EN
ДОМЭКСПО в FacebookДОМЭКСПО ВКонтактеДОМЭКСПО в TwitterДОМЭКСПО в InstagramДОМЭКСПО в Youtube

 

 

 

35-я международная

выставка недвижимости

 

 

 


23-26 февраля 2017

Москва, ВДНХ, павильон 75

 

 

 

Участвовать в выставке

 

Разделы выставки

 

 

 

36-я выставка Домэкспо пройдет

14-17 сентября на ВДНХ, пав.75

 

 

 

Наши партнеры

партнер по зарубежной недвижимости

интернет-партнер по зарубежной недвижимости

 

 

Выставки РВК "ЭКСПОДИЗАЙН

 

Официальные застройщики

ХОК «МОНТАЖНИК»

 

ИНТЕРЭКСПО

<< На предыдущую| страница 17 из 40 |На следующую >>

Рынок недвижимости в кризис: сценарии выхода

 

Несмотря на свою молодость, российский рынок недвижимости переживает вместе со страной уже третий кризис. Выход из очередного периода экономических потрясений может оказаться более затяжным. Зато менее драматичным.

 

Причины кризисов 1998-го, 2008-го и этого года принципиально различаются. Первый был обусловлен внутренними проблемами в экономике страны и носил локальный характер. Второй был спровоцирован потрясениями в западной банковской системе и охватил полмира. Причины нынешнего кризиса носят в большей степени геополитический характер. Присоединение Крыма и обострение отношений с Западом усугубили застарелые проблемы российской экономики. 

Абрис событий выглядит схоже: существенное падение мировых цен на нефть сопровождается ослаблением отечественной валюты, снижением доходов населения и, соответственно, сокращением спроса на все товары, в том числе – на квадратные метры. Однако рынок недвижимости «тогда» и «сейчас» заметно различается. Понятно, что прямые аналогии неуместны. Тем не менее эксперты пытаются спрогнозировать развитие ситуации в жилищном строительстве, опираясь на опыт прошлых лет.

 

Рубль быстрее нефти

Все три экономических кризиса характеризовались снижением цен на нефть и падением курса рубля. Но масштабы бедствия заметно различались.

В течение 1998 года цена за баррель снизилась на 40% – с 15,6 до 9,7 доллара. В 2008-м падение было более резким и глубоким – на 70% за пять месяцев, со 142 долларов за баррель до 39. Но уже в начале декабря страны ОПЕК решили сократить добычу, и весной 2009 года начался рост цен.

В этом году нефтяные цены за пять месяцев упали на 46% – с 114 долларов за баррель до 61,5. До «рекорда» прошлого кризиса пока далеко. Однако нефтедобывающие страны отказались сокращать квоты, а значит – на быстрое восстановление цен рассчитывать не приходится.

Курс доллара в 1998-м начал свой отсчет с отметки 5,96 руб. и закончил на 20,65 руб. За год отечественная валюта обесценилась в три с половиной раза. В следующий кризис рубль подешевел всего в полтора раза, скатившись с 24 рублей за доллар летом 2008 года до 36-37 руб. к началу 2009-го. В течение следующих двух лет года курс постепенно восстановился до 27-28 руб. за доллар.

До начала девальвации этого года, осенью 2013 года, доллар стоил 32-33 руб. На момент написания текста он котировался на уровне 56,7 руб., то есть – стал на 80% дороже. Вероятно, из-за того, что рубль был отпущен Центробанком в свободное плавание, отечественная валюта обесценивается быстрее, чем нефть. И вряд ли кто-то возьмет на себя смелость спрогнозировать, каким будет валютный курс к весне.

Что касается конкретно рынка недвижимости, то он сегодня в совершенно иных «отношениях» с валютой, чем пятнадцать лет назад. «В 1998-м цены на недвижимость номинировались в долларах, а себестоимость строительства была рублевая. Тогда доллар подорожал в четыре раза, а цены упали вдвое. Возникла маржа, строить жилье стало выгодно, и именно поэтому стал создаваться масштабный девелоперский бизнес», – напоминает генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.

Сейчас ситуация для бизнеса намного сложнее. Цены на строящуюся недвижимость номинируются в рублях, а затраты, по крайней мере, их часть, – в евро и долларах. В зависимости от класса жилья доля импортных стройматериалов и комплектующих составляет 10-30%. Соответственно, ослабление рубля ведет к росту себестоимости строительства и снижению маржи застройщиков.

 

Банки: с «чисткой», но без поддержки

Кризис 2008 года нередко называют «банковским» (говорить о самочувствии кредитной системы страны во время экономических потрясений 1998-го бессмысленно, ввиду ее зачаточного состояния). В 2008-2009 годах утратившие устойчивость западные кредитные организации перестали давать займы развивающимся странам, в том числе – России, что привело к дефициту средств в экономике. «Правительство оперативно накачало деньгами банки, столкнувшиеся с невозможностью перекредитования на Западе, для чего пришлось “распотрошить” заблаговременно созданную копилку Резервного фонда. Масштабного банковского кризиса удалось избежать», – вспоминает региональный управляющий банка «БКС Премьер» Вадим Исаков. Банковская система в тот кризис получила в разных формах около 4% ВВП.

Сегодня ситуация иная. Внешний долг превышает золотовалютные резервы, а Центробанк не спешит на помощь банковской системе. Более того: он внезапно и одномоментно поднял ключевую процентную ставку с 10,5 до 17%, подкосив на ближайшие месяцы саму идею кредитования. (В прошлый кризис ставка рефинансирования росла гораздо медленнее: с 10% в начале 2008-го до 13% – в апреле 2009 года). Зато, благодаря «зачисткам» Центробанка, банковская система подошла к нынешнему кризису в гораздо лучшем состоянии, чем в 2008-м.

Применительно к рынку новостроек можно утверждать, что застройщики стали гораздо осмотрительнее сотрудничать с кредиторами, чем шесть лет назад, и есть надежда, что в этот раз проблемы с доступностью средств скажутся на них в меньшей степени. «Напомню, что предыдущий кризис для застройщиков во многом был связан именно с непролонгацией кредитов. Думаю, те, кто прошел трудности 2008-2009 годов, многому научились и стали аккуратнее в политике привлечения средств», – напоминает Михаил Возиянов.

Впрочем, любители рисковать есть всегда. «Несмотря на бо́льшую, чем в 2008-м, готовность бизнеса к кризису, заморозку проектов и банкротство отдельных застройщиков нельзя исключать. Однако, если общая ситуация в экономике не станет более критической, то этот процесс не будет столь же массовым, как в прошлый кризис», – прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

 

«Портреты» рынка

Для строительного бизнеса главное отличие последнего кризиса от предыдущих заключается не столько в нюансах экономической ситуации, сколько в положении дел на рынке недвижимости. По сути, в 1998-м, 2008-м и 2014-м годах мы видим три разных рынка. Назовем только ключевые факторы, которые могут серьезно повлиять на скорость выздоровления рынка недвижимости после очередного кризиса.

Прежде всего, принципиально различаются объемы строительства. В 1998 году в Санкт-Петербурге возводилось около 800 тыс. кв. м жилья. В 2008-м, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», объем нового предложения составил 1887 тыс. кв. м (в следующем году скатился практически до уровня 1998 года и затем восстанавливался более двух лет). В 2014-м в Петербурге и на прилегающих к нему землях Ленобласти начато около 5 млн кв. м нового строительства. Это беспрецедентный для рынка показатель.

Вторая отличительная особенность рынка-2014 – это глубина проникновения ипотечного кредитования. В 1998 году такой инструмент привлечения финансовых средств в покупку жилья попросту отсутствовал. В прошлый кризис ипотека просела в Петербурге с 37 млрд руб. в 2008-м до 7 млрд в 2009 году. Но так как ее роль на первичном рынке была невелика, трагедии не случилось.

Сегодня ситуация отличается кардинально. По прогнозам, в текущем году в Петербурге будет выдано около 100 млрд руб. кредитов, причем их львиная доля – для покупки строящегося жилья. «Так как на первичном рынке ипотека составляет не менее 50%, рынок неизбежно сожмется. Конечно, не на половину, но на сколько – пока непонятно. Коммерческие банки отзывают уже согласованные сделки и отказываются от одобрения новых кредитов, так как никто не может просчитать разумный уровень ставки. Количественные показатели по выдаче объемов ипотеки в 2015-м просчитывать пока бессмысленно», – утверждает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.

 

Возможные сценарии

В предыдущие два кризиса события на рынке строящейся недвижимости развивались примерно одинаково: ослабление валюты приводило к снижению доходов россиян, спрос падал, цены тоже. Но и предложение сжималось значительно – застройщики, оказавшиеся на пороге банкротства, замораживали проекты или вовсе покидали бизнес. Как было рассмотрено выше, примерно через 8-12 месяцев макроэкономические показатели улучшались, покупатели возвращались на рынок – и цены начинали «отрастать». «В 1998 году цены на недвижимость на первичном рынке Петербурга снизились с 532 до 311 долларов за метр – на 42%. Затем выросли до докризисного уровня в 2003-м, то есть – через пять лет. А в рублях сразу пошли вверх», – вспоминает президент компании NAI Becar Александр Шарапов.

После кризиса 2008 года история сначала повторилась – цены в валюте упали почти так же сильно, на 35%, с 3,8 до 2,3 тыс. долл. за «квадрат». Но к уровню 2007-го так и не вернулись. Максимум ($2,85 тыс. за кв. м) был достигнут к началу 2014 года. В рублях цены достигли докризисного уровня в 2012-м.

В данный момент долларовые цены в Петербурге с начала года «просели» почти на 30% – с 2,85 до 1,98 тыс. долл. за кв. м. Рублевые практически не изменились – благодаря волнам ажиотажного спроса, периодически накрывавшим рынок недвижимости в течение года. «Весь 2014 год спрос поддерживали внешние факторы, прежде всего девальвация рубля. Люди старались уберечь деньги в недвижимости, поэтому продажи шли активно. Однако с учетом снижения реальных доходов населения можно прогнозировать, что в следующем году спрос существенно снизится. Большинство из тех, кто мог себе позволить купить квартиру, уже это сделал. А сложности с ипотекой «отрезают» от рынка ту часть населения, у которых нет сбережений на покупку жилья», – полагает Олег Репченко.

В ответ на снижение спроса, ожидаемое в 2015 году, застройщики задействуют апробированное в прошлые кризисы средство – притормозят вывод новых очередей и проектов. Но вряд ли огромные объемы уже существующего на рынке предложения быстро придут в равновесие со сжавшимся спросом.

Есть несколько сценариев развития событий на рынке строящегося жилья. «Оптимальный, на мой взгляд, вариант – снижение рублевых цен в диапазоне 10-20% в течение четырех-пяти месяцев. Он устроил бы и покупателей, и строительный бизнес, который, поступившись частью маржи, смог бы сохранить объем сделок и продолжить реализацию проектов», – говорит Сергей Бобашев. Второй вариант, пессимистический, по мнению аналитика, приведет к заморозке проектов и повышению цен в тех новостройках, строительство которых будет продолжаться.

Рынок сузится в любом случае. Но и сужение возможно двумя способами: за счет снижения цен или за счет сокращения количества сделок. Первый сценарий, по мнению экспертов, предпочтительнее.

 

Источник: БН.ру

Прогнозы - 2015: цены на недвижимость резко падать не будут 

 

Эксперты поделились с порталом "РБК-Недвижимость" своими прогнозами развития рынка недвижимости в Московском регионе.

 

Жилье

Евгений Редькин, генеральный директор компании "Реалист":

- В 2015г. объемы сделок на рынке могут существенно сократиться. В том числе усугубят ситуацию и растущие ставки по ипотеке. В 2014г. доля ипотечных покупателей на рынке недвижимости экономсегмента составляла до 50%. Очевидно, что в связи с повышением ставок этот финансовый инструмент станет малодоступным для большинства покупателей. Если все же для приобретения жилья необходим ипотечный кредит, то в сложившейся экономической ситуации необходимо быть уверенным в стабильности своего финансового положения в долгосрочной перспективе.

Если же мотивом покупки является желание заработать на росте цен, то при ожидаемом в скором будущем снижении спроса, в том числе и за счет выброса на рынок ранее купленных инвестиционных квартир, которые составят своего роду конкуренцию первичному строящемуся рынку жилья, сегодняшний частный инвестор вряд ли сможет в перспективе быстро реализовать свою недвижимость и будет вынужден серьезно снижать цену.

 

Сергей Смирнов, генеральный директор интернет-сервиса "Агентон":

- Цены в 2015г. резко падать не будут. Застройщики набрали "жировой запас" и не сразу осознают, что пришел спад. Поэтому 2015г. можно будет назвать, скорее, "похмельным", чем депрессивным. Возможно, на вторичном рынке увеличится количество сложных альтернативных сделок.Ну а  что мы увидим точно - это сокращение количества сделок и закрытие агентств недвижимости.

 

Новостройки

Алексей Могила, глава представительства Rossmils Investments в России:

- Рынок на конец 2014г. переживает ажиотажный спрос во всех сегментах недвижимости. Потрясения, связанные с повышением ставки и стремительным падением рубля, подстегнули рынок и стимулировали спрос. Многие девелоперы пересмотрели цены в сторону увеличения.

Покупатель преследует в первую очередь цель - сохранение собственных, как правило рублевых, накоплений. Ближайшие пару месяцев ажиотажный спрос поутихнет, однако сохранится некая волатильность цен в пределах 5-9%.

 

Объекты на стадии проектирования и начальных стадиях строительства будут заморожены или сроки ввода в эксплуатацию сильно скорректированы, а вторичный рынок и вовсе встанет. Новых проектов с сегменте элитной недвижимости на этих стадиях немного, поэтому то, что уже готово, будет пользоваться повышенным спросом.

 

Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet:

- В 2015г. вероятно локальное и временное снижение стоимости квадратного метра как в рублях, так и в валюте. Однако в целом в 2015г. можно ожидать умеренный рост цен в пределах 10-15% преимущественно за счет повышения стадии строительной готовности. Дело в том, что платежеспособный спрос реализовался с опережением в 2014г., о чем говорят рекордные показатели продаж в первом и четвертом кварталах, когда за сутки компания могла реализовать около 90 квартир. Поэтому в дальнейшем количество сделок может пойти на спад, поскольку потенциальные покупатели в большинстве своем уже вложили рублевую массу в недвижимость.

 

Последние новости ипотечного рынка тоже неутешительны для будущего спроса: повышение большинством коммерческих банков процентной ставки минимум до 18%, а госбанками до 16% будут способствовать сворачиванию ипотечного рынка и как следствие сокращению количества сделок на 30-40%, поскольку ипотека заняла уже более 50% рынка.

 

В такой ситуации девелоперы вынуждены будут предлагать дисконт на покупку жилья, возможно, "маскируя" это под акции и скидки. Большинство проектов номинировано в рублях, за исключением сегмента элитного и премиального жилья, и именно там цены могут "просесть" сильнее всего. Уже сейчас застройщики и продавцы элитной недвижимости по некоторым проектам предлагают скидки, размер которых достигает 30%. Что касается проектов эконом- и комфорт-класса, как показал кризис 2008г., это самые "живучие" и не проседающие в цене сегменты, поскольку в Московском регионе все равно сосредоточен огромный отложенный спрос со стороны покупателей, которые хотят улучшить свои жилищные условия или обзавестись собственным жильем.

 

Застройщики в сегменте жилой недвижимости сейчас находятся в рублевых кредитах в отличие от предыдущего кризиса, и девальвация национальной валюты не сильно повлияет на исполнении их долговых обязательств, что нельзя сказать о повышении ключевой ставки, которая ведет к удорожанию кредитования. Помимо этого застройщики столкнуться с оттоком покупателей, в связи с чем запуск новых проектов может быть отложен "до лучших времен".

 

Офисы

Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci:

- Следующий год станет одним из самых сложных для офисного рынка Москвы: будут выходить заранее обреченные на пустоту бизнес-центры, рост вакантных площадей вызовет падение ставок, не исключено, что рынок ждет череда банкротств.

 

Девелоперы, у которых есть возможность заморозить свои проекты, это сделают. 2015 год по инерции продемонстрирует высокие темпы строительства (на рынок выйдет около 1 млн кв. м офисных площадей), однако на фоне кризиса перепроизводства этот факт радости собственникам не принесет. Большая часть новых бизнес-центров замрет в ожидании арендаторов на неопределенный срок: предложение на офисном рынке в разы превышает спрос. Общее предложение качественных офисных площадей составляет 14, 2 млн кв. м. Поглощение в 2014г., по предварительным данным, не превысит 550 тыс. кв. м.

 

 

В результате приостановки выдачи банковских кредитов и заморозки большого объема строительства падение темпов прироста нового предложения в 2016г. может превысить 50%.

 

Рост вакантных площадей приобретет пугающие размеры. По нашим прогнозам, в 2015г. уровень вакантности в БЦ класса А достигнет 35% - это рекорд за всю историю офисного рынка Москвы. В "Москва-Сити" будет пустовать 50% офисных площадей. Замедление роста свободных площадей начнется не ранее 2016г.

В 2015г. продолжится снижение ставок аренды, начавшееся в 2014-м. По нашим оценкам, в 2015г. средневзвешенная стоимость аренды в деловых центрах класса А (за исключением объектов с центральной локацией) будет стремиться к диапазону ставок на уровне 450-500 долл. за 1 кв. м в год (по курсу 50 руб. за 1 долл.). В условиях падения национальной валюты арендаторы потребуют фиксировать ставки в рублях. Собственникам, не желая потерять арендаторов, придется  соглашаться на их условия. 2015г. будет плохим для девелоперов, но хорошим для арендаторов - в условиях переизбытка предложения у них появится возможность улучшить условия аренды, заняв  более качественные офисные помещения без увеличения бюджета на аренду.

 

Подготовил Игнат Бушухин

 

Источник: РБК-Недвижимость

Деньги и ресурсы находятся внутри нас, и окружающий мир - это рынок сбыта нашей промышленности - Александр Ручьев

 

Группа Компаний "Мортон", крупный российский застройщик, в этом году открыла свой домостроительный комбинат "Град", заявила несколько масштабных проектов в сфере ЖКХ и анонсировала строительство новых транспортных систем. О возможностях производства, перспективах сотрудничества с восточными партнерами, а также о том, почему России необходимо создавать новые города и транспортные связи рассказал "Интерфаксу" президент компании Александр Ручьев.

 

В конце этого года ГК "Мортон" с "нуля" построила и запустила собственные производственные мощности. Специалисты говорят, крупнейшие в строительном секторе за последние 30 лет. Расскажите, какие возможности у ДСК "Град", и кто является вашим партнером по этому проекту?

Основным нашим партнером в этом проекте, инвестиции в который составили около 9 млрд рублей, является госкомпания "Роснано". Поддержку мы получили и от властей региона. При строительстве ДСК Московская область подписала с нами соглашение о включении производства в число приоритетных инвестиционный проектов, что предусматривает налоговые каникулы, в частности по налогу на прибыль и налогу на имущество. Что касается ДСК - это единый проектно-производственный комплекс, разработанный нами совместно с немецкой компанией Prilhofer. Уникальность его в том, что комбинат производит не определенные серии, а каждый дом делается по индивидуальному проекту и выпускается индустриальным способом. На производстве применено семь разработок госкомпании "Роснано".

 

Но индустриальное домостроение менее гибко по сравнению с монолитной технологией.

Это стереотип, который рождают устаревшие панельные серии. Практически все ограничения, которые традиционно присущи индустриальному домостроению, на нашем производстве сняты. Например, у нас нет понятия "шаг панели", поскольку компьютер может задать любые параметры, и робот по программе сделает такую панель. Потолки могут быть высотой до 4 м, и планировка квартиры может быть практически любой. Другое дело - рынок, которому сегодня нужны небольшие метражи и оптимизированный продукт.

 

То есть на практике из нашей продукции можно строить даже коттеджи. Есть, конечно, технологические ограничения самого железобетона, но в рамках этих ограничений у нас сохраняется полная гибкость в части планировок, фасадов и высотности. Еще одной особенностью является возможность делать внешний фактурный слой панели абсолютно любым, например, фасад выполняется из цветного бетона, может иметь фактуру плитки или кирпича.

 

Эту систему международные эксперты считают самой прогрессивной. В связи с чем, мы вместе с госкомпанией "Роснано" планируем презентовать ее в конце года в Индии, где, возможно, подпишем контракт на строительство такого же комбината. Индийские власти запустили большую программу по переселению, и в ближайшие 10 лет порядка 500 млн человек планируют переехать в крупные города.

 

ДСК строился под ваши собственные нужды или кто-то еще из застройщиков будет закупать у вас продукцию?

Половину продукции мы будем потреблять сами, а половину - поставлять на рынок. Мы строили его изначально по такой модели. Свой объем мы законтрактовали, и комбинат уже начал монтаж на наших площадках - это школа в г. Видное и жилые дома в Ленинском районе. А выходить на рынок мы планируем со следующего года.

 

 

Власти возлагают большие надежды на домостроительные комбинаты в реализации программы по строительству доступного жилья. Какую долю новостроек сейчас занимает панель и какую, по вашим прогнозам, она будет занимать через 5-10 лет?

Сейчас индустриальное домостроение на территории Московской области занимает около 70%, а на территории Москвы все же преобладают монолитные дома. Замену индустриальному домостроению найти невозможно хотя бы в силу того, что у него низкая доля ручного труда. Соответственно, наш прогноз, что и в Москве, и в области доля вновь возводимых серий индустриальных домов сохранится на уровне не менее 60%.

 

 

Власти говорят о необходимости увеличивать объемы строительства и, конечно, индустриальное домостроение поможет увеличить ввод жилья, особенно по различным программам Минстроя. А вам как крупному девелоперу интересны такие программы?

Мы стараемся участвовать во всех программах, но пока мы не видим такой, которая активно работала бы на нашем рынке. Поэтому мы будем выходить в Минстрой с просьбой разработать программы поддержки в 2015-2016 гг. нашего сегмента - доступного массового жилья. Сейчас логика развития этого сегмента вызывает вопросы и она не оптимальна. Мы идем по пути уплотнения существующих городов, в то время как они уплотнены до предела. Они стали уже не способны принимать новых жителей и их инфраструктура все чаще не справляется. Поэтому надо идти по пути создания новых городов, где уже можно закладывать совершенно новые решения, а не пытаться склеить старую технологическую базу с новыми микрорайонами.

 

Где вы видите такие возможности?

У нас в стране всего 12 городов-миллионников - возможностей много. Другое дело, что для создания каждого нового города, нужна логика и цель, своя философия. Но для того, чтобы город состоялся, кроме идеи нужны еще и серьезные преференции бизнесу и людям, которые туда поедут. А здесь уже нужна системная работа на уровне государства. Но в целом, по моему мнению, перспектива развития девелопмента лежит в создании новых городов и в реновации старых застроенных территорий.

 

 

"Новая" Москва может стать таким полигоном?

"Новая" Москва является продолжением столицы. Ее транспортные и инженерные решения интегрированы в транспортную и инженерную инфраструктуру "старой" Москвы, поэтому это не новый город.

 

Хорошо. Но ваша компания уже занималась разработкой концепции развития одного подмосковного города - Сергиева Посада. Это для вас возможность создания нового города?

 

Да, мы сделали концепцию развития Сергиева Посада с интересной идеологией развития - создание комфортной туристической зоны в формате "медленный город". В этом есть смысл, потому что многие старые города теряют людей. Они уезжают, потому что там нет мест приложения труда, а Сергиев Посад может быть нацелен на культурную и историческую идею. Из него можно сделать туристический город и принимать людей со всего мира. Это как раз и является хорошим примером, когда старый город может превратиться в новое современное городское образование.

 

 

Какой объем жилья компания планирует ввести в 2014 году?

В этом году мы планируем снова выйти на уровень ввода 1 млн кв. м жилья, а вот объектов социальной инфраструктуры по итогам года откроем рекордное количество - 11 детских садов и 4 школы. Это в общей сложности свыше 6000 мест, и большую часть садиков и школ приходится на Московскую область.

 

У компании "Мортон" крупная инвестиционная программа в Московской области - вы говорили, что в ближайшие 10 лет инвестируете более 500 млрд рублей в инфраструктуру, транспорт и производство. Недавно правительство региона одобрило проект строительства двух транспортных систем, в которых вы являетесь инвестором. Расскажите о них подробнее.

 

Да, мы занимаемся разработкой двух принципиально новых видов транспорта - скоростного трамвая и надземной транспортной системы "Стрела". Нами совместно с партнерами в течение последующих нескольких лет планируется построить две ветки скоростного трамвая и одну ветку надземной транспортной системы типа "Стрела" на основе немецкой технологии H-Bahn.

 

Основным преимуществом системы "Стрела" является высокая скорость доставки пассажиров - до 60-80 км/ч, высокая степень безопасности и экологичность. Состав движется в бессветофорном режиме на высоте от 4,5 метров и не мешает транспорту. Первая ветка будет протяженностью 13 км. Она пройдет в Красногорском районе и соединит Ильинское-Усово со станцией метро Мякинино. Другой вид транспорта - скоростной трамвай. Реализация этого проекта предполагается на принципах концессии. К 2019 году скоростной трамвай пройдет от Бутово до г.Видное, соединив Мортонград "Бутово", микрорайоны "Восточное Бутово" и "Завидное". Еще одна ветка скоростного трамвая, протяженностью 16 км, пройдет от Балашихи до Железнодорожного.

 

Каковы ваши инвестиции в транспортные системы?

Объем вложений мы подсчитываем. Инвестиции в систему "Стрела" в Красногорском районе составят 5,3 млрд рублей, часть средств будут заемные. Общий объем инвестиций в проект скоростного трамвая в Ленинском районе составит по предварительным оценкам более 17 млрд рублей.

 

За сколько вы планируете их окупить, и сколько будет стоить проезд?

Сейчас мы ориентируемся на цифру в 42-45 рублей. Для России проекты сроком окупаемости более 5 лет - это уже бесконечность. Мы его построим, запустим, а сколько он будет окупаться, пока не понятно, но обычно окупаемость подобных проектов на уровне 20 лет.

 

В ваших транспортных системах вы используете немецкие технологи. Почему многие девелоперы сотрудничают именно с немцами в части закупок оборудования и технологий. У них все лучшее или с ними проще договариваться?

 

С ними сложнее конкурировать. Видимо, когда Бог создавал людей, он каждой нации дал свою миссию, задачу. Немцев, видимо, создали, чтобы работать с механизмами - они великолепные инженеры, техники и конструкторы. В этом плане они превосходят многих. Можно поставить задачу, и немецкий инженер ее точно решит.

 

Хорошо, а в другом направлении бизнеса, связанном с водоотведением и очистными сооружениями, вы тоже используете зарубежные технологии? Это все же российская технология, которая разработана при содействии немцев. Зачем вам это направление?

Изначально мы решили построить очистные сооружения, потому что это была единственная возможность обеспечить строительство жилья в Балашихе. Нам было необходимо самое лучшее решение по очистке воды с оптимальным соотношением цена-качество. Когда мы его нашли, у нас появилось ноу-хау - технология, которая сейчас стала виртуальной возможностью какого-то отдельного бизнеса. Это может превратиться в отдельный бизнес, потому что сейчас изменилось законодательство и есть возможность заключать контракты на долгосрочные тарифы.

 

Более того, при возникновении большой курсовой разницы валют появилась возможность продавать технологию восточным партнерам. Мы ведем переговоры с Монголией, Индией по строительству очистных сооружений у них. При правильном тарифообразовании срок окупаемости таких проектов составляет 10 лет, да и при прогнозируемых тарифах риски минимальны. Мы не боимся конкуренции со стороны крупных европейских компаний, которые заявляли о своем выходе на российский рынок. Они могут работать только в госсекторе, где есть поддержка государства. На рынок выйти им нереально. Сейчас в работе у нас находится около семи очистных сооружений, и по каждому из них мы согласовываем тарифы. По мере согласования тарифов мы будем приступать к строительству.

 

 

Недавно вы встречались с представителями Южной Кореи, ведете переговоры с коллегами из Индии. Как вы оцениваете перспективы сотрудничества с нашими восточными соседями в связи с текущей геополитической ситуацией?

Корея - динамично развивающаяся страна, которая может нас усилить своими технологиями. Мы ведем переговоры о совместном строительстве в Москве. Что касается возможности сотрудничества с Китаем, то я достаточно скептически оцениваю их, потому что Китай воспринимает нас по-другому. У него другая ментальность. А вот Корея, Индия, Вьетнам нам, как ни странно, ближе по ментальности. Они видят в нас партнеров, в то время как Россия Китаю интересна не как рынок сбыта своей продукции, а как сырьевой придаток его экономики. И учитывая, что фронт взаимоотношений с англосаксонской системой находится по границе океана, мы являемся для него стратегическим тылом и обеспечиваем ресурсами для осуществления экономической экспансии. Не надо ждать от Китая чуда. Он не придет и не завалит нас деньгами, он будет делать ровно столько, сколько нужно, чтобы мы оставались его тыловым обеспечением и не превратились в нечто большее.

 

Китайцы сложные переговорщики. У московского правительства пока не получилось договориться по метро с ними: китайцы хотят контракт в долларах, а мы в рублях.

 

Если бы мы инвестировали в Китай, то, наверное, тоже хотели бы, чтобы наши инвестиции были защищены такими же жесткими условиями. Мир изменился и стал более практичным. Им строить метро интересно, но где гарантия возврата денег? Плюс к этому должны прилагаться стратегические выгоды.

И конечно, мне очень неприятно видеть, как мы ездим по всему миру и просим дать нам денег, рассказывая о наших успехах. При этом мы являемся богатейшей страной с самыми большими запасами нефти, газа и полной таблицей Менделеева под землей, с самым творческим и терпеливым народом. Пора осознать, что деньги и ресурсы находятся внутри нас, и окружающий нас мир - это рынок сбыта нашей промышленности. Видимо, пришло время государству как ориентиру развития поддерживать наши компании по выводу их продукции на внешние рынки, на первых порах закупая технологии в обмен на нефть и газ, создавая внутри страны заповедники любого бизнеса.

 

Источник: Интерфакс-Недвижимость

Чем ипотечный заемщик рискует в кризис

 

Характеризуя текущую ситуацию на рынке недвижимости, специалисты все чаще употребляют слово "неопределенность". Несмотря на это, большинство из них все равно рекомендуют инвестировать деньги в жилье - хотя бы в целях сохранения своих сбережений. А при нехватке средств на единовременную покупку квартиры пользоваться ипотечными схемами. 

 

Сейчас в Московском регионе доля ипотечных сделок достигает 46% от общего количества, то есть почти каждая вторая сделка, несмотря на кризис, заключается с привлечением заемных средств. Как говорит коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева,  сегодня даже в элитном сегменте увеличилось количество ипотечных сделок, что объясняется "бегством" от рубля. Люди, имеющие рублевые сбережения, предпочитают забрать свои деньги с депозитов и вложить их в недвижимость, в том числе с помощью ипотеки, если не хватает всей суммы. Все понимают, что дальше возможно ухудшение экономической ситуации, и пока ставки еще находятся на более-менее приемлемом уровне, берут ипотеку.

 

"Покупать недвижимость в Москве выгодно даже в кризис, так как рост цен на недвижимость в Московском регионе будет в любом случае, и даже при процентной ставке по ипотечному кредиту 13% в рублях такая инвестиция станет выгодным вложением средств", - считает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

 

Трезво оцените свои возможности

 

Несмотря на наступающий кризис, тем покупателям жилья, которые намеревались воспользоваться ипотекой, специалисты советуют не менять своих планов. "Важно, чтобы эти намерения соответствовали трезвой оценке потенциальным заемщиком своих возможностей, - говорит председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. - Желательно иметь сбережения и стабильную заработную плату (средний совокупный доход семьи должен составлять около 150 тыс. руб. в месяц). Более того, сейчас, до Нового года, пока идут промоакции, можно получить определенные преференции.

 

Источник: РБК-Недвижимость

Не торопитесь подписывать: какие пункты проверить в договоре с застройщиком?

 

Договор с застройщиком – важнейший документ, регулирующий все нюансы сделки по приобретению вами жилья.

 

Само собой, сторона, составляющая договор, старается по максимуму защитить свои интересы. Плохая новость: договор составляете не вы. Хорошая новость: вы можете повлиять на его содержание.

 

Очень внимательно прочитайте все пункты договора – и предъявите застройщику все не понравившиеся вам моменты. Продавец заинтересован продать свой продукт, и добросовестный застройщик пойдет вам навстречу.

 

На что в первую очередь обращать внимание:

  • Все параметры жилья (адрес, метраж, номер этажа и др.) должны быть четко закреплены в договоре или в неотъемлемых приложениях к нему.
  • Назначение всей суммы вашего платежа – покупка квартиры установленных параметров – должно быть прописано в договоре. Другие варианты – например, «инвестиционный взнос», «покупка векселя» и т.д. – неприемлемы.
  • Цена квартиры должна быть четко прописана. Пункты с условиями, согласно которым цена может измениться, недопустимы.
  • В договоре должен быть установлен точный срок сдачи дома, а также срок передачи квартиры покупателю. Условия, согласно которым застройщик может изменить срок сдачи жилого объекта (кроме форс-мажора), недопустимы.
  • В договоре должны быть прописаны штрафные санкции строительной компании за нарушение сроков сдачи дома и иных условий договора.

При желании вы также имеете право провести юридическую экспертизу договора, застройщик не имеет права этому препятствовать.

 

И не забудьте проверить документы на строительство дома: 

  • разрешение на строительство, 
  • правоустанавливающие документы на земельный участок, 
  • проектную декларацию, 
  • учредительные документы компании.

Источник: Идинайди.ru

 

Как купить банковскую недвижимость в Испании в кредит

 

Sabadell, четвертый по величине частный банк Испании, предлагает россиянам программу ипотечного кредитования при покупке банковской недвижимости.

 

Для нерезидентов Испании банк предлагает кредиты в размере 70 % от стоимости приобретения. Максимальный срок кредитования — 30 лет, при этом по окончании выплат возраст заемщика не должен превышать 75 лет.

 

Фиксированная процентная ставка в первый год — 3 %. Плавающая процентная ставка, пересматриваемая ежегодно в течение последующих лет,— официальная ставка Euribor + 2,75 %.

 

Штраф за досрочное погашение кредита составляет 0,50 % от части суммы основного долга, погашенной за первые пять лет, и 0,25 % от части суммы, погашенной за оставшийся период.

 

При расчете расходов к стоимости приобретения стоит добавить 15 %, из которых около 10 % — НДС или аналогичный налог, оставшиеся проценты включают нотариальные расходы, регистрационные сборы, комиссии и прочее.

 

Основные этапы покупки банковской недвижимости в кредит:

1. Подача первичного заявления. Покупатель заполняет в банке форму заявления, в котором указываются личные данные заявителя, место работы и размер доходов.

 

2. Предварительное одобрение. В течение 48 часов после получения заявления офис банка дает предварительное согласие на выдачу кредита. Также сотрудники предоставляют заемщику оценку ежемесячных платежей и информацию об условиях кредитования.

 

3. Резервирование объекта и внесение первого задатка. Покупатель вносит задаток на недвижимость в размере 500 евро для резервирования объекта.

 

4. Предоставление документов. Для получения кредита требуются такие основные документы:

  • документы, удостоверяющие личность: заграничный паспорт и личный номер иностранца (NIE);
  • подтверждение доходов: для работающих по найму — НДФЛ-2 за текущий и предыдущий годы, а также справка с места работы (с указанием стажа, должности, зарплаты и места работы), для работающих самостоятельно — свидетельство о регистрации частного предпринимателя, декларация о доходах за последние два года (НДФЛ-3) и годовой баланс за последние два года;
  • подтверждение других источников доходов;
  • кредитные истории;
  • выписка из банковского счета за последние три месяца.

Документы принимаются на четырех языках — английском, немецком, французском и испанском. Бумаги на русском должны быть переведены на один из этих языков и нотариально заверены (апостиль не требуется).

 

5. Заполнение заявления на покупку (purchase application).

 

6. Заполнение заявления на получение ипотеки (mortgage application form).

 

7. Одобрение кредита или отказ. Сотрудники банка направляют документы и всю собранную информацию в отдел оценки рисков. Затем покупатель получает либо отказ, либо одобрение.

 

8. Оценка недвижимости. При положительном ответе специалисты проводят оценку объекта. Оценка объекта стоимостью 125 тыс. евро составляет 160 евро.

 

9. Внесение второго задатка. Примерно 10 дней спустя после резервирования объекта покупатель вносит второй задаток в размере 10 % от стоимости приобретения.

 

10. Оформление права собственности. Право собственности оформляется спустя два месяца после резервирования объекта при покупке в кредит (при внесении полной суммы — спустя месяц).

 

Юлия Кожевникова

 

Источник: Tranio.Ru

 
 

 

Как девелоперы рассчитывают цены на квартиры

 
Генеральный директор компании "Домус финанс" Анна Чижова в авторской колонке на "РБК-Недвижимости" рассказала, как девелоперы считают цены на квартиры в новостройках. В материале эксперт говорит о формировании цен на недвижимость, основных факторах, влияющих на цену квадратного метра, поправочных коэффициентах и других алгоритмах ценообразования.
 

Анна ЧижоваБольшинство покупателей не представляют себе, как рассчитывается цена в строящемся жилом объекте. Многие думают, что ее устанавливают "примерно", по наитию. Но на самом деле существуют довольно четкие правила определения цены.

Цены на недвижимость - одна из вечных тем наряду с погодой, пробками и курсом рубля. Но, несмотря на это, ценообразование остается под густой завесой тайны. Многие люди уверены, что продавцы и риэлторы устанавливают цены волюнтаристски, руководствуясь интуицией и опытом. Особенно если речь идет о новостройках. На самом деле существует четкий алгоритм того, как определить цену в конкретном жилом доме.

Основные факторы, влияющие на цену, - это локация, стадия строительства, транспортная доступность, технология строительства, окружающие объекты и инфраструктура. Но критерии их использования и вес в цене конкретного квадратного метра непонятны, отсюда впечатление о волюнтаризме и субъективности.

Расчет цены опирается на изучение ближайших конкурирующих объектов. Любой проект не существует в вакууме, и покупатели сравнивают предложения от разных застройщиков. Но просто взять среднюю цену неправильно - каждый жилой комплекс обладает собственными уникальными характеристиками. Поэтому сначала надо "очистить" цены конкурентов от этих особенностей.

Для этого используем поправочные коэффициенты: на сколько процентов снижается или повышается цена квадратного метра, если исключить один из факторов (расположение, окружение, архитектура, стадия готовности и т. д.). Также рассчитывается стоимость объектов, если бы они были одинаковыми и не обладали преимуществами. Эти же коэффициенты используются и при определении конечной цены квадратного метра. С помощью "очистки" получаем базовую цену у всех конкурентов.

 

Но и теперь мы не можем просто взять среднюю цену, даже "очищенную" - разные объекты по-разному влияют на наш проект. Кто-то является непосредственным конкурентом, другой служит лишь ориентиром по рыночной стоимости в данном сегменте для покупателя. Основное влияние, как правило, оказывают ближайшие от оцениваемого объекта комплексы, а также крупные проекты с большим объемом предложения. Перемножаем степень влияния конкурента с его базовой ценой, складываем произведения, получаем средневзвешенную базовую цену. Расчет средневзвешенной базовой цены по всем конкурентам призван снизить эффект от субъективности ценообразования девелоперами конкретных объектов, который, к сожалению, достаточно часто встречается на рынке.

 

После этих расчетов можно перейти к определению цены непосредственно в своем проекте. Для этого средневзвешенная базовая цена увеличивается на те самые поправочные коэффициенты, которые были рассчитаны из цен конкурентов ранее. Например, если проект находится на стадии котлована, цена остается неизменной, а если дом уже построен и сдан в эксплуатацию, то стоимость квадратного метра в нем вырастает сразу на 25%.

Важным фактором является транспортная доступность. Для Москвы она выражается в близости к метро. К примеру, дом находится в семи минутах ходьбы от станции метро, тогда мы прибавляем к цене еще 10%. Если же возможность дойти до метро пешком отсутствует, цена не меняется. Для подмосковных объектов близость к метро заменяется близостью к железнодорожной станции: шаговая доступность повышает цену в среднем на 10%. Для объектов в Подмосковье важным фактором является близость к столице. Квартиры в домах, расположенных менее чем в 5 км от МКАД, стоят на 25% дороже, чем аналогичные квартиры в домах, расположенных более чем в 30 км от кольца.

 

Каждый из факторов прибавляет (или не прибавляет) дополнительные проценты к нашей базовой цене. Сложив все коэффициенты, мы получаем итоговую цену квадратного метра в жилом комплексе.

На этом ценообразование не заканчивается. Для девелопера важно установить цену, которая соответствует маркетинговой стратегии. Например, если застройщик хочет получить хороший денежный поток сразу после начала строительства, то необходимо выставить цены ниже рынка. В то же время, если ориентироваться на высокую маржинальность проекта, можно установить цену чуть выше. Это замедлит продажи, зато позволит получить больший доход с проданного метра. Главное - не увлекаться, иначе можно и вовсе продажи остановить.

 

Таким образом, можно сказать, что ничего мистического в определении цены "квадрата" нет. Те же рыночные факторы - соотношение спроса и предложения и учет цен конкурентов. Однако, поскольку каждый объект недвижимости уникален, мы должны при расчете цены применять специальные методики, описанные выше. Это позволяет получить на выходе ту цену, которая максимально учитывает рыночную ситуацию и соответствует нашей маркетинговой стратегии. 

 

Генеральный директор компании "Домус финанс" Анна Чижова специально для "РБК-Недвижимости"

 

Источник: РБК-Недвижимость

 

10 признаков кризиса на рынке недвижимости

 

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп", по просьбе "РБК-Недвижимости" сформулировала 10 признаков надвигающегося кризиса на рынке жилья и офисов.

 

1. Девальвация рубля

Критическим можно считать падение курса национальной валюты на 30% и более, что и случилось в 2014г. Да, с одной стороны, это спровоцировало повышенный спрос на недвижимость. Люди побежали перекладывать рублевые сбережения в квадратные метры. Но это всего лишь первая реакция рынка. В дальнейшем спрос может существенно скорректироваться.

 

2. Рост инфляции

Изначально прогноз Минэкономразвития гласил, что инфляция в 2014г. не превысит 5,5%. Однако в августе ведомство пересмотрело ситуацию, увеличив данные по этому показателю до 7,5%. Тем не менее уже сейчас многие аналитики утверждают, что к концу 2014г. инфляция может вырасти до 9%. Это ведет к повышению процентных ставок, в том числе по ипотеке, уже сегодня. Кроме того, с ростом инфляции повышается себестоимость строительства.

 

3. Снижение роста ВВП

Согласно обновленным прогнозам Минэкономразвития, рост валового внутреннего продукта в 2014г. составит 0,5% вместо заявленных ранее 2,5%. ВВП - это, по сути, главный индикатор здоровья экономики, и его снижение говорит о стагнации. Поэтому уровень благосостояния населения по факту снижается, что напрямую влияет на спрос на недвижимость.

 

4. Снижение роста доходов населения

Уже в 2015г. реальный рост доходов населения может снизиться втрое и составит в итоге не более 0,4%. Такие данные приводит Минэкономразвития. Таким образом, платежеспособность потенциальных покупателей падает на фоне постоянного роста уровня инфляции.

 

5. Рост ипотечных ставок

Очередное повышение ключевой ставки ЦБ РФ в ноябре (уже четвертое в этом году) до 9,5% автоматически ведет к повышению ипотечных ставок, которое мы и наблюдаем весь этот год. АИЖК прогнозирует на декабрь повышение ставок до 13-13,5%. Критическим можно считать порог ипотечной ставки в размере 14-15%. При такой стоимости кредита доля ипотечных покупателей резко снизится, что наиболее существенно отразится на рынке недвижимости экономкласса, где доля ипотечных покупателей доходит до 70%.

 

6. Рост количества отказов по выдаче ипотеки

Более тщательное и строгое рассмотрение заявок со стороны банков было замечено в III квартале. Кредиторы, наученные горьким опытом кризиса 2008г., уже сейчас стараются минимизировать риск невозврата, в связи с чем в IV квартале выросло количество отказов по ипотеке.  

 

7. Рост стоимости проектного финансирования

Если в благополучные времена приемлемой для девелоперов считалась ставка в 12% годовых, то уже сегодня она увеличилась до 15%. При этом психологический порог - где-то в районе 18%, достигнув который застройщики предпочтут отказаться от столь дорогого "удовольствия" и отложат свои планы "до лучших времен".

 

8. Падение объемов строительства и уменьшение предложения

В течение всего года на рынок регулярно выходили новые проекты. За прошедшие десять месяцев в границах старой Москвы продажи открылись в 27 жилых комплексах (не считая проекты с апартаментами, которых 21), что на 23% больше относительно всего 2013г. Также анонсирован старт продаж еще в нескольких проектах, которые, вполне возможно, успеют выйти до конца года, увеличив разрыв еще больше. Примечательно, что наибольшая динамика выхода новых проектов отмечена в бизнес-сегменте. В этом году вышло уже почти в два раза больше новостроек бизнес-класса (13 ед.), чем в прошлом году.

 

Однако уже сегодня повышаются ставки по проектному финансированию, изменилась процедура выкупа земельного участка и получения разрешения на строительство (требуется уже 100%-ная оплата, а это колоссальные деньги), то есть существенно выросла инвестиционная себестоимость проекта для застройщика. Соответственно, в таких условиях однозначно следует ожидать уменьшения количества игроков и новых проектов. Рынок будет сжиматься, что происходит именно в кризисные периоды.

 

9. Падение спроса

Падение спроса на рынке недвижимости более чем на 10% по итогам года (а не только в межсезонье) - тревожный сигнал для продавцов. По итогам 2014г. такого падения мы не ожидаем. Более того, в течение всего года мы наблюдали повышенную покупательскую активность на рынке. Так, согласно данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ с января по октябрь 2014г. выросло на 10% относительно аналогичного периода 2013г. Количество зарегистрированных прав на недвижимость за сопоставимые периоды 2013 и 2014 гг. увеличилось на 16,5%.

 

10. Снижение цен

Когда ценники продавцов на первичном рынке жилья официально опустятся на 10% и более, можно говорить о наступлении кризиса. По итогам 2014г. мы видим рост цен на 8% в экономклассе и 12% в бизнес-классе, что обусловлено опять-таки повышением спроса.

 

***

Итого, семь из десяти перечисленных признаков критического состояния рынка на сегодняшний день мы по факту имеем. Вместе с тем мы фиксируем рост основных показателей рынка недвижимости (объем предложения, спрос и цены). Таким  образом, в течение всего 2014г. рынок активно развивался, несмотря на, казалось бы, нестабильный макроэкономический фон. При этом все понимают, что такое повышение покупательской активности - явление временное, и в дальнейшем спрос должен скорректироваться. В перспективе трех-шести месяцев при условии сохранения нестабильной ситуации ожидается снижение показателей развития рынка, вызванное усугублением экономической ситуации. Антироссийские санкции, очередное повышение ключевой ставки (уже четвертое в этом году, с 5 ноября 2014г. - 9,5%) неминуемо приведут к повышению ипотечных ставок, соответственно можно предположить снижение объема спроса, увеличение конкуренции, снижение цен в наименее ликвидных объектах.

 

Мария Литинецкая

специально для "РБК-Недвижимости"

Вкладываться в недвижимость или валюту?

 

Из-за стагнации на рынке недвижимости россияне начинают искать другие инструменты сохранения и приумножения накоплений. Попробуем оценить предлагаемые сегодня рынком инвестиций инструменты для физических лиц. Вместо недвижимости сегодня частный инвестор может вложиться в драгоценные металлы, акции или валюту.

 

Перенасыщение предложения

Ближайшие один-два года не будут благоприятными для петербургских застройщиков. Как констатирует президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко, уже сегодня жилья строится больше, чем продается. Инфляция в будущем году вполне может достичь 12-15%. И инфляционные потери застройщиков не получится компенсировать повышением цен – по причине затоваривания рынка.

При этом, ожидает Александр Романенко, приблизительно через полтора года произойдет выброс на рынок жилья, приобретавшегося горожанами на ранних стадиях строительства в период инвестиционного бума. Частные инвесторы будут в массовом порядке продавать квартиры до оформления права собственности – чтобы не попасть под налогообложение.

Напомним: в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ доходы от продажи недвижимости, находящейся в собственности дольше трех лет, освобождены от налогообложения (13%). В иных случаях доход должен быть задекларирован и налог уплачен. Между тем в Госдуму уже внесен законопроект, согласно которому освобождение от налога на доходы физических лиц продавцы будут получать только через семь лет.

Таким образом, в 2015 году на рынке «столкнутся» объекты, нераспроданные строителями, и предлагаемые по переуступке.

Следует учесть и то, что большинство частных инвесторов, приобретавших недвижимость после 2008-го, не спешили выставлять ее на продажу, поскольку цены поступательно росли.

Но когда цены перестают расти, инвесторы фиксируют прибыль – спешно выбрасывают активы на продажу. Поэтому сейчас можно ожидать рост числа выставляемых на продажу ранее купленных частными инвесторами квартир.

 

Теряем деньги

Как считает Александр Романенко, некоторые девелоперы будут вынуждены приостановить часть реализуемых проектов. Возможно, кому-то вообще придется уйти с рынка. Иначе говоря, популярные у инвесторов сделки на ранних стадиях строительства становятся все более рискованными.

Кроме того, из-за усиления кризисных тенденций оказывается под вопросом доходность недвижимости, как инструмента для частного инвестирования.
Готовое жилье с начала года в рублевом измерении подорожало в городах-миллионниках всего на 5-7%. Напомним, по версии ЦБ годовая инфляция в России достигла 8,6%. Независимые аналитики регулярно повторяют, что реальная инфляция на 2-3 процентных пункта выше официальной. То есть по итогам года для инвесторов даже не восполнятся инфляционные потери.

И нет факторов, сулящих улучшение ситуации в 2015 году. А значит, инфляция продолжит обгонять цены на недвижимость. Соответственно, для частных инвесторов исчезает привлекательность сделок на  завершающих стадиях строительства.

Кроме того, в связи с сокращением доходов населения ожидается снижение арендных ставок на квартиры. Да и найти арендаторов будет все сложнее.


Более того, из-за ожидаемого затоваривания под вопросом оказывается оперативная ликвидность недвижимости. «Сегодня, в период стагнации рынка, продавцам зачастую приходится понижать цену, так как экспозиция объекта затягивается», – констатируют специалисты NAI Becar.

Проще говоря, в ближайшую пару лет жилье не сможет служить надежной площадкой для инвестирования. И для граждан, собирающихся сохранить и приумножить сбережения, становится актуальным вопрос – что с точки зрения инвестирования может послужить альтернативой.

 

Услуги финансистов

С января 2015 года на рынке ценных бумаг появится новый инструмент – индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Каждый россиянин получит право открыть один ИИС с размещением до 400 тыс. руб. в год. На эти деньги по соглашению с ведущим счет брокером будут приобретаться акции, облигации, паи в ПИФах, валюта и фьючерсы.

Привлекать интерес россиян к инструменту предполагается с использованием льготы по налогообложению. Владелец счета сможет выбирать один из двух вариантов вычета. В первом случае ежегодно налоговый вычет равен 13% (НДФЛ) от внесенной суммы. Во втором – от налогообложения освобождается вся прибыль. Правда, при закрытии ИИС ранее трех лет все полученные суммы налогового вычета должны быть возвращены в бюджет. Таким образом, ИИС по сути является инструментом многолетнего «закабаления» инвесторов.

Уточним: к рынку ценных бумаг, как требующему определенного багажа знаний, частники в целом относятся с недоверием. Тем более что на фоне ожидания кризиса акции в ближайшие годы вряд ли будут заметно расти.

Если же говорить о ПИФах, то следует ориентироваться на поведение уже воспользовавшихся этим инструментом инвесторов. С начала года чистый отток средств клиентов ПИФов превысил 10 млрд руб. «Фондовый рынок остается традиционно интересным для квалифицированных инвесторов, но в последние несколько лет негативный тренд в российской экономике не дает этому инструменту реализовать свой потенциал рост», – констатирует аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.

Авторы закона о ИИС надеются, что их инструмент сделает инвестиции в ценные бумаги привлекательней хранения россиянами денег на депозитах. Но не гарантируют ни доходов, ни возврата вложений в случае банкротства обслуживающей организации.

Резюмируем. Рынок ценных бумаг сегодня не предлагает надежных и простых в использовании непрофессионалами инструментов частного финансирования.

 

Над златом чахнуть?

Драгоценные металлы доступны физическим лицам в виде нескольких инструментов. Например, в слитках, которые продают банки.


Но при покупке золотого, серебряного, платинового или палладиевого слитка гражданин уплачивает НДС, который при обратной продаже не возвращается. Таким образом, покупатель уже на стадии покупки теряет 18% вложений, что в принципе лишает слитки инвестиционной привлекательности.

Немногим более интересны для физлиц монеты из драгоценных металлов, поскольку при сделках с ними НДС не взимается. Распространителями памятных и инвестиционных монет Банка России на отечественном рынке являются кредитные организации (в настоящее время – это более ста коммерческих банков).

Весной нынешнего года, в момент первой волны роста курсов валют, банкиры отмечали увеличение спроса на золотые монеты. В частности, в петербургском филиале ВТБ24 рассказывали о единовременной покупке неким клиентом 500 золотых монет.

И в последнее время картина повторяется. Продажи монет по сравнению с летом выросли на 15-20%. Впрочем, продавцы ответили повышением цен на 5-10%.

Однако покупателям нужно помнить, что далеко не все банки, продающие слитки и монеты, готовы выкупать их обратно. А если выкупают, то разница между ценой продажи и покупки может достигать 30%.

Кроме того, даже малейшая царапина на товаре из драгметалла обычно является для финансовой структуры поводом для претензий. И банк либо вообще отказывается от обратной сделки, либо дополнительно снижает цену.

Наконец, банки предлагают такой инструмент вложений, как обезличенные металлические счета (не включены в государственную программу страхования вкладов). В этом продукте нет риска потери товарного вида, поскольку клиент не получает драгметаллы на руки. Просто сумма вложений привязывается к текущим котировкам продавца. Которые, в свою очередь, меняются в зависимости от ситуации на мировых рынках.

Однако биржевые цены на металлы могут как расти, так и снижаться – в зависимости от спроса. Например, в июле-сентябре уходящего года средняя цена на золото в мире снизилась на 3%, до $1281,9 за унцию. И вкладчики в металлические счета рискуют не меньше игроков на рынке ценных бумаг.
Иначе говоря, ни один из «драгоценных» инструментов не обещает вкладчику верной выгоды.

 

Под матрасом

В последние месяцы в страну вернулась ранее подзабытая практика хранения наличных денег – «под матрасом».

Конечно, речь идет о сбережениях не в рублях, а в евро или долларах. Впрочем, этот тренд создали не инвесторы, а финансово неграмотные россияне. Наличные валюты вряд ли могут рассматриваться в качестве инструмента инвестиций, так как это не приносит дополнительного процентного дохода, подвергая при этом владельца валютным рискам.

До последнего времени конкуренцию недвижимости составляли именно рублевые депозиты. Рассмотрим доходность таких вкладов подробней.

Сегодня максимальная годовая доходность по рублевым вкладам близка к 12%. Это лишь немногим выше реальной инфляции. «Самым простым способом сохранить, а не приумножить остаются банковские депозиты, которые неплохо защищают от инфляции, но не могут предложить возможности для ее существенного опережения, так как обладают фиксированной доходностью. При этом они являются самыми защищенными, поскольку вклады до 700 тыс. руб. страхуются», – рассуждает Антон Сороко.

Другое дело – валютные депозиты. В 2015 году рубль по отношению к евро и доллару будет то падать, то расти. Но эти колебания нивелируются процентными начислениями. Сегодня банки по валютным вкладам дают 5% годовых.

То есть если физическим лицом ставится задача не сохранения, а приумножения сбережений, из всех не требующих профессиональной подготовки инструментов конкуренцию недвижимости на данный момент составляют только валютные депозиты.

До последнего времени активность вкладчиков в валютные вклады сдерживалась слухами об ограничении свободного хождения валют в РФ. Однако на днях премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что власти РФ и Центробанк не планируют вводить ограничений на продажу наличной валюты.

 

Гарантированная безопасность

Следует уточнить, что итоговая доходность по валютному депозиту в пересчете на рубли будет зависеть от курсов первоначальной покупки и последующей после окончания вклада продажи.

И все эксперты отмечают, что текущие курсы валют взвинчены спекулянтами. «Сегодня мы имеем плавающий курс, и любой экономист скажет, что он не прогнозируется, – говорит экономический обозреватель ГК «Бюллетень Недвижимости» Вячеслав Костров. – Но спекулятивная атака, скорее всего, будет отбита».

В декабре заметного снижения курсов ожидать не стоит. Валюта нужна корпоративному сектору. Значит, вкладываться в валютные депозиты смысла нет. Но в конце января – начале февраля коррекция вполне возможна. И именно тогда наступит благоприятный момент покупать и сохранять на депозите валюту. Впрочем, насколько этот период окажется долгосрочным, говорить сложно.

Другое дело что вклады защищены лишь на пресловутые 700 тыс. руб. И все депозиты выше этой суммы рискованны. Соответственно – у частных лиц альтернативным недвижимости вариантам нет.

Остается переждать ближайшие два-три неблагоприятных года. А далее цены возобновят рост. Недвижимость вернет себе статус инвестиционного инструмента.

 
Источник: БН.ру

 

 

Денис Колокольников: «Когда конкурент останавливается, его можно опередить»

 
Работа консультанта сродни режиссуре. Он тоже придумывает сюжет, просчитывает ходы, создает интригу, правда, применительно к рынку недвижимости. Секретами своей профессии делится Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG.
 
Денис Колокольников: «Когда конкурент останавливается, его можно опередить»
Денис Колокольников — окончил Московский государственный авиационный институт, получил второе высшее образование по специальности «экономика и менеджмент», прошел обучение по программе «Оценка недвижимости и бизнеса», курсы CCIM. На рынке недвижимости работает c 1995 г. Входит в состав рабочей группы при Департаменте торговли и услуг города Москвы по разработке программы увеличения торговых площадей, комиссии Российской гильдии риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости. Член президиума Российского совета торговых центров.
 

— Денис, вы работаете на рынке недвижимости почти 20 лет, причем являетесь одним из первых сертифицированных аналитиков. Как произошло ваше открытие профессии?

— Когда я учился в МАИ, друг предложил мне попробовать себя в качестве риэлтора в компании «Агентство «Контакт». Я пришел туда простым агентом, а на следующий день занялся маркетингом, поскольку параллельно получал второе образование. Через полтора года возглавил отдел по работе с клиентами, который специализировался на аналитике, маркетинге, рекламе. В «Контакте» я проработал семь лет. Далее ушел в АН «Олимпия», «Росстрой», СУ-155. Постепенно в спектр моих профессиональных интересов вошла и коммерческая недвижимость.

 

— Расскажите о том, как родилась компания RRG.

— В ноябре этого года мы празднуем девятилетие. В 2004-м я возглавлял департамент исследований инвестиционного фонда, на базе которого в 2005 г. и была образована консалтинговая компания RRG (Russian Research Group). В 2011-м в результате интенсивного развития это уже была группа компаний. Сегодня в сферу нашей деятельности входит четыре главных направления: консалтинг, геомаркетинг, брокеридж, управление недвижимостью.

 

— Насколько геомаркетинг важен в работе с крупными ритейлерами?

— Среди наших клиентов — западные и российские сети, для которых геомаркетинг — часть стандартов. В их числе «Лента», «Глобус», Real, Media Markt, OBI, Mothercare, «К-Раута», Starbucks, KFC и др. Например, когда Starbucks выходил в Россию, мы готовили для него маркет-план развития. Интересно, что по всему миру исследования для этого оператора делает своя компания, а по России геомаркетинговых данных у них не было. Так что в успешном развитии Starbucks в нашей стране отчасти есть и заслуга RRG.

 

— Тяжело было вписаться в западные стандарты?

— RRG с момента основания ориентировалась на западный опыт, хотя изначально и была во многом инновационной. Например, наш первый продукт — кластерный анализ, который стал сейчас стандартом для отрасли. Для Starbucks наше кластерное деление Москвы подошло на 99%.

 

— Если сказать просто о сложном — что вы делаете при оценке проектов торговых центров (ТЦ)?

— Мы рассчитываем будущий оборот отдельных якорных арендаторов либо всего ТЦ, определяем количество посетителей, исходя из этого прогнозируем арендные ставки. В основе наших исследований лежит уникальная методика — гравитационная модель Хаффа. Имея в арсенале этот инструментарий, можно эффективно сдавать объекты в аренду и обосновывать арендные ставки.

ТЦ «Оранж Парк»
ТЦ «Оранж Парк»
 

— Какой проект легче спрогнозировать — офисный или торговый?

— Офисный сегмент сложнее поддается прогнозированию спроса. Если траты потребителей более или менее понятны, то на этом рынке очевидных закономерностей нет. В отличие от торговли на офисы серьезно влияют изменения в политической и экономической ситуации. Ведь офис можно сделать в лобби гостиницы, в кафе с Wi-Fi, на худой конец — дома. А в магазин за продуктами нужно ходить всегда. Люди в самую последнюю очередь откажут себе в питании. Неслучайно обороты продуктовых дискаунтеров в кризис только растут.

 

— Расскажите о работе RRG над проектами транспортно-пересадочных узлов (ТПУ).

— Мы занимаемся этим с 2010 г. Очень перспективный формат, необходимый городу. Главные задачи ТПУ, с нашей точки зрения, — разгрузить столичный трафик и при этом максимально удовлетворить потребности пассажиров в зоне влияния ТПУ. Наша компания проводит серьезные разработки по интегрированию объектов коммерческой недвижимости в транспортные узлы. В расчет берутся все сегменты: гостиничный, офисный, торговый, общепит.

 

— Есть ли в Москве примеры уже реализованных ТПУ?

— Пока, кроме уже достаточно не нового ТПУ «Планерное», назвать нечего. Дело в том, что далеко не всегда реально создать четкую финансово-правовую схему, по которой можно работать с инвесторами. Ведь в таких проектах нужно соблюсти интересы сразу нескольких игроков: Московского метрополитена, «РЖД» и др. Надеюсь, в следующем году поиск решений будет более эффективным.

 

Денис Колокольников: «Когда конкурент останавливается, его можно опередить»

— RRG также имеет некоторое отношение и к разработке концепции платного паркинга в Москве. Вы довольны нововведениями?

— Я полностью поддерживаю эту инициативу на концептуальном уровне. Парковочное пространство должно регулироваться и оплачиваться. Результат налицо — в центре наконец можно припарковаться. Это дисциплинирует людей. Но в идеале в рамках этой концепции должны быть реализованы еще и крупные парковочные комплексы с другой тарифной политикой.

— Неужели такие проекты технически возможны в центре Москвы?

— Взгляните на Европу, где под центральными площадями крупных городов всегда предусмотрен огромный паркинг. Такие зоны можно создавать и в российской столице. Скажем, под площадью Тверской Заставы. Другое дело, что наши люди пока к этому не совсем привыкли. Например, в отеле Ritz-Carlton всегда есть свободные парковочные места. А это ведь самый центр.

 

— А как вам новые пешеходные улицы?

— Я считаю это чуть ли не основной заслугой новых московских властей. В советское время очагами отдыха были парки, дворцы культуры, стадионы, однако потом эти общественные места пришли в упадок. Конечно, то, что сформировали сейчас, не всегда идеально, но есть прекрасные пешеходные зоны. Мне импонируют Никольская, Кузнецкий Мост, Покровка, Маросейка, Пятницкая и др. Это улицы европейского города.

 

К сведению
Сегмент товаров повседневного спроса (FMCG) до сих пор не насыщен. По оценке RRG, Москве не хватает по крайней мере 0,5 млн кв. м супермаркетов, мини-маркетов, гипермаркетов и пр.
 

— Меняют ли новые пешеходные зоны стрит-ритейл?

— Безусловно. Со временем эти улицы станут ресторанными. Людям свойственно в летний период сидеть на открытых террасах. На проезжей части из-за пыли это едва ли возможно. Но при этом рестораторы вытесняют классический ритейл. Магазинам одежды, например, сейчас лучше в ТЦ. В большей степени пешеходным зонам подходят такие профили, как сувениры, аксессуары, банковские и прочие услуги и т. п.

 

— Говорят, миграция в моллы из стрит-ритейла повсеместна...

— ТЦ сегодня более комфортны для посетителей, к тому же они могут предложить операторам гибкие ставки аренды. Главное — целевой поток, настроенный на широкий ассортимент. На основных улицах Москвы (на Садовом кольце, на Тверских улицах и др.) мы действительно наблюдаем ротацию арендаторов — основные места занимают не ритейлеры, а общепит, банковские отделения.

 

— Как вы оцениваете активность покупателей сегодня?

— В последние годы в стране был потребительский бум, а сейчас люди стали разумнее подходить к тратам — они следят за скидками, распродажами, делают заказы через Интернет, покупают одежду за границей. В этом году даже перед первым сентября в ТЦ произошел некоторый спад. Это тревожный знак. Количество торговых объектов увеличивается, а лояльных потребителей больше не становится. Таким образом, объем денег, потраченный в ТЦ в перерасчете на квадратный метр, постепенно сокращается. Страдают в первую очередь менее удачные проекты — морально устаревшие, расположенные в неудачном месте...

 

Денис Колокольников: «Когда конкурент останавливается, его можно опередить»

— Значит, за реконцепцией будущее?

— Без смены концепции ТЦ более десяти лет существовать не может. Реконцепция может быть глобальной или постоянной. Например, один из наиболее удачных проектов в Москве — «Метрополис», еще только строя вторую очередь, по сути, делает реконцепцию текущего объекта. То же самое можно сказать и о «МЕГЕ», где за последние пять — семь лет поменялась половина арендаторов, не считая «якорей». А некоторым моллам так и не удается найти новые решения. Например, в США из-за этого закрывается до 100 объектов год. Хуже того, есть заброшенные здания — на их ликвидацию просто нет денег.

 

— Чем сегодняшняя ситуация на рынке отличается от прошлого кризиса?

— Каждый кризис имеет разные причины и свой характер. Когда он наступает резко, восстановление происходит относительно быстрыми темпами. Так было в 1998 и 2008 гг. Пока обвала нет, но тренд отрицательный. Снижение цен на нефть, санкции и другие негативные факторы приостанавливают инвестиции в коммерческую недвижимость. ВВП страны еще не в минусе, но уже стагнация — экономика стоит, новых драйверов для роста нет. В условиях уменьшения доходов потребители пытаются понять, что будет дальше и находятся в ожидании. Но есть и те, кто, понимая, что кризис может начаться, ждут ценового дна, чтобы заработать.

 

— Каким образом это можно сделать?

Денис Колокольников: «Когда конкурент останавливается, его можно опередить»

— Кризис — лучшее время для заработков. При удачном стечении обстоятельств можно купить недооцененные активы или дистрессовые, стоимость которых потом вырастет. Если конкуренты останавливаются — их можно опередить. Есть девелоперы, которые строят, когда все прекращают работу. У них лояльные подрядчики, низкая себестоимость. Когда на подъеме рынка такие игроки выходят с готовым проектом — они диктуют условия и снимают сливки. Например, компания «Ведис» в кризис продолжала строить и продавать жилье, поэтому к ней выстраивались очереди.

 

— Получается, неприятное слово «кризис» может иметь хорошее послевкусие?

— Обязательно. Кризис оздоравливает рынок, дает импульс к развитию. Больные ткани отмирают, но зато появляются новые. Неслучайно китайский иероглиф, означающий «кризис», состоит из двух знаков — «опасность» и «возможность».

 

Р. S. Редакция журнала «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» поздравляет группу компаний RRG с девятилетием со дня основания.

 

Источник: "Недвижимость и цены"

<< На предыдущую| страница 17 из 40 |На следующую >>
X
Заполните заявку
Пожалуйста, заполняйте данную анкету, только если Вы собираетесь стать участником (экспонентом) выставки. Для посетителей регистрация доступна по ссылке
X
Заполните заявку
X
Заполните заявку
X
Заполните заявку

Яндекс.Метрика