миграционную Службу Турции зависит от того, гражданином какой страны вы являетесь. Например, представители России, Украины, Литвы, Эстонии и ряда других стран могут подать заявку в течение 60 дней с момента пребытия в Турцию. Для граждан Латвии, Казахстана, Азербайджана, Туркмении срок в два раза меньше - 30 дней.

Общий список документов для кратковременного разрешения на проживание (ВНЖ):

  • заявление на получение ВНЖ, зарегистрированное в системе миграционной службы и распечатанное в цветном формате, с подписью заявителя или его законного представителя;
  • загранпаспорт и копии всех егостраниц;
  • 4 биометрические фотографии, сделанные не позднее чем за полгода до подачи заявления;
  • подтверждения наличия необходимых финансовых средств на проживание (декларируется в форме заявления, но могут потребоваться и подтверждающие документы). Для этого необходимо наличие расчетного счета в любом банке Турции, на котором должны быть отражены денежные средства из расчет $500 в месяц на человека;
  • медицинская страховка, выданная турецкой страховой компанией (срок действие должен охватывать период, на который оформляется ВНЖ );
  • документы, подтверждающие наличие жилья на территории страны (свидетельство о собственности/ТАПУ/договор аренды, подписанный и заверенный у нотариуса. В случае договора аренды, необходимо приложить копию паспорта собственника и копию ТАПУ);
  • оплата госпошлины за оформление ВНЖ и пластиковую карту.

ВНЖ в Турции

 

ВНЖ через инвестиции

Инвестиции в экономику Турции (открытие бизнеса, приобретение недвижимости) являются основанием для получения вида на жительство в стране.

Подробнее остановимся на получении ВНЖ через покупку недвижимости. Имея свидетельство о собственности (ТАПУ) на недвижимость на территории Турции, вы можете без проблем получить вид на жительство сроком на один год.  Далее его можно ежегодно продлевать. При этом необходимо учесть, что при получении ВНЖ на год отсутствовать на территории Турции можно не более 120 дней в году. Если вы понимаете, что можете отсутствовать дольше, рекомендуем оформлять ВНЖ на шесть месяцев, а далее по необходимости продлевать.

При этом, даже при оформлении ВНЖ на полгода требуется медицинская страховка сроком на один год. Ее стоимость зависит от возраста человека и страховой компании - от 400 до 3200 турецких лир ($140-1100).

Оформление ВНЖ занимает от трех дней до трех месяцев. Сроки зависят от требований и загруженности Миграционной службы Турции. По истечении года, но не позднее, чем за пять дней до окончания срока действия выданного вида на жительство всю процедуру необходимо повторить. После чего ВНЖ продлевается в электронной системе Миграционной службы Турции.

Процедура подачи документов при получении ВНЖ на основании бизнеса аналогична. Только вместо ТАПУ необходимо предоставить документ,  подтверждающий наличие бизнеса в Турции (свидетельство о регистрации фирмы).

 

Также вид на жительство Турции можно получить:

  • на основании родственных связей (вступление в брак с гражданином страны или наличие турецких родственников)
  • на основании работы или обучения в стране
  • лицам, сопровождающим несовершеннолетних граждан, получающих образование в учебных заведениях Турции
  • лицам, направленным на лечение в Турцию

Лица в статусе ВНЖ имеют те же права, что и граждане Турции, за исключением права участия в выборах. Получить разрешение на работу не составит проблем.

гражданство Турции

 

Гражданство Турции

После пяти лет проживания в Турции при наличии ВНЖ можно ходатайствовать о гражданстве. Вместе с заявлением подаются следующие документы:

  • данные всех паспортов заявителя, а также гражданских паспортов его родителей, переведенные на турецкий язык и заверенные в нотариальной конторе;
  • копия документа о получении вида на жительство, срок которого истекает не менее чем через шесть месяцев;
  • если лицо состоит в браке и есть несовершеннолетние дети – документ, подтверждающий семейное положение и документы на детей, переведенные на турецкий язык и заверенные в нотариальной конторе;
  • документ из Министерства образования или турецкого консульства, подтверждающий знание турецкого языка;
  • заверенная справка о состоянии здоровья;
  • справка о доходах, заверенная в нотариальной конторе;
  • две цветные фотографии.

При заключении брака с гражданином Турции гражданство можно получить через три года. Для этого в течение месяца со дня регистрации нужно подать соответствующее заявление.

 

ДИПЛОМАТИЧЕСКИЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВА ТУРЦИИ В РОССИИ И РОССИИ В ТУРЦИИ

Посольство Турецкой Республики в Российской Федерации

115127, Москва, 7-й Ростовский пер., 12;

тел.: +7 (495) 994-48-08; факс: +7 (495) 956-55-97;

e-mail: embassy.moscow@mfa.gov.tr


Генеральное консульство Турецкой Республики в Санкт-Петербурге

191036, Санкт-Петербург, 7-ая Советская ул., 24;

тел.: +7 (812) 577-18-12; +7 (812) 577-19-88; +7 (812) 577-44-69

факс: +7 (812) 577-42-90

e-mail: consulate.stpetersburg@mfa.gov.tr


Генеральное консульство Турецкой Республики в Казани

420015, Казань, ул. Максима Горького, 23/27, а/я 141;

тел: +7 (8432) 99-53-10; +7 (8432) 99-53-11

факс: +7 (8432) 64-25-11

e-mail: consulate.kazan@mfa.gov.tr


Генеральное консульство Турецкой Республики в Новороссийске

353907, Новороссийск, ул. Свободы, 73, а/я 68

тел.: +7 (8617) 64-59-79; +7(8617) 64-59-52 

факс.: +7(8617) 61-39-00

e-mail: consulate.novorossisk@mfa.gov.tr


Посольство Российской Федерации в Анкаре

Karyagdi Sok. 5, 06692, Cankaya (P.K. 35 Kavaklıdere), Ankara, Turkey;

тел.: +90 (312) 439-21-22, 440-82-17;

факс: +90 (312) 438-39-52; 442-90-20

e-mail: rus-ankara@yandex.ru 


Генеральное консульство Российской Федерации в Стамбуле

Istiklal Caddesi 219 -225а, 34430, Beyoglu, Istanbul, Turkey;

тел.: +90 (212) 292-51-01, 292-51-02;

факс: +90 (212) 249-05-07

e-mail: visavitr@rambler.ru, gkistam@mid.ru


Генеральное консульство Российской Федерации в Трабзоне

Refik Cesur Sad. 6, Ortahisar, Trabzon, Turkey;

тел.: +90 (462) 326-26-00, 326-27-28;

факс: +90 (462) 326-26-01

e-mail: trabzon@mid.ru, trabzon@yandex.ru


За помощь в создании материала благодарим Ксению Балджи, компания Liga Real Estate и Юлию Джонгуш, компания Yunivir Real Estate

 

Фото: Pixabay: Activedia, falco, jarmoluk, ibrahimcataltr

 

Источник: Prian.ru

ТОП-10 стран с быстрорастущим рынком недвижимости: рейтинг Knight Frank

 

Международная компания Knight Frank в своем новом отчете Global House назвала страны, чьи рынки жилой недвижимости в 1-м квартале 2016 года выросли больше всего. Мировой лидер не изменился: рейтинг по-прежнему возглавляет Турция.

Для многих экспертов неожиданной стала потеря Австралией места в ТОП-5. Хотя цены на жилье во многих городах Зеленого континента стабильно шли вверх, Австралия с 4-й строчки рейтинга опустилась на 6-ю.

Фото: awesometravel.co.za

В целом ТОП-10 стран с наиболее активным рынком недвижимости в 1-м квартале 2016 года выглядит так:

  • Турция
  • Швеция
  • Новая Зеландия
  • Литва
  • Мальта
  • Австралия
  • Мексика
  • Израиль
  • Австрия
  • Ирландия

Источник: Zagranitsa.com

В России обложили подоходным налогом покупку зарубежной недвижимости в ипотеку

 

Федеральная налоговая служба России (ФНС) решила взимать налоги с россиян, которые купили недвижимость за рубежом благодаря ипотечному займу в иностранном банке. Это следует из июньской новости, опубликованной на сайте ФНС, и из официального письма, которое в мае 2016 года направило Министерство финансов налоговым инспекторам по всей стране, разъяснила «РБК-Недвижимости» руководитель департамента зарубежной недвижимости риелторского агентства W1 Evans Елена Мариничева.

 

Обязанность уплатить налог в российскую казну возникает в тот момент, когда налоговый резидент России берет кредит с маленькой процентной ставкой в иностранном банке, объяснили «РБК-Недвижимости» в W1 Evans. Российским налоговым резидентом называют человека, который проводит в стране более 183 дней за календарный год.

 

В настоящий момент базовая процентная ставка российского Центробанка равна 11%. Это означает, что взять кредит в розничном российском банке можно по ставке не ниже этой отметки. В то же время, во многих странах мира жителям доступны жилищные кредиты по намного меньшей ставке. К примеру, в Финляндии взять ипотеку можно под 1,83% годовых, в Швейцарии – под 1,75%, а в Дании действует ипотека с отрицательной ставкой. В теории воспользоваться такой ипотекой могут и российские граждане.

 

Для таких россиян в Налоговом кодексе России существует 212 статья, где прописана обязанность уплатить налог с разницы в процентах. Пороговым значением для валютных займов является 9%-ная отметка: все кредиты с более низкой ставкой российское законодательство считает извлечением выгоды, объяснил «РБК-Недвижимости» вице-президент московской коллегии адвокатов «Вердиктъ» Сергей Смирнов. «Ты получил в банке кредит, – рассказал Смирнов. – Деньги не твои – ты их должен вернуть. За пользование денежными средствами ты выплачиваешь банку процент. Никакого дохода ты не получил. Но если ты привез эти деньги в Россию и использовал их тут, то с разницы должен заплатить налог – ведь в России нельзя взять кредит под такой [низкий] процент».

В том случае, если россиянин не только оформил кредит в иностранном банке, но и потратил полученные деньги на приобретение жилья за рубежом, ситуация становится менее очевидной.

 

Судебная практика не сложилась

Каждый россиянин, который взял валютную ипотеку в зарубежном банке, обязан уплатить подоходный налог с разницы между фактической процентной ставкой и 9% годовых, убеждены в агентстве недвижимости W1 Evans. «За рубежом ставка по кредиту в среднем составляет 2,5 – 4% в зависимости от страны и условий кредита, – объяснила Мариничева. – Дата фактического получения дохода – это последний день каждого месяца в течение периода, на который были взяты заемные средства. Резиденты должны самостоятельно указать об этом «доходе» в декларации и уплатить налог в ФНС».

 

В качестве примера в W1 Evans рассчитали размер налога для четырехкомнатной квартиры в Дуйсбурге на западе Германии площадью 100 кв. м и стоимостью €83,8 тыс. Если российский налоговый резидент возьмет такую квартиру в ипотеку по распространенной в Германии ставке 3,25% годовых, а сумма кредита составит €38,2 тыс., то итоговый размер налога в российскую казну составит €286 (20,7 тыс. руб. по текущему курсу ЦБ). «Все расходы на оформление сделки и содержание недвижимости составят €7,124 тыс. Это [местный] налог в 6,5% от стоимости, оплата услуг нотариуса и управляющей компании, – объяснила «РБК-Недвижимости» Мариничева. – Разница по ставке кредита с 9% равна 5,75% от указанной суммы. В денежном выражении расчеты выглядят так: €38200 * 5,75% = €2196,5. С этой суммы берется 13% подоходного налога. Получается €286».

 

Налог на экономию на процентах может составить не 13%, а 35%, заявил «РБК-Недвижимости» управляющий партнер агентства недвижимости Tranio Георгий Качмазов. Такая ставка действительно указана во втором пункте статьи 224 Налогового кодекса России. В этом случае сумма налога за описанную выше квартиру составит €769 (56,5 тыс. руб.).

 

Другие риелторы и юристы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», не смогли прийти к единому мнению о законности подоходного налога на ипотечный займ в иностранном банке. «Расходы никогда не облагаются налогом. Обязывать граждан России платить за то, что они покупают за рубежом – необоснованно и незаконно», – убежден Сергей Смирнов.

 

Позиция Минфина полностью основана на законе и не является нововведением, считает партнер юридической компании Paragon Advice Group Александр Захаров. «Да, обязаны платить. Но делать это никто не будет, – рассказал Захаров в разговоре с корреспондентом «РБК-Недвижимости». – Все действия россиян по покупке недвижимости за рубежом относятся к расходам и не подлежат декларированию. Но по закону налоговые резиденты России имеют обязательство декларировать свою материальную выгоду по форме 3-НДФЛ. Но я вам скажу честно: никто этого не делает».

 

Судебная практика по вопросу налогов с зарубежной ипотеки еще не сложилась, резюмировали риелторы и юристы. Как будет работать налоговая служба в действительности, станет известно только на практике.

Кто проконтролирует ипотечников

Главным средством контроля за покупкой недвижимости за рубежом и уплаты налогов в России должен стать механизм «амнистии капитала», в рамках которой граждан РФ обязали задекларировать все свои счета в иностранных банках, рассказали в коллегии «Вердиктъ». «Штрафы за несвоевременное декларирование небольшие – 5 тыс. руб. Если человек не задекларировал счет в иностранном банке, а этот счет потом найдут, то все 100% средств на этом счету будут конфискованы. В результате за два последних месяца более 100 тыс. россиян задекларировали свои счета», - указал Смирнов.

 

Процесс амнистии капитала напрямую связан с российскими покупателями зарубежной недвижимости, так как для покупки жилья в большинстве стран необходимо завести счет в местном банке. Счет также необходим для оплаты услуг ЖКХ, пояснил Смирнов. «А уже этот счет нужно задекларировать – резюмировал юрист. – Нельзя купить иностранную недвижимость без счета за границей».

 

С 1 июля 2015 года Россия присоединилась к совместной конвенции ОЭСР и Совета Европы о взаимной административной помощи по налоговым делам. «Таким образом, налоговая служба России может направлять налоговые запросы в более чем 90 стран и юрисдикций, включая оффшоры», – указала Мариничева.

Тем не менее, конвенция не предполагает автоматического обмена данными с другими государствами, рассказал Захаров. «Конвенция создает предварительную открытость для достижения дальнейших договоренностей. По сути, это обещание жениться. На настоящий момент у России нет двусторонних соглашений [об обмене данными] ни с одним государством», – заявил партнер Paragon Advice Group. На практике это означает, что если владелец зарубежной недвижимости не расскажет о своей покупке самостоятельно, налоговые органы не смогут узнать о факте приобретения, заявил юрист. «В группу риска попадают те, кто уведомлял налоговую, – утверждает Захаров. – Для тех, кто пошел за налоговым вычетом, принес договор по ипотеке и показал, что есть расходы, которые он хотел бы уменьшить, могут наступить последствия. Из 9% вычтут реальную ставку, а на разницу попытаются доначислить налог».

Что будет дальше

 

Новая политика Федеральной налоговой службы может привести к тому, что владельцы зарубежной недвижимости и других активов за границей будут отказываться от статуса налогового резидента России, рассказал «РБК-Недвижимости» Александр Захаров. В этом случае налог на доходы в России можно будет не платить. Тенденцию уже заметили в швейцарском банке UBS, который обслуживает российских клиентов, пишут «Ведомости». «Ужесточились требования по раскрытию информации, и некоторые клиенты решают изменить налоговое или валютное резидентство», – рассказала «Ведомостям» управляющий директор банка UBS в России Елена Титова.

 

На привлекательность зарубежной недвижимости для россиян взимание налога не повлияет, убеждены риелторы. «У реальных заемщиков прибавится бумажной работы и подрастет налоговая нагрузка – но это несущественно в масштабах стоимости обслуживания займа. Да, оформлять кредит станет чуть сложнее, возникнет дополнительная бюрократия, но я не думаю, что это вызовет спад интереса, – заявил глава российского агентства зарубежной недвижимости Estate Service Геннадий Тузов. – По нашей практике могу зафиксировать незначительный, но уверенный рост спроса».

 

К такому же выводу пришли в W1 Evans. «Условия ипотеки в Европе настолько привлекательны, что это выгоднее даже с учетом уплаты подоходного налога на разницу ставок кредитования. Декларировать доход в виде материальной выгоды, скорее всего, будет большинство», – считает Елена Мариничева.

В статью внесены изменения в 10:10 11 июня 2016 года. В изначальной версии статьи не было указания о том, что налоговая ставка может быть равна 35%.

 

Антон Погорельский

 

Источник: РБК-Недвижимость

Содержание недвижимости в Великобритании

 

Налоги, коммунальные платежи, стоимость проживания в стране. Расчет расходов на квартиру в Лондоне. Процедура сдачи в аренду и правила продажи жилья. Все, что нужно знать о содержании недвижимости в Великобритании.

 

Налоги

В Великобритании нет налога на недвижимость или землю, но есть некоторые другие регулярные выплаты. Здесь стоит прежде всего учитывать, что в Великобритании есть две формы собственности: leasehold (владение на правах аренды) и freehold (абсолютное бессрочное владение).

При покупке недвижимости на условиях leasehold покупателю достается недвижимость и право на пользование землей, на которой находится здание на определенный срок. После истечения этого срока покупатель, который приобрел недвижимость, не сможет пользоваться ни им, ни землей под ним. Обычно срок lease составляет до 999 лет. Этот срок влияет на стоимость объекта недвижимости – чем он меньше, тем ниже стоимость объекта. Lease можно продлить, но, как правило, стоит он дорого. При покупке недвижимости важно проверять срок действия lease.

В частности, если недвижимость оформлена как leasehold, то есть существует абсолютный землевладелец, то платится земельная рента. Её сумма зафиксирована в договоре leasehold на весь период владения и на практике составляет от 0 (это часто определяется как peppercorn) до десятков тысяч евро в год (как, например в известном комплексе One Hyde Park).

Если собственность приобретается на правах freehold, то покупатель является владельцем как объекта недвижимости, так и землей под ним на неограниченный срок. Собственник имеет право распоряжаться и зданием, и землей по своему усмотрению. Как правило, на условиях freehold выставляются на продажу отдельно стоящие дома или поместья. Квартиры в многоквартирных домах – обычно leasehold.

Также все жильцы (необязательно владельцы), платят муниципальный сбор. Он устанавливается каждым муниципалитетом и зависит от рейтинга недвижимости. В абсолютных суммах это может быть от €1000 до €5000 в год.

Все платежи в Великобритании производятся безналично, банковским переводом, поэтому для оплаты из-за границы необходим банковский счет с онлайн-банкингом.

Коммунальные платежи

Возьмем среднестатистическую квартиру в южном Лондоне, с двумя спальнями и двумя ванными комнатами. Расходы в месяц будут примерно следующими:

  • Муниципальный сбор                          €150
  • Газ/электричество                                €150 
  • Сервисный сбор и земельная рента*  €230
  • телефон/интернет                                €40
  • ТВ лицензия                                         €20

Итого расходов в месяц                               €590

Эта сумма платится управляющей компании за обслуживание коммунальных территорий дома. Она может значительно меняться в зависимости от уровня здания, наличия лифта, консьержа, коммунального сада, спортзала и т.п.

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Лондона

Стоимость проживания

Кроме расходов, связанных непосредственно с покупкой недвижимости, в дальнейшем возникают и другие траты, в частности, на питание и проезд.

В целом нужно учитывать следующие расходы в месяц:

  • Общественный транспорт -  от €200 до €500 (в зависимости от расстояния)
  • Продукты - от €250 до €500 (на человека)
  • Ланч в кафе/ресторане -  €12-20
  • Ужин на двоих с вином - €90-120

Сдача недвижимости в аренду

Ограничений на сдачу недвижимости в аренду нет, но в случае, если это leasehold, необходимо получить разрешение у конечного собственника или управляющей компании. Сдача жилья в аренду происходит через агентства, которые часто потом и управляют арендой, и взаимодействуют со съемщиками от имени владельца.

Эта сфера жестко регулируется законодательством. Изменения в правилах происходят регулярно, а их несоблюдение влечет за собой серьезные штрафы в десятки тысяч евро, а иногда и судебное наказание. Перед сдачей в аренду необходимо получить несколько сертификатов безопасности систем (газ, электричество, водоснабжение). Очень важно правильно оформить договор, иначе в случае сложностей со съемщиком будет затруднительно получить жилье обратно.

Управляющих компаний на рынке много, и их качество и стоимость очень разнятся. Обычно в каждом районе есть свои агентства, но и много сетей, а также компаний, специализирующихся на определенном типе недвижимости. Важно не попасть на компанию-однодневку, проверить ее регистрацию в организациях, контролирующих ее работу и качество (ARLA, TPO и т.д). Стоимость услуг обычно расчитывается в процентном отношении к сумме аренды, в среднем по рынку она составляет 10% плюс НДС за сдачу в аренду и 5-7% за управление.

Продажа недвижимости

Продажа осуществляется также через агентов, которые находят покупателя и согласовывают условия. Самой сделкой занимаются юристы (у каждого продавца и покупателя свой). Ограничений на продажу нет.

НДС на жилую недвижимость не начисляется. Налог на прирост капитала начисляется, если продаваемое жилье не являлось основным местом для проживания, или если владельцы не являются резидентами Великобритании. Расчет этого налога довольно сложен. В нем есть множество исключений и возможностей его уменьшить, но ставка налога в настоящее время составляет 28% от разницы между суммы продажи и покупки.

За помощь в подготовке материала благодарим компании Henley & Partners и Domovoi Management Ltd.

 

Источник: Prian.Ru

 

 

Уйти с рынка можно, но вернуться назад быстро не получится

 

Доходы застройщиков в последнее время значительно снизились, но даже при минимальной рентабельности некоторые компании сегодня начинают новые проекты. Почему так происходит, рассказал в интервью РИА Новости глава корпорации "Баркли" Леонид Казинец.

 

- Леонид Александрович, как сегодня в непростой экономической ситуации себя чувствуют застройщики?

— Сегодня у застройщиков очень маленькая доходность, особенно если земельные участки под проекты покупались по ценам более раннего периода. С квадратного метра застройщики, можно сказать, ничего не зарабатывают — только оборотный капитал. Как долго это продлится — непонятно, и не исключено, что у многих застройщиков может не хватить запасов прочности, и они начнут уходить с рынка. Мы уже сейчас видим, что объемы строительства падают. В первом квартале этого года по стране новых проектов начато процентов на 20 меньше, чем, например, в первом квартале 2015-го. Это значит, что уже к концу года мы увидим уменьшение предложения.

Вопрос, что быстрее уменьшается: объем строительства или готовность людей покупать жилье? В конце концов, это соревнование кто-то выиграет. Сейчас мы понимаем, что объем строительства упадет, и на тот момент, когда у населения появится желание покупать, цены могут пойти вверх из-за ограниченного предложения. Но когда это произойдет — никто не знает.

 

- По вашим наблюдениям, повторения рекордных вводов жилья последних пары лет ждать не стоит?

— Было бы хорошо, но сегодня я не вижу оснований для увеличения объемов строительства.

 

- То есть многое упирается в платежеспособность населения?

— Я бы даже сказал — в готовность покупать. Мы видим, что деньги у населения все же есть. Огромный объем сбережений — триллионы — лежит в банках на депозитах. Плюс очень много денег хранится в наличной валюте. Кроме того, есть средства, которые наши граждане в том или ином виде инвестировали в зарубежные активы, в том числе на счета в иностранных банках и в ценные бумаги. Государство же в значительной степени диктует модель поведения своим гражданам: если средства не инвестируются в инфраструктуру, а кладутся в золотовалютный фонд, в резерв, то почему бы гражданам не поступать аналогично?

 

- Наверняка вас не особо напрягает сужение рынка в пользу крупных и устойчивых застройщиков?

— С одной стороны, конечно, недобросовестные конкуренты уйдут с рынка. С другой стороны, компании, которые находятся в банкротном или предбанкротном состоянии, чтобы удержаться на рынке, продают квартиры по любым ценам. Сегодня мы видим, как некоторые пытаются демпинговать, продавая ниже себестоимости. Если кто-то вам пытается продать рубль по 90 копеек, то у вас должно возникнуть сомнение. И когда компании в надежде как-то удержаться, рассчитывая, что завтра рынок оживет, и они вернут свои деньги, заявляют о сумасшедших скидках, то они реально создают финансовую пирамиду. Кстати, и правительство региона часто говорит о том, что есть предел разумной цены, а есть явный обман или невыполнимые обещания.

 

- Какой смысл вообще строить при нулевой рентабельности, если на элементарных депозитах можно больше заработать?

— Можно, только пока мы строим, у нас работает заказчик, генподрядчик, агентство продаж, и мы находимся в рынке. Мы уверены, что цены на квартиры вырастут, а они обязательно пойдут, вопрос только когда. Те, кто отработали технологии, научились строить дешево, быстро и качественно, сохранили бренд, начнут в будущем зарабатывать. Уйти с рынка можно, но вернуться назад и развернуть такую структуру, как "Баркли", которую я создавал 25 лет, за один день и даже за один год не получится.

 

- Еще одна из проблем застройщиков — сложно получить банковское финансирование…

— Например, нам — не сложно, но дорого. Банки, даже с госучастием, декларируют нам 15,5%, но с учетом комиссии, резервирования, открытия, плюс требования купить их ценные бумаги для того, чтобы обслуживать проценты в первый период с гарантией, если продажи вдруг не пойдут, получается все 18%. Но на рынке нет такой рентабельности —18% в год.

При этом на получение кредита уходит много времени, даже если все документы в порядке. Банки требуют поручительства от всех акционеров и гарантий от компаний, находящихся в периметре группы, плюс непрерывные реестры, выверки… Открытие кредитной линии в крупном государственном банке может занять пять-восемь месяцев. Их тоже понять можно: нахлебались уже с невозвратами от горе-строителей. А если идти в небольшие банки, там ставки могут быть и 20%, что, конечно, вообще неприемлемо. Об этом мы как раз говорили на госсовете. Центробанк должен рассмотреть возможность снижения ключевой ставки.

 

- Насколько реально сократить стоимость банковского финансирования?

— Я надеюсь, что банки сегодня готовы на это пойти. Почему банки поставили высокую ставку? Потому что повысились ставки на депозиты, чтобы люди в период роста доллара не пытались спекулировать на разнице вылюты, а депонировали деньги в банки. Сейчас понятно, что такого роста, скорее всего, уже не будет, народ начинает вновь откатываться в рубль, и ставки по рублевым депозитам снизятся. Если снижается ставка по депозиту, наверно, можно снижать и ставку по кредитованию.

 

- У вас большая кредитная нагрузка?

— Практически никакой. Сбербанк открыл нам кредитную линию на 8 миллиардов рублей, но мы пока не взяли ни одного рубля. Держим как подушку безопасности для того, чтобы в случае сезонного снижения продаж провала продаж не замедлять строительство.

 

- Многие застройщики жалуются, что проблемы сегодня также с подрядчиками, найти качественных трудно…

— Качественных подрядчиков на рынке почти нет. Поэтому мы сами себе генподрядчики. Как и проектировщики, и служба технического надзора, и поставщики и так далее. Конечно, я был бы счастлив, если бы объявил тендер, пришел шикарный генподрядчик и за разумные деньги все сделал, ничего не сорвав и не испортив. Но с 2008 года нам пришлось вернуться к стратегии "Баркли", когда мы сами себе были генподрядчиком с развернутой строительной структурой.

 

- На прошедшем госсовете по градостроительной политике президент Владимир Путин заявил о возможности создания компенсационного фонда для участников долевого строительства. Как вы это прокомментируете, каким образом может работать этот фонд и что изменит на рынке?

— Ситуация, сложившаяся на рынке страхования ответственности застройщиков по 214-ФЗ, неприемлема. Существующие механизмы работают спорно.

Президент сказал, что не было ни одного случая, чтобы застройщик сорвал строительство, а страховая компания выплатила страховку, хотя схема существует уже два года. Субсидиарная ответственность Общества взаимного страхования тоже неоднозначная вещь.

На днях мы проводили большое совещание с регионами в Национальной ассоциации застройщиков. Что говорит, например, Владивосток? Ни одна страховая компания Владивостока нормально с местными застройщиками не работает, им приходится работать с московскими страховщиками. Бумажная пересылка документов занимает две недели. То есть страхование каждого ДДУ занимает минимум две недели — это просто бред.

То, что обсуждалось на госсовете — это схема государственного участия, которая, как ни странно, нас тоже устраивает. Механизм компенсационного фонда очень простой. Собираешься продать квартиру в строящемся доме, взял от ее цены 0,5% — это вполне обоснованная сумма — и перевел в фонд под управлением ЦБ. После этого имеешь право регистрировать ДДУ. Администрируется это очень просто, как обычная госпошлина. При этом полпроцента не станет большой нагрузкой для застройщика и не отразится на покупателях, потому что это будет дешевле, чем коммерческая страховка.

Фонд должен работать следующим образом. Случился факт недостроя. Допустим, нужно достроить в городе N-ске 500-квартирный дом, в котором 400 квартир уже продано по ДДУ. Санатор или арбитражная ликвидационная комиссия объявляет конкурс. Одна компания готова достроить за 200 миллионов, другая — за 100, третья — за 50. Последняя выигрывает тендер и получает из фонда 50 миллионов. Компания достраивает дом, передает зарегистрированные по ДДУ квартиры, а остальные продает, чтобы компенсировать свои затраты. Механизм, повторюсь, проще простого.

 

- Недавно вы с министром экономического развития Алексеем Улюкаевым ездили в Хельсинки. Зачем?

— Я ездил туда в качестве сопредседателя российско-финской группы сотрудничества предпринимателей. Состоялся очень хороший разговор с крупными финскими промышленниками их аналогом РСПП. Мы подписали довольно детальный меморандум о том, как мы будем помогать финнам, если у них возникнет желание строить новые проекты в России. При необходимости мы готовы взять на себя их сопровождение в оформлении имущественных прав.

Сегодня хорошее время для вхождения иностранных инвесторов на российский рынок. Колебания курсов валют привели к тому, что сегодня производственные активы дешевые и можно купить старый прилично работающий завод за две копейки. Зарплаты в России сегодня тоже невысокие, из-за ослабления рубля они в лучшем случае не выросли, а во многих регионах даже снизились.

Вообще финны еще с советских времен всегда были хорошими соседями. Из европейцев, на мой взгляд, они всегда были одними из самых надежных наших партнеров.

 

- Они уже наметили какие-то проекты?

— До кризиса они уже успешно реализовали два проекта в России. Сейчас они начали еще один проект в Петербурге. Финнов сегодня немного настораживают цены на жилье в России, и они хотели бы разделить риски с теми, кто умеет работать на таком рынке.

 

- Более года назад вы объявили о выходе "Баркли" в массовый сегмент. Оправдала ли себя выбранная стратегия и как развиваются начатые тогда проекты?

— Оправдала в том смысле, что мы умеем строить все, что сегодня пользуется спросом. Наш первый проект в "экономе" — ЖК "Медовая долина" в новой Москве — пошел хорошо. Заканчиваем первую очередь, начинаем вторую, по третьей и четвертой вышли из экспертизы. В этом году сдадим первые корпуса. Продажи также идут по графику.

В то же время мы не уходим из элитного сегмента. Например, сейчас мы запускаем новый проект класса люкс — жилой дом Barkli Gallery на Большой Ордынке.

Кстати, недавно мы в один день продали самую дорогую и самую дешевую из наших квартир. Элитная квартира в центре продавалась по 2,5 миллиона рублей за метр, и в это же время продана квартира в новой Москве за 1,55 миллиона в эконом-классе.

- А как развивается проект по строительству ТПУ "Химки-2"?

— На данный момент мы считаем экономику проекта, пока получается, что рентабельность там практически нулевая. Несмотря на то, что земля от РЖД и области довольно дешевая. Заинтересованности инвесторов в покупке гостиницы, апартаментов, торговых и офисных площадей сейчас, увы, мы почти не видим.

При этом проект был поддержан правительством Мособласти. Власти тоже заинтересованы и в парковке, и в транспортной развязке, и в ТПУ. Обсуждается и возможность появления там "Сапсана" и так называемого легкого метро из Москвы.

- В случае с этим проектом на вас отразился мораторий на строительство жилья в Химках?

— Мы не хотели строить там жилье, потому что понимаем, что проживать постоянно вблизи Ленинградского шоссе и железной дороги с семьей, детьми и бабушками не очень удобно. Поэтому гостинично-апартаментный комплекс там гораздо уместнее.

Проект большой, длинный, сейчас, повторюсь, ищем возможности улучшить его экономику.

 

- Вы смотрите еще земельные участки под строительство?

— Постоянно смотрим. У нас подписано еще несколько предварительных соглашений на проекты в Москве и области. В этом году будем анонсировать два проекта.

— "Баркли" не публичная компания, финансовые показатели вы не раскрываете. Тем не менее, если вернуться к разговору об упавшей рентабельности — насколько меньше вы стали зарабатывать в последнее время?

— Зарабатывать стали намного меньше, но строить стали гораздо больше. Мы продолжим строить во всех сегментах от самого дешевого до самого элитного. Ждем повышения цен на наши квартиры.

 

Беседовал Константин Балакин

 

Источник: РИА-Недвижимость

Марк Окунь: На рынке останутся не самые крупные, а самые мудрые застройщики

 

Груз социальных обязательств, возложенных на застройщиков, приведет к росту стоимости новостроек, снижению темпов продаж и пересмотру сроков реализации проектов, считает гендиректор «Отделстроя» Марк Окунь.

 

 – Вы неоднократно говорили, что из-за кризиса продажи жилья в «Отделстрое» снизились. Пересматривали ли в компании ход реализуемых проектов, в каком направлении? 

– По сравнению с ситуацией полуторагодичной давности объемы продаж упали в целом по рынку, и у нас в том числе. Основная причина – неуверенность покупателей в завтрашнем дне: люди теряют работу, ипотеку стало получать сложнее и дороже, покупку квартиры откладывают до лучших времен. Скорее всего, рынок уже не вернется к докризисному уровню продаж. Сейчас это не просто кризис, который через какое-то время пройдет, а начало совсем другой жизни. Теперь все мы (и строители, и дольщики) будем жить по средствам. Раз такое количество жилья рынку не нужно, мы пересмотрели ход реализации следующих, еще не выведенных в продажу, очередей. Поскольку продажи в них мы еще не открывали, и у нас там нет дольщиков, мы продлили финальные сроки реализации этих проектов с 2018 до 2020 года, чтобы строить жилья ровно столько, сколько нужно рынку. Подчеркну, что это касается только будущих проектов. По всем домам, в которых на данный момент ведутся продажи, мы продолжаем неукоснительно соблюдать сроки строительства. Это одна из наших ключевых компетенций, которая в кризис особенно важна для людей.

 

– Что необходимо изменить в экономике для восстановления покупательской способности? 

– В экономике два основных понятия – спрос и предложение. Если говорить о Ленобласти, то здесь предложение квартир по стоимости должно быть обязательно на 20-25% ниже, чем в Петербурге. Единственный центр притяжения жилья в регионе – цена. Иначе никакого смысла петербуржцам (которых, к слову, около 85% от общего числа покупателей) приобретать жилье в регионе не будет. Именно поэтому нужно делать так, чтобы себестоимость у застройщика не росла. Однако из-за социальных обязательств, которые накладывают на застройщиков – строительства школ, детсадов, дорог, пожарных депо, домов культуры и прочего – она будет только расти. Чтобы восстановить спрос, нужно не нагружать застройщика, а, напротив, снимать с него нагрузку.

 

– Помимо масштабного «Нового Оккервиля» в Кудрово, «Отделстрой» реализует проект на территории, где ранее располагался завод Карла Маркса в Петербурге. Почему вы решили вернуться в город? 

– Я никогда не «закрывал» для себя город. Просто в 2008 году случилось так, что мы первыми вышли в область с проектом комплексного освоения территории. О чем абсолютно не жалеем. Но сегодня в области идет активное строительство, самые удачные участки с точки зрения транспортной доступности уже осваиваются застройщиками. Других перспективных участков, которые будут востребованы среди покупателей, нет. Поэтому мы активизировались и начали работу в Петербурге.

 

 – Где строить проще – в Петербурге или в Ленобласти? 

– Везде есть свои плюсы и минусы. В Петербурге находишься среди заселенных домов, действующих дорог, перегруженных коммуникаций, а в области свободные территории и нет такой стесненности. Кроме того, в Ленобласти все уровни власти достаточно неплохо настроены к застройщикам. Хоть и пытаются их периодически перегружать, но по-доброму, не понимая, к чему это приведет. А это приведет к смерти строительного комплекса. Надеюсь, со временем у властей произойдет переосмысление, и социальные объекты будут выкупаться хотя бы по себестоимости.

 

– А в городе как? 

– А в городе даже речи не идет о выкупе соцобъектов. Говорят – стройте и отдавайте. Более того, мы никогда не знаем, что нас ждет – законы и строительные нормы постоянно переписывают. Депутаты бесконечно пиарятся перед выборами на каких-то, как они говорят, градозащитных действиях: изменяют в ПЗЗ ограничение высотности, коэффициент плотности застройки. И теперь благодаря сырому закону, написанному второпях, застройщики вынуждены снижать этажность в своих проектах. Случилось ли это под воздействием окриков псевдозащитников города или из-за несогласованности властных структур – я не знаю. Но это все, опять же, приведет к увеличению себестоимости, к росту стоимости квартир для покупателей, к скучной и однообразной застройке. Особенно на окраинах города, в спальных районах – какой смысл там было ограничивать высотность? Там-то линию какого горизонта можно испортить?

То же самое касается правил, по которым максимально допустимая высота новостройки должна быть не выше 30% от средней высоты существующих зданий в квартале. То есть если вокруг стоят сараи для дров высотой три метра, то теперь там можно будет строить пятиметровые сараи для крупногабаритных дров. Какому инвестору будет интересно развитие этой территории? В этом квартале так навсегда и останутся сараи для дров.

 

 – От нововведений городских перейдем к областным. Как вы оцениваете условия новой программы «Светофор»? 

– По мне, так это что-то искусственное. «Зеленый свет» дан тем участкам, которые никому не нужны, а востребованным у покупателей дан «красный». Все должно быть с точностью до наоборот. Если у государства есть цель строить больше доступного жилья, то его надо возводить, не повышая его себестоимость из-за социальной и дорожной инфраструктуры. Но, судя по всему, эта цель где-то по дороге потерялась. Опять же, возвращаемся к прописным истинам: спрос и предложение. Никто не будет смотреть, в какие цвета окрашены эти территории. Учитывается только одно – будет ли покупатель приобретать там квартиры или нет.

 

– Как вы относитесь к инициативам по развитию «серого пояса»?

– Как можно оценивать, определять будущее этой территории без мнения самого собственника земли или инвестора? Собралась группа проектировщиков, чиновников, которые в своих кабинетах что-то разрабатывают. Они что, инвестируют государственные средства в развитие «серого пояса»? Пусть инвестор сам определит, что ему делать на этой территории.

 

– Как, по вашему мнению, нужно изменить эту территорию? 

– Убрать от нее руки и дать возможность развиваться. Можно ограничить несколькими параметрами. Например, здания не выше 45 метров, коэффициент застройки – 2,3. И строить в этой зоне то, что нужно рынку: жилье, школы, детсады и бизнес-центры.

– И резюмирующий вопрос. Как изменится поведение покупателей, застройщиков, властей в ближайшие годы?

– Наша отрасль очень инертна, и все перечисленные мной проблемы пока еще не отразились на количестве вводимого жилья. Пока этого не случилось, власти не станут ничего менять в своей политике, и дальше повышая нагрузку на застройщиков. Хотя уже сейчас из-за кризиса ряд компаний задерживает сдачу своих объектов на год и больше. Через несколько лет покупательская способность еще снизится, вывод новых проектов отложится, земельные участки будут простаивать, объем предложения сократится, а стоимость квартир вырастет. Власти получат нерешенные жилищные вопросы у населения и начнут что-то делать. Хочу, чтобы они понимали уже сейчас, что что-то не в порядке в нашем королевстве. Есть мнение, что благодаря кризису останутся только крупные застройщики, но я с этим не согласен. Останутся только самые мудрые и квалифицированные.

 

Кстати

Инвестиционно-строительная компания «Отделстрой» была основана в Петербурге 22 апреля 1994 года. За это время застройщик ввел более 1 млн кв. метров жилой, социальной и коммерческой недвижимости. На данный момент приоритетным направлением деятельности компании является комплексная застройка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. 

 

Источник: АСН-инфо

X
Заполните заявку
Пожалуйста, заполняйте данную анкету, только если Вы собираетесь стать участником (экспонентом) выставки. Для посетителей регистрация доступна по ссылке
X
Заполните заявку
X
Заполните заявку
X
Заполните заявку

Яндекс.Метрика