EN
ДОМЭКСПО в FacebookДОМЭКСПО ВКонтактеДОМЭКСПО в TwitterДОМЭКСПО в InstagramДОМЭКСПО в Youtube

 

 

 

35-я международная

выставка недвижимости

 

 

 


23-26 февраля 2017

Москва, ВДНХ, павильон 75

 

 

 

Участвовать в выставке

 

Разделы выставки

 

Наши партнеры

партнер по зарубежной недвижимости

интернет-партнер по зарубежной недвижимости

 

 

Выставки РВК "ЭКСПОДИЗАЙН

 

Официальные застройщики

ХОК «МОНТАЖНИК»

 

ИНТЕРЭКСПО

<< На предыдущую| страница 16 из 40 |На следующую >>

Андрей Шелковый: «АИЖК запускает социальный стандарт»

 
О том, кто сможет приобрести новое жилье по льготной цене, и перспективах появления доходных домов в России рассказал генеральный директор ОАО «Агентства финансирования жилищного строительства» (ОАО «АФЖС») Андрей Шелковый.
 

— Андрей Николаевич, расскажите подробнее о программе «Жилье для российской семьи». Каковы ее условия?

Андрей Шелковый: «АИЖК запускает социальный стандарт»

— Эта программа предполагает строительство 25 млн кв. м жилой недвижимости экономического класса, предназначенной для определенных категорий граждан, которые смогут купить ее на 20% дешевле текущих рыночных цен в конкретном регионе, но не дороже 30 тыс. руб./кв. м.

В рамках поддержки этой программы Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало целый комплекс инструментов. Один из них прописан в Постановлении Правительства Российской Федерации № 404 от 5 мая 2014 г. Согласно ему у застройщиков появляется возможность продать объекты инженерно-технического обеспечения в сферах электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения по цене до 4 тыс. руб. в расчете на 1 кв. м общей площади жилья экономкласса. АИЖК будет выкупать объекты инфраструктуры на баланс специализированного общества проектного финансирования (так называемого СОПФ), а потом передавать в эксплуатацию ресурсоснабжающим организациям. СОПФ выпустит долгосрочные инфраструктурные облигации (облигации с залоговым обеспечением) на срок до 30 лет, обслуживание и погашение которых будет осуществляться за счет эксплуатации этих объектов.

В результате застройщик не будет включать стоимость этой инженерно-технической инфраструктуры в стоимость квадратного метра, а значит, конечная цена квартиры для покупателя заметно снизится.

 

— Какие регионы будут участвовать в реализации этой программы?

— В настоящее время заявки на участие подали 65 субъектов. С большинством (62 из 65) уже заключены трехсторонние соглашения (между Министерством строительства РФ, субъектом РФ и АИЖК), фиксирующие тот объем жилья, который планируется возвести и реализовать по специальным ценам.

 

— Когда стартует проект?

— Он уже стартовал. В 54 регионах приняты нормативно-правовые акты по порядку отбора земельных участков. В 17 из них выбраны застройщики и началось формирование списков граждан, которые смогут приобрести построенное жилье.

 

— Какие дома будут строить в рамках этой программы — малоэтажные или высотки?

— Ограничений с точки зрения этажности дома в программе нет. Можно строить как те, так и другие. Формат малоэтажного жилья сейчас весьма востребованный.

 

— Самый важный вопрос: кто сможет купить недвижимость по льготным ценам?

— Перечень категорий граждан — участников программы «Жилье для российской семьи» — указан в Постановлении Правительства № 404. Хочу подчеркнуть, что эти люди не являются малоимущими (они имеют право на социальный наем, то есть могут встать на очередь и получить квартиру бесплатно). Участники программы «Жилье для российской семьи» — из активно работающего населения, но не имеющего достаточного дохода для покупки недвижимости по рыночным ценам. При этом размер имеющегося у них жилья и доходов ниже установленной законом величины. Также участниками программы могут стать граждане, проживающие в аварийных и подлежащих сносу домах, многодетные семьи, готовые использовать материнский капитал на приобретение жилья. В перечень включены ветераны и участники боевых действий. Повторюсь, полный список категорий граждан, для которых доступна программа, можно найти в Постановлении Правительства № 404.

 

— Эти требования — к уровню доходов и метражу квартиры — различаются в регионах?

— Да. Субъекты РФ имеют право корректировать нормативы в рамках программы. В том числе определять, какие категории граждан могут приобрести жилье по льготной цене в первую очередь.

 

— Как стать участником программы?

— Включить в список участников программы «Жилье для российской семьи» может муниципалитет. Человеку нужно обратиться туда и предъявить документы, подтверждающие то, что он относится к той или иной льготной категории.

 

— Вероятно, число желающих, во всяком случае на первом этапе, может быть больше, чем количество введенного жилья. Будет ли как-то устанавливаться очередность?

— Нет, здесь не предусмотрено никакой очередности, за исключением того, что субъект РФ может своим нормативным актом определить какие-то приоритеты для определенных категорий граждан.

 

— На какой срок рассчитана программа и когда будут завершены первые проекты?

— Уже в 2015 г. планируется построить около 5 млн кв. м жилья. В целом же программа должна быть выполнена до середины 2017 г.

 

— Возможно ли здесь ипотечное кредитование? На каких условиях?

30 тыс. руб. должен стоить 1 кв. м жилья экономкласса, которое смогут купить определенные категории граждан по программе «Жилье для российской семьи».

— Да, возможно. В этом году АИЖК запускает так называемый социальный стандарт. В рамках этой программы данная категория граждан может получить ипотечный кредит по сниженной ставке. Причем ставка не будет повышаться на этапе строительства, как это бывает в большинстве ипотечных продуктов. АИЖК будет рефинансировать кредиты, обеспеченные договорами долевого участия.

 

— Требования к этим заемщикам стандартны?

— Да, есть базовые вещи, которые не должны меняться. Это необходимость подтверждения дохода, предоставление в банк определенных документов. Также обязательно наличие первоначального взноса. Есть возможность использовать материнский капитал.

 

— Известны уже какие-то конкретные банки, которые будут участвовать в этой программе?

— У АИЖК есть большая партнерская сеть банков. Я думаю, многие из них примут участие.

 

— Какие еще механизмы удешевления стоимости жилья есть в программе?

— Здесь следует упомянуть еще одну программу АФЖС — программу «Стимул», которая предусматривает кредитование жилищного строительства. Банку, который открывает застройщику кредитную линию, агентство предоставляет целевой заем на льготных условиях. Недавно в эту программу были внесены существенные изменения. Если раньше обязательным было софинансирование (то есть, условно говоря, из каждых 100 руб., которые банк выдавал застройщику, он мог у нас взять только 70), то сейчас агентство может финансировать проект полностью. При этом банк не может сверх стоимости наших денег добавить более 3,5% годовых своей маржи.

Сейчас по «Стимулу» работает более 85 кредитных организаций. Треть из них — банки, входящие в топ-30. Работая с крупными кредиторами в рамках программы «Стимул», застройщик может получить ссуду под 11–11,5%, что является сегодня хорошим предложением.

 

— Что происходит сейчас со строительством доходных (арендных) домов?

Андрей Шелковый: «АИЖК запускает социальный стандарт»
Фото: DP/Legion-media

— В весеннюю сессию был принят закон № 217-ФЗ («О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»), который ввел новый институт наемного жилья — некоммерческий наем (до этого был коммерческий и социальный наем).

Должен быть создан фонд социального использования, в котором гражданин по льготной цене может арендовать квартиру. Каждый субъект РФ принимает свои нормативные документы, определяющие конечную стоимость такого найма для конкретных категорий граждан.

Закон предусматривает также строительство доходных домов. В них не менее 50% квартир должно отводиться для социального использования, а 49% — сдаваться в коммерческий наем.

Для реализации проектов строительства доходных домов АФЖС предоставляет долгосрочный (до 30 лет) ипотечный кредит под залог этих объектов недвижимости юридическому лицу — собственнику доходного дома. В рамках этой программы конечная стоимость найма должна быть как минимум на 20% ниже ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, который пришлось бы вносить, если бы человек покупал эту квартиру с помощью ипотеки.

Для того чтобы закон полноценно заработал, нужно принять целый ряд нормативных документов как на уровне субъектов, так и на федеральном уровне.

 

— Пока строительство арендных домов ведется в основном целевым образом: конкретные предприятия строят их для сотрудников.

— Да, это так, потому что для нас важно понимать, для кого строится наемное жилье, кто гарантирует заполнение арендного фонда. Но такое распределение квартир не является обязательным условием участия в программе.

 

— Где реализуются такие проекты? Есть ли они в Москве?

— В Москве их пока нет. Но такие дома строят в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях, Республиках Алтай, Татарстан, Ханты-Мансийском автономном округе и других регионах России.

 

— Можно ли со временем выкупить квартиру, снимаемую в доходном (некоммерческом) доме?

— Такая опция будет предусмотрена. Использовать ее или нет в своем проекте, решит собственник доходного дома. Он должен уже на этапе строительства определиться, смогут ли люди выкупать жилье или это будет в чистом виде наемный фонд, который не подлежит последующей передаче в собственность физическим лицам. От этого зависит и величина арендных ставок. Разумеется, аренда с возможностью последующего выкупа будет стоить дороже.

 

— Какие еще программы социальной направленности есть в разработке АФЖС?

— Мы планируем запустить новый механизм, который предполагает, что в случае возникновения у заемщика материальных трудностей он сможет проживать в ипотечной квартире, но уже не как собственник, а как арендатор. При этом право выкупа недвижимости у него останется. Смысл в том, что сумма арендных платежей будет ниже, чем ипотечные платежи, что позволит человеку пережить непростой финансовый период.

Мы уже сейчас запускаем эту программу в режиме пилотного проекта для заемщиков АИЖК. Критерии участия: просрочка по ипотечному кредиту не более 6–12 месяцев, судебные процедуры по кредиту еще не завершены и сам заемщик готов решать возникшую сложную ситуацию.

(Интервью было записано в ноябре 2014 г.)

Источник: Недвижимость и цены

Элите становится тесно в центре Москвы

 

Количество земельных участков, подходящих для строительства недвижимости элитного и премиум-класса в престижных районах столицы постоянно сокращается. Строить в центре Москвы элитное жилье, удовлетворяющее всем требованиям взыскательных покупателей, с каждым годом становится все сложнее.

 

С 2009 года неуклонно растет спрос на недвижимость элитного и премиум-класса в новостройках, темпы строительства набирают обороты. Только в 2014 году на рынок вышло сразу 12 новых объектов, в совокупности с которыми продажа одновременно велась в более чем 60 ЖК. Текущий объем предложения на первичном рынке жилья и апартаментов премиум- и элитного класса превышает показатель 2009 года на 70 процентов. Все это приводит к тому, что земля становится девицитом.

 

Впрочем, разговоры о дефиците земли в Москве ведутся почти десять лет, но девелоперы по-прежнему находят территории для строительства и выводят на рынок новые проекты. В целом, как утверждают эксперты корпорации "Баркли", площади резервных земельных участков в столице все еще исчисляются сотнями гектаров. Однако далеко не все из них подходят для строительства жилья элитного и премиум-класса. Какие направления будут осваивать девелоперы в будущем, когда в готовых и строящихся в данный момент ЖК будут проданы все квартиры?    

 

Исторический центр — резервы почти исчерпаны 

Резерв для строительства на самой престижной улице столицы – Остоженке – невелик. Свободными в этом районе остались всего несколько земельных участков. Аналогичная ситуация наблюдается и в других районах исторического центра. Подходящих участков для крупных многоквартирных комплексов не осталось. Например, на Петровке или Патриарших прудах появления новых объектов не ожидается. Максимум, что будет происходить в этих районах – это реконструкция старых зданий. Но так как средняя площадь подобных объектов - не более 3 тысяч квадратных метров, речь может идти только о появлении небольших клубных домов на 8-20 квартир.

 

Одним из новых крупных элитных кварталов в центре стал ЖК "Полянка, 44", старт продаж в котором начался в 2014 году. Он расположен в 2 километрах от Кремля, в переулках Якиманки на территории площадью 1,58 гектара.

 

ТТК — перспективная зона

Высокий потенциал есть у районов, находящихся в пределах ТТК, например, у Пресненского, Таганского, Донского района, Дорогомилово, Марьиной Рощи и Бегового. К примеру, Донской район расположен не в ЦАО, а в Южном административном округе, между тем, это фактически продолжение центра, в частности, района Якиманка. В непосредственной близости от него проходит Ленинский проспект – одна из главных артерий города.

"По качественным характеристикам, комфорту и транспортной доступности жилье в этих районах не уступает объектам, находящимся в ЦАО, — говорит коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева. — При этом покупка премиальной недвижимости в районах, находящихся за пределами Садового кольца, но в пределах ТТК, позволяет существенно сэкономить".

 

Благодаря наличию водоемов и парков перспективными являются и районы на западе и северо-западе Москвы, вблизи которых возможна успешная реализация высококачественных проектов".

Высокие темпы продаж свидетельствуют о том, что жилье, находящееся вблизи от центра, востребовано покупателями.

Промышленные зоны — подходят далеко не все

В будущем власти планируют реорганизацию 30 московских промзон. Среди них: "Серп и Молот", "Завод "ЗиЛ", "Соколиная гора", "Нагатинский затон", "Павелецкая", "Воронцово", "Алабушево" и другие территории бывших крупных предприятий.Всего в московских промзонах власти одобрили строительство 8 млн. кв. метров недвижимости, около половины из которых будет отдано под жилье.

 

Однако, несмотря на большое количество промзон, далеко не все из них подходят для строительства элитного жилья. Одни слишком удалены от центра, другие не имеют хорошей транспортной доступности, третьи находятся в районах, не обладающих привлекательным имиджем. Но главная проблема состоит в том, что все промзоны занимают огромные территории. Полностью застраивать их элитным жильем девелоперам не выгодно — процесс продажи тысяч квартир и, следовательно, возврата вложенных средств, затянется на долгие годы. Строить на одной территории ЖК элитного и бизнес-класса также нецелесообразно. Ведь в последующем будет сложно объяснить покупателям, почему жилье, расположенное рядом в рамках одного проекта, настолько отличается по цене. Поэтому, скорее всего, на территории большинства промзон будут строиться комплексы комфорт- и бизнес-класса.

 

Появление объектов премиум-класса возможно лишь в единичных случаях на территории промзон, например, на месте таких заводов, как "Сакко и Ванцетти" на набережной Тараса Шевченко, ОАО "Трехгорная мануфактура" в Пресненском районе, Московская тюлево-гардинная фабрика на Саввинской набережной и на Болотном острове, который девелоперы и риэлторы называют "Золотым".

"Эти площадки расположены в самых престижных районах, вблизи от воды и обладают отличными видовыми характеристиками, — отмечает Екатерина Фонарева. — Поэтому они имеют высокий потенциал для строительства элитной недвижимости".

 

Получается, что резервы для строительства и продажи нового элитного жилья в Москве пока есть. И закончатся не раньше, чем лет через пять.

 

Георгий Трушин

 

Источник: Вести-Недвижимость

Покупка квартиры: банки в долг почти не дают

 

Пессимистичные ожидания, появившиеся на рынке недвижимости еще в конце 2012 года, сбылись. Если в начале 2014 года о приближающемся кризисе говорили лишь политические факторы, то уже с середины года появились и экономические.

 

Сокращение рынка началось с того, что с 1 января по 1 июля Банком России было отозвано 39 банковских лицензий, и количество кредиторов, выдающих ипотеку, снизилось. В августе США ввели заградительные санкции в отношении системообразующих банков. В декабре из-за падения стоимости нефти курс рубля стал резко снижаться по отношению к иностранным валютам. Для борьбы со спекуляцией Банк России увеличил ключевую ставку с 10,5 до 17 процентов. При этом ЦБ повышал ставку шесть раз в течение года.

 

В результате, если к середине года банки продолжали более или менее оптимистично смотреть в будущее, предрекая повышение ставок на 1-3 процента в начале 2015 года, то после изменения ключевого показателя последовала мгновенная реакция - ставки по ипотеке были увеличены, не дожидаясь нового года. "Все эти события привели к существенному росту сделок по купле-продаже недвижимости в конце 2014 года, доля ипотеки в которых оставалась довольно высокой, так как население, опасаясь обесценивания сбережений, активно вкладывало деньги в жилье, в том числе с помощью ипотеки. Вместе с тем всем стало совершенно очевидно, что в 2015 году ситуация на рынке будет только усугубляться", — считает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

 

Сложная экономическая ситуация вынуждала кредиторов весь год обновлять свои программы едва ли не ежемесячно, но декабрьские изменения побили рекорды 2008 года. К сожалению, перед новогодними каникулами на рынке появились случаи отказа выдачи кредита по уже зарегистрированным сделкам на старых условиях, увеличилось количество отказов по заявкам, существенно изменились условия — выросли ставки и минимальный первоначальный взнос.

Изменился и сам подход к рассмотрению заявок. Например, в 2013 году превалировал так называемый лояльный подход, но ситуация стала  переламываться уже летом прошлого года, когда банки начали пересматривать свою кредитную политику и ужесточать отбор потенциальных заемщиков. Все мы помним, как тот же банк ВТБ24 отменил программу "Победа над формальностями" для новостроек, а Сбербанк же по аналогичной программе "Ипотека по двум документам" предпочел просто увеличить долю отказов. Отказывают в выдаче кредита по следующим факторам: минимальный первоначальный взнос, часть дохода "серая", наличие других текущих кредитов, просрочек по уже погашенным кредитам, занятость в сферах, подверженных наибольшим колебаниям во время кризиса — таких как недвижимость, туризм, строительство, журналистика, торговля и страхование.

 

Таким образом, если в течение года решение по заявке могло быть положительным, но не подходящим клиенту, например, на меньшую сумму, с более высокой ставкой, то под конец года банками выносилось отрицательное решение почти по 80 процентов заявок.

А вот окончательное понимание того, что текущая ситуация близка к критической, пришло после того, как  Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило, что с 1 января 2015 года минимальная ставка по рефинансируемым у банков стандартным кредитам составит 15,9 процентов вместо 12,3. Плюс ко всему еще сокращен объем выкупаемых закладных, как по стандартным, так и по льготным социально-значимым программам. Продукты АИЖК, в основном, реализуют небольшие региональные банки, у которых нет собственных программ и возможности держать выданные кредиты на своих балансах. Повышение ставки рефинансирования Агентством по базовым и льготным программам, а также сокращение объема выкупа кредитов у региональных банков приведет к тому, что некоторые из них перестанут выдавать ипотеку вообще, так как ее будет некому продавать.

"Ситуация обостряется также за счет того, что кредиты становятся недоступнее не только для покупателей, но и для застройщиков, - утверждает Мария Литинецкая. - Банки пересматривают условия как по текущим кредитным линиям уже строящихся объектов, так и по планируемым к выходу на рынок. Дорогие кредиты, повышение цен на стройматериалы и ожидаемое снижение покупательской активности ставит девелоперов в тяжелое положение. В такой ситуации однозначно некоторые из них отложат запуск новых проектов. Есть вероятность приостановки строительства и по уже запущенным объектам".

Однако, как отмечают эксперты, несмотря на преждевременные заявления о "смерти ипотеки" в 2015 году, есть и ряд позитивных факторов: не все банки занимают деньги у Банка России, некоторые имеют свои дополнительные источники фондирования и могут позволить себе держать ипотечную ставку ниже значения ключевой. 

 

Георгий Трушин

 

Источник: Вести-Недвижимость

Как происходит регулирование рынков недвижимости

 

Как регулируются рынки недвижимости? Почему на рынке Германии объекты распродаются за неделю, а в Испании долго ждут своего покупателя? Почему спрос не всегда равен предложению? Есть ли у рынка собственный механизм саморегулирования? На эти вопросы мы постараемся ответить в статье о регулировании рынков недвижимости.

 

Равновесие

 

Рынок недвижимости можно сравнить с весами: на одной чаше стоят рыночные саморегуляторы — спрос, предложение и конкуренция, на другой — государственные меры — законы, налогообложение и льготы. Попеременно перевешивает то одна чаша, то другая, но обе они стремятся к равновесию. Как только одна чаша весов сильно перевешивает над другой, случается кризис на рынке недвижимости.

 

Спрос, предложение и конкуренция, относящиеся к саморегуляторам,— это естественные явления на рынке, тесно меду собой связанные. Например, цены на новостройки зависят и от спроса (выше спрос — выше цены), и от предложения (при дефиците объектов цены также растут) и от конкуренции (застройщики ориентируются на конкурентов и не могут повысить цены значительно больше, чтобы не потерять покупателей).

 

Здоровый рынок — это рынок, на котором спрос уравновешен с предложением, и много конкурирующих между собой строительных компаний. Больной рынок — это рынок, где либо слишком много нераспроданных домов, которые никто не покупает, либо, наоборот, наблюдается нехватка жилья вкупе с взвинченными ценами и отсутствием рынка ипотечного кредитования. «Лечением» и «поддержанием здоровья» рынка занимаются меры государственного регулирования. Именно эти меры способствуют тому, чтобы не возник кризис на рынке недвижимости.

 

Пример здорового рынка — Германия. В этой стране всё в меру: цены растут, но при этом нет пузыря; строительство жилья идет полным ходом, но нет излишка пустующих объектов; дома и квартиры распродаются в течение нескольких недель, увеличиваются объемы кредитования. Образец не совсем здорового рынка — Испания. В этой стране пустуют сотни тысяч домов (есть даже «города-призраки»), цены понижаются уже семь лет подряд, рынок строительства стагнирует, и объекты долго остаются в подвешенном состоянии, прежде чем их покупают.

 

Причина, по которой между рынками существует столь большая пропасть,— в том, что один из них жестко регулировался, а другой — нет. До 2008 года в Испании полным ходом шло почти ничем не контролируемое строительство, кредиты выдавались всем желающим, порой даже без первоначального взноса, цены стремительно росли. В результате, рынок перегрелся настолько, что пузырь лопнул, и последствия ощущаются до сих пор: за последние годы цены на жилье понизились в среднем примерно на 40 %. Германия, напротив, спокойно пережила последние годы, и, хотя рынок нагревался, правительство не допустило образования пузыря.

 

Рынок недвижимости подвержен циклам. Рынки недвижимости Испании и Германии находятся на разных стадиях цикла. Первая фаза — оживление: после того, как пройдено дно, предложение всё еще избыточно, но цены и арендные ставки перестают падать, потому что спрос уже начинает расти. Вторая фаза — расширение: спрос растет всё больше и больше, появляется потребность в новых объектах, избыток предложения исчезает, растут цены и арендные ставки. Третья фаза — избыточное предложение: предложение растет быстрее спроса, рост цен замедляется. Наконец, четвертая фаза — это спад. После рынок снова возвращается к первой фазе, замыкая цикл. Сегодня то, что наблюдается на рынке Испании, похоже на первую фазу — «оживление», поскольку многие эксперты говорят о том, что период дна пройден. В Германии — вторая фаза, «расширение». Все рынки неизбежно проходят все четыре фазы, но как резко происходит рост и падение, зависит от механизмов регулирования. Именно они способны смягчить удары от падения и обеспечить комфортный рост.

 

Государственные механизмы

 

 

«Это основной принцип мироздания: одна реакция вызывает другую реакцию, противоположную и равную по силе».

«V» значит Вендетта

 

Как бы ни были распространены методы рыночного саморегулирования, и как бы ни была велика доля частного сектора в экономике, государство всегда выступает ключевым фактором экономического развития. А состояние экономики зеркально отражается на строительном секторе и рынке недвижимости в целом. Невмешательство государствав инвестиционно-строительную сферу оборачивается серьезными проблемами в экономике. «Рынок девелопмента напрямую связан с развитием финансовой и банковской системы. Стоимость денег, сила банков, стабильность экономики, нормативно-правовые акты и инструменты регулирования — всё это очень сильно сказывается на активности рынканедвижимости»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.

Хороший пример того, как государство держит рынок в ежовых рукавицах, сдерживая чрезмерный рост цен и не допуская обвала,— это ситуация в Китае. С 2000 по 2008 годы в КНР стремительно росли цены на недвижимость. В Шанхае, например, цены взлетели на 121 %. Рост был вызван дешевыми кредитами и низкими процентными ставками по ипотеке. В 2011 году правительство ввело меры для охлаждения перегретого рынка. В частности, был увеличен размер первоначального взноса, были введены ограничения на покупку недвижимости во многих регионах (в Шанхае и Гуанчжоу можно купить не более двух квартир), были введены налоги на недвижимость. Охладительные меры помогли остановить рост цен, и даже началось оседание рынка недвижимости. По данным Национального бюро статистики, в декабре 2014 цены на новое жилье в 68 городах Китая понизились на 4,3 % в годовом исчислении. Чтобы недвижимость не начала стремительно терять в стоимости, во второй половине 2014 года правительство объявило о мерах по ослаблению ограничений. Вторичные покупатели смогут рассчитывать на более низкие процентные ставки, которые раньше были доступны только тем, кто покупает жилье впервые. Ипотекой смогут воспользоваться те, кто собирается купить третий объект недвижимости — раньше действовал запрет. Таким образом, китайское правительство умело маневрирует рынком, давая ему то кнут, то пряник.

 

Есть три группы методов государственного регулирования: правовые, экономические и административные.

 

Правовые методы — это законодательные акты и нормативное регулирование. Например, во Франции трудно получить разрешение на строительство. Этот вопрос регулируется местными властями на основании плана развития территорий (plan local d’urbanisme, PLU), который есть в каждой коммуне. Нельзя возводить объекты, которые не соответствуют стратегии развития, описанной в PLU. В плане развития фигурирует коэффициент занятости земель (coefficient d’occupation des sols, COS), который определяет максимально допустимый процент застройки по отношению к площади земельного участка. Площадь жилого дома нельзя увеличить больше, чем позволяет COS.

«Такие регламенты, как COS, есть практически везде, вопрос в том, насколько они жесткие по объему строительства, соблюдаются ли они и насколько просто их менять. На „правильных“ рынках нормы жесткие, строить много нельзя и изменить назначение земли и объем строительства очень трудно. С другой стороны, государство может ослаблять контроль, если цены и активность девелоперов идут вниз. Например, во Франции власти идут навстречу инвесторам и тенденция такая, что сейчас COS изменить легче, чем пять летназад»,— говорит Георгий Качмазов.

Другой пример — ограничение роста цен. В Германии по закону строительным компаниям запрещено корректировать цены по мере того, как меняется конъюнктура. Цены фиксируются на полтора года вперед и не меняются. А в России, например, квартиры в строящемся здании могут значительно расти в стоимости по мере реализации проекта.

Однако есть и обратная сторона: усиление правительственного регулирования может привести к увеличению временных и финансовых затрат на получение разрешительной документации на строительство. Это, в свою очередь, может стать фактором, приводящим к кризису на рынке недвижимости. Неопределенность, связанная с новыми нормами, а также временные и финансовые затраты на выполнение этих норм, представляют собой риски для девелоперов. «Охлаждению рынка может способствовать ограничение комиссионных сборов для брокеров. В ОАЭ установлен максимальный размер комиссии — 2 %, и это защищает рынок от перегрева, так как таким образом снижается активность брокеров»,— говорит Георгий Качмазов.

 

К экономическим методам относятся, например, регулирование ставки, облегчение условий по ипотеке, введение налоговых стимулов и прочее. Есть меры, которые делают невыгодными спекуляции на перепродаже недвижимости в краткосрочной перспективе. Одна из таких мер — высокий налог на прирост капитала. При продаже недвижимости через небольшой промежуток времени после покупки нужно уплатить налог по ставке до 48 % от разницы между первоначальной ценой покупки и ценой продажи. Налог уменьшается со временем, но полностью исчезает только через 22 года после покупки. Государство может принять меры, чтобы стимулировать покупателей первичной недвижимости. Во Франции таким стимулом служит закон Дюфло: часть стоимости купленных квартир компенсируется за счет налоговых вычетов. Если французский гражданин покупает квартиру на первичном рынке и обязуется сдавать ее в аренду в течение 9 лет, то он может вычесть до 18 % ее стоимости из подоходного налога за этот период. Кроме того, покупатели нового жилья во Франции на два года освобождаются от налога на недвижимость (taxe foncière). Кроме того, для французов, впервые покупающих новую недвижимость для постоянного проживания, предусмотрена программа ипотечного кредитования с нулевой процентной ставкой (prêt à taux zéro, PTZ).

«Регулирование стоимости ипотеки и критериев выдачи кредита — это государственный и банковский инструмент, который влияет на активность покупателей. Например, очень льготные условия выдачи ипотечных кредитов были одной из причин жесточайшего экономического кризиса в США в 2008 году»,— говорит Георгий Качмазов.

 

Административные меры — это инфраструктурное обеспечение деятельности на рынке недвижимости (учет объектов, регистрация прав на имущество и сделок с ним, лицензирование профессиональной деятельности).

Государство занимается планированием объемов строительства. Исходя из демографической ситуации на том или ином рынке, задается планка — сколько объектов нужно возвести за год, и строительные компании получают заказы. Например, в Великобритании строится около 120 тыс. единиц жилья в год, однако с учетом роста населения нужно строить примерно 200 тыс. Такие данные позволяют понять, есть ли на рынке дефицит предложения. Демографические данные также помогают предсказать, какие объекты строить и где. Так, по прогнозам ООН, к 2050 году число пожилых граждан в США достигнет 86 млн человек. Это означает рекордную потребность престарелых людей в жилье. Аналитики выяснили, что американцы, выходящие на пенсию, чаще всего выбирают особняки на территории районов с застройкой курортного типа, где есть площадки для игры в гольф, фитнес-центры, условия для занятий бегом и плаванием. Следовательно, застройщикам нужно будет больше возводить курортных коттеджных поселков и уютных зеленых районов, ориентированных на пешеходов, районов с малоэтажными многоквартирными домами. Используются также данные переписи, по которым можно понять, где население растет быстрее — в городах или пригородах, и соответственно понять, какие объекты пользуются большим спросом — многоквартирные здания или дома на одну семью.

Примеры государственных методов регулирования рынка

Для охлаждения рынка Для нагревания рынка
Антиспекулятивные налоги
(налоги на пустующую недвижимость,
повышение гербовых сборов,
повышение налогов на покупку и перепродажу)
Понижение налоговых ставок
и отмена налогов на недвижимость
Ограничения на покупку 
(запрет покупать второй или третий объекты,
запрет на покупку иностранцами)
Снятие ограничений на покупку.
Создание программ выдачи ВНЖ
за инвестиции в недвижимость
Ужесточение условий по ипотеке 
(повышение процентных ставок,
повышение первоначального взноса)
Смягчение условий по ипотеке 
(понижение первоначального взноса,
введение льготных кредитов
с нулевой процентной ставкой)
Сложные бюрократические процедуры
для получения разрешения на строительство
Облегчение процедуры выдачи
разрешительных документов
Ограничение роста цен и арендных ставок
Ограничение комиссий брокеров
Жесткое лицензирование
профессиональной деятельности
застройщиков и агентов недвижимости

Юлия Кожевникова

Источник: Tranio.ru

Рынок недвижимости: назад в 90-е?

 

Если стагнация российской экономики перерастет в стагфляцию, то рынок жилья вернется на двадцать лет назад, а долевое строительство в нынешнем виде может не пережить кризиса, считает экономический обозреватель БН Вячеслав Костров.

 

– В чем особенность нынешнего кризиса по сравнению с предыдущими?

– Все, что мы знаем об истории современных экономических кризисов с начала Великой Депрессии и до сегодняшнего дня, приводит нас к выводу, что каждый новый кризис – это результат борьбы с предыдущим и всеми предшествующими. То есть страшен не сам кризис, а борьба с ним.

Наиболее ярко охарактеризовал эту закономерность Владимир Мау (ректор РАНХиГС. – БН), который в своем выступлении в 2008 году сказал примерно следующее: «Нам предстоит такая борьба с кризисом, что камня на камне не останется». Угадал. Нынешняя ситуация не исключение – это следствие макроэкономических потрясений 2008 года. Предыдущий кризис, который можно назвать кризисом финансовой системы, так и не закончился. Что будет дальше – вот вопрос.

 

– То есть мы в мировом тренде. А есть ли у российского кризиса индивидуальные черты?

– Сейчас модно ставить вопрос следующим образом: является ли кризис в российской экономике рукотворным или нет? Если рассуждать в парадигме, что любой кризис является продолжением предыдущего, то они все рукотворные. Но у текущего российского есть конкретные авторы. И главный из них, наверное, Ксения Юдаева (первый зампред Банка России. – БН).
В результате борьбы с кризисом 2008 года мы не увидели ослабления так называемого нефтяного проклятия. Напротив, этот фактор только усилился. При этом резко возросла доля госсектора. За семь лет наша экономика превратилась из более-менее рыночной в государственный капитализм. Ситуация в стране стала больше напоминать 1991 год, чем 2008-й.
Примерно с конца 2012 года в стране наблюдается устойчивый инвестиционный спад. Что на этом фоне сделала Юдаева? Можно сказать, вскрыла нарыв. Проследим последовательность событий. В апреле 2013 года стали вестись разговоры о необходимости девальвации рубля для стимулирования инвестиций в реальную экономику. Произошло это на фоне смены руководства Центробанка РФ. Зазвучала мантра о спасении экономики дешевыми деньгами, и от Центробанка ждали именно такой политики. Но руководство ЦБ в лице Эльвиры Набиуллиной и Ксении Юдаевой не оправдало этих ожиданий.
Юдаева – грамотный макроэкономист, придерживающийся концепции монетаризма. Основная догма этой концепции – Центробанк не должен заниматься стимулированием экономики. Его задача – контроль над инфляцией, или, как модно сегодня говорить, инфляционное таргетирование. Юдаева неоднократно заявляла: если мы не будем бороться с инфляцией, то она перерастет в стагфляцию (инфляция плюс стагнация экономики. – БН). Но для эффективного инфляционного таргетирования необходим плавающий курс рубля, который планировалось ввести с начала 2015 года.
Девальвация фактически началась в конце 2013 года. Зимой 2014-го рубль просел до хороших значений, и все получили свое: бюджет – дополнительные деньги, экспортеры – дополнительные доходы. Но тут случились украинские события, которых никто не мог предвидеть. Во второй половине года был принят третий пакет санкций, отрубивший российских внешних заемщиков от западного рефинансирования. А если оглянуться на все наши кризисы начиная с периода перестройки, то станет очевидно, что дело не в нефти, а в долге. В этой ситуации ЦБ был вынужден взять на себя роль внешних кредиторов через валютные РЕПО и свопы.

 

– Иными словами, это Центробанк утратил контроль над ситуацией и упустил рубль?

– Есть мнение, что переход к плавающему курсу рубля оказался своевременным. В противном случае Россия бы просто потеряла свои золотовалютные резервы. И тем не менее случился валютный кризис. Виноват ЦБ или нет – отдельная тема. Но результат сегодня таков, что выбор лежит уже не между стимулированием экономического роста и борьбой с инфляцией, а между борьбой с инфляцией и угрозой банковского кризиса. Высокая инфляция, которая нас ожидает в 2015 году, есть, по сути, цена спасения банковской системы. Дальше все будет зависеть от того, как правительство, Центробанк и Госдума будут бороться с кризисом.

 

– Можно рассмотреть «хороший» и «плохой» сценарии развития событий?

– Хорошего сценария у нас нет. Есть выбор между очень плохим и просто плохим. Начнем с первого. Сегодня звучат довольно радикальные предложения: ввести валютный контроль, запретить хождение доллара и т. д. У людей есть ощущение, что в современной России возможно все. Ведь никто не мог в 2013 году предсказать события 2014-го. Надеюсь, этого не случится. Современная денежная система не зря называется фидуциарная, от латинского слова «фидуцио» – доверие. Она держится на доверии, прежде всего – к Центробанку. Если правительство сделает малейшее движение в сторону валютного контроля, они не успеют оглянуться, как народ в панике снесет все банки и банковская система рухнет, погребая экономику.
Теперь просто плохой вариант. Это некая стагнация с постепенным оздоровлением банковской системы и экономики. В том числе – восстановление хороших отношений с Западом, раз мы живем в открытой экономике.
Процесс займет несколько лет. Но это будет даже полезно для молодого поколения: жизнь в новых условиях заставит их по-другому отнестись к экономическим реалиям. Возможно, мы наконец-то сможем преодолеть «нефтяное проклятие», из-за которого в стране в последние два десятка лет развивалась преимущественно экономика, ориентированная на личное потребление, в том числе – сфера услуг. Можно сказать, что Россия все эти годы увлеченно «проедала» собственный капитал.
С этой точки зрения жесткая посадка экономики будет лучшим вариантом. Иллюзий меньше будет.

 

– Что нас ждет в годы стагнации помимо высокой инфляции? Есть ли предположение, как будет «плавать» рубль в течение этого года?

– Свободный курс рубля – это сказка про белого бычка. Центробанк контролирует национальную валюту. Иначе зачем вообще нужен ЦБ? Это было очень заметно в декабре, когда президент страны вызвал глав госкорпораций и порекомендовал продавать часть валютной выручки на внутреннем рынке. Рубль на некоторое время укрепился. Понятно, что подобные меры будут применяться и дальше.
Как это отразится на рубле, сказать сложнее. Если бы не было осеннего ажиотажа, я бы предположил, что «желательный» курс для российской валюты – это 45-50 руб. за доллар. Сейчас, скорее, просматривается коридор 55-60 руб. за доллар или даже 60-65 руб. Но достаточно еще одного серьезного шока, внешнего или внутреннего, чтобы валютная паника повторилась и цена доллара ушла в бесконечность.

 

– Что будет с банковской системой?

– Банковской системе в настоящее время уже прописан рецепт под названием «качественное смягчение». Под этим подразумевается, что банкам на период кризиса разрешено быть «убыточными». Благодаря всем известному японскому кризису такие банки стали называть «зомби-банки». Банки имеют право не переоценивать залоги, не формировать резервы на возможные потери по ссудам и т. п. Лишь бы не рухнули.
Таким образом, экономику через госбанки вновь зальют дешевыми деньгами, как это было в 2008 году. Это очень плохой вариант. Праздник может возобновиться на какое-то время, но за ним неизбежно наступит похмелье. Похмелье все равно придется пережить – сейчас или позднее.

 

– Как будет развиваться ситуация для рынка недвижимости и потенциальных покупателей при том, что ключевая ставка – 17% годовых и ЦБ заявил, что пока снижать ее не собирается?

– Дело не только в номинальной ставке. Высокая ставка – это не просто число, а указание на высокую степень неопределенности. На бытовом уровне это можно проиллюстрировать следующим образом. Все мы в той или иной мере сами себе экономисты и наша внутренняя экономика – это наши планы на будущее с использованием денежного расчета. Мы всегда делим свой доход на потребление и сбережение, исходя из этих планов и покупательной способности денег. Для планирования нам нужна уверенность, определенность. Любой кризис взрывает равновесие и ведет к остановке экономической деятельности. Горизонт планирования катастрофически сокращается. В этом и состоит кризис для отдельно взятого человека.
Но как только определятся параметры ситуации, как только появится ощущение устойчивости, люди вновь начнут планировать и покупать квартиры. И покупатели, и застройщики, и банки, почувствовав какую-то уверенность в завтрашнем дне, просто приспособятся к изменившимся условиям взаимодействия.

– Вопрос в том, доживут ли строительные компании до этого светлого завтра…

– Не будем опережать события. Кризис еще не затронул рынок строящегося жилья, если под этим понимать банкротство застройщиков. К тому же, в отличие от 2008 года, строительный бизнес гораздо более прочно сросся с банковским. Сегодня сложилась устойчивая конфигурация: банки кредитуют конкретные проекты застройщиков, потом начинают выдавать ипотечные кредиты на покупку квартир в строящемся доме, тем самым снижая свои риски. В их интересах – поддержка этой сложившейся системы любой ценой. Они главные интересанты и будут требовать у правительства и Центрального Банка деньги для строителей.


Тем не менее банки и застройщики в будущем вынуждены будут изобретать новые схемы кредитования продаж на первичном рынке. Не факт, что институт долевого строительства в том виде, в каком мы его знаем, сохранится. А покупателям деваться некуда – им придется решать свои жизненные проблемы. Но, как уже говорил, при условии, что ситуация более-менее стабилизируется и прояснится.

 

– Как будет меняться ситуация на рынке недвижимости?

– Если возобладает тенденция перерастания стагнации в стагфляцию, то рынок жилья вернется в 1990-е годы. Не исключено, что цены первичного рынка стабильно будут выше, чем на вторичном, за исключением, быть может, так называемой новой вторички. Серьезные частные застройщики переориентируются на качественный сегмент. Рынок дешевого жилья будет, скорее всего, монополизирован государством и подконтрольным бизнесом. Во всяком случае, желание такое у государства есть.

Источник: БН.ру

Страны южной Европы: взлетаем или падаем?

 

Мировой финансовый кризис никого не пожалел. Но время идет, вот уже подошел к концу 2014-й. А значит, пора подводить очередные позитивные - или не очень - итоги. Итак, что же произошло на рынках недвижимости стран южной Европы за минувший год? И чем Кипр, Италия, Испания, Португалия, Греция и Турция порадуют покупателей недвижимости в 2015-м?.

 

Кипр – годовой спад цен на жилье - 9,2%

В разгар кризиса ему досталось чуть ли не больше всех. Не помогло и членство в Евросоюзе. За крахом экономики последовал обвал рынка недвижимости. Нет, объекты не стали продавать за копейки. Они подешевели, но не фатально, а вот уровень продаж упал в разы.

 

Последние годы показали, что, снизившиеся цены подстегнули интерес иностранных покупателей. А на рынок недвижимости пришли те, кто раньше интересовался чуть более дешевыми регионами. По мнению экспертов, за счет этого Кипр небольшими шагами, но идет к восстановлению.

 

Специалист компании ABC Cyprus Homes Регина Кэмптон добавляет, что кипрское правительство еще в 2009 году запустило программу «золотой визы», которая позволяет получить ВНЖ при покупке недвижимости на сумму от €300 000. Она успешно действует и сегодня. Только за последние два года за покупку жилья в стране было выдано более 1000 ВНЖ.

 

В 2014 году Кабинет министров переработал условия получения гражданства иностранными инвесторами. Теперь обзавестись кипрским подданством можно, приобретя новую недвижимость стоимостью от €2,5 млн или вторичную – от €5млн. Преимущества в оформлении гражданства получили и вкладчики, потерявшие свыше €5млн во время банковского кризиса 2013 года. Им необходимо приобрести недвижимость на сумму от €500 000.

 

«Все это позволяет ожидать, что в 2015 году цены на жилье, наконец, стабилизируются, в связи с чем, еще значительнее вырастут продажи, так как на рынок вернутся состоятельные инвесторы.

 

Иностранные покупатели будут продолжать приходить на рынок Кипра не только благодаря ВНЖ. Даже при приобретении недвижимости на сумму ниже €300 000, появляется возможность получения образования в английских школах и университетах острова. Никто не отменял и низкие налоги на прибыль при ведении бизнеса. Думаю, что в 2015-м иностранный спрос останется на том же уровне», - отметила Регина Кэмптон.

 

Греция - годовой спад на 7,7%

Небольшой экскурс в историю: с 2000 по 2008 годы в стране благодаря бурному экономическому росту и снижению ставок по ипотеке, цены на недвижимость в среднем росли на 10-15% в год. С 2008 года это благодатное время закончилось, цены замерли. А уже с 2009 и по сегодняшний день жилье ежегодно дешевеет на 7-10%.

Появление большого количества доступного жилья привлекло на греческий рынок новых покупателей. Дарья Чащина из Grekodom Development поделилась информацией о том, что в 2014 году через их компанию греческую недвижимость в основном приобретали люди от 30 лет со средним уровнем дохода. Обычно, они рассматривали покупку эконом-жилья в курортных зонах рядом с морем, но был заметный интерес и к эксклюзивным объектам.

 

«В этом году наметилась тенденция к инвестированию в небольшие объекты, площадью до 60 «квадратов», которые используются для получения прибыли со сдачи в аренду. Мы считаем, что в 2015 году она только укрепится», - сказала Дарья Чащина.

 

По поводу перспектив иностранного проса специалист отметила, что в 2015 году он будет только расти. Ведь Греция – это не просто площадка для инвестиций, но и комфортная, доброжелательная среда для жизни и отдыха с низким уровнем преступности, качественным образованием и миролюбивой религией. Не стоит забывать и про ВНЖ при покупке греческой недвижимости от €250 000, а также новых государственных программах по элитной недвижимости, которые направлены на привлечение инвесторов.

 

Испания - годовой спад на 2,7%

С 2000 по 2007 годы цены на недвижимость в Испании непрерывно росли в среднем на 5,5%. Потом начался затяжной спуск вниз со всеми вытекающими, который до сих пор не прекратился. Правда, времена паники прошли. Спрос на недвижимость демонстрирует двузначный рост, строительный сектор начал набирать обороты, а годовой спад цен серьезно замедлился. Еще в третьем квартале 2013-го он составлял 12%, а в аналогичный период нынешнего года – около 3%. Позитивные изменения на лицо.

Свою лепту в перелом негативной динамики на рынке внесли и законодательные изменения. В конце 2013 года правительство страны запустило свою программу «золотой визы».

Юлия Бодрова из Costa Prestige отметила, что, несмотря на явные улучшения, год оказался сложным и нестабильным из-за международной политической напряженности. Это оказало влияние и на иностранный спрос, прежде всего, из России и стран СНГ – он снизился.

Если же говорить об общей ситуации на испанском рынке, и прежде всего – в Марбелье и на побережье Коста-дель-Соль, то уже с начала года цены на недвижимость стали постепенно расти. Особенно на вторичные объекты, так как их почти не осталось.

За счет «золотой визы» с лета произошло четкое разделение покупателей на желающих приобрести недвижимость свыше €500 000 и ищущих варианты эконом-класса. Последних было большинство. На элитное жилье спрос небольшой, но стабильный.

«К концу года общая ситуация не изменилась, основные тенденции продолжатся и в 2015-м. Думаю, что местный рынок будет привлекать клиентов большим выбором объектов в новостройках. Многие останавливают свой выбор на комплексах, которые только начали застраиваться. Также немало будет зависеть от общей геополитической ситуации, от курса рубля к евро», - завершила Бодрова.

 

Португалия - годовой рост на 1,5%

В 2009 рынок обрушился: цены упали, спрос исчез, строительство остановилось. Но уже в 2013-м наметились первые признаки восстановления – цены практически замерли, а в 2014-м и вовсе зарегистрирован рост. Многие аналитики еще в 2013 году заявили, что рынок достиг дна, цены остановились на минимуме, и дальнейшее движение возможно только в сторону увеличения.

За счет «золотой визы» (за покупку недвижимости на общую сумму от €500 000) оживился сегмент «элитки». С октября 2012 года Португалия выдала 1360 таких видов на жительство. Несмотря на то, что в последние годы строительный сектор в стране воспрял, появились новые и достраиваются старые проекты, в Португалии по-прежнему более востребованным остается вторичное жилье. «Покупают объекты на популярных улицах, на первой линии, а потом реставрируют или полностью перестраивают и превращают в элитное жилье», - пояснили Михаил Чулков и Евгения Урюпина из компании Michael and Jeneva Portugal Property

Россияне и украинцы входят в десятку самых активных инвесторов, хотя безоговорочное лидерство остается за британцами. Чаще всего покупателей интересует либо квартира с 2-3 спальнями стоимостью в €200 000-350 000, либо дом неподалеку от побережья за €300 000-450 000.

 

«В ближайшие годы мы ожидаем плавный подъем португальского рынка, сопровождающийся увеличением цен на недвижимость на несколько процентов в год. Рост будет идти за счет вторичного рынка, но постепенно будет оживать и первичный. Застройщики уже сейчас предлагают новые формы сотрудничества, банки стараются либерализовать кредитную политику. Иностранный спрос будет заметно увеличиваться, в том числе и со стороны россиян», - добавили специалисты.

 

Италия - годовой спад на 4,6%

И здесь кризис не прошел незаметно, но не так громко, как в вышеописанных странах. Экономика до сих пор переживает не лучшие времена, зато рынок недвижимости выглядит более-менее стабильно. Снижение цен есть, но небольшое. Директор компании Rellox Ян Рэйх считает, что в 2015 году спад цен не превысит 5%.

Изменения не затронут и спрос со стороны иностранных покупателей. Однако, как уже отмечали многие специалисты, ситуация с российскими покупателями будет зависеть от курса рубля.

 

«В 2015 году интерес будет сосредоточен на недвижимости класса люкс. А вот предложения эконом-класса ожидает стагнация. Основная проблема заключается в низком спросе со стороны итальянских покупателей. В качестве инвестиций самыми интересными объектами я назову недвижимость у озера Гарда, Маджоре, Изео, в известных горнолыжных курортах - в Доломитах - Валь-Гардена, Валь-ди-Фьемме и Валь-ди-Фасса, в крупных городах на севере Италии. Финансово интересна будет покупка вторичной недвижимости, нуждающейся в реконструкции в Тоскане», - завершил директор Rellox.

 

Турция - годовой прирост на 14%

Одно большое исключение на фоне ситуации на основных рынках стран южной Европы. Вернемся в 2003 год, когда в Турции разрешили продавать недвижимость иностранцам. Тогда на местных курортах наравне с гостиницами начали строить жилые комплексы. Цены на эту недвижимость были крайне низкими, поэтому сразу начали расти. В первые два года увеличение цен доходил до 100%. Затем темпы роста снизились, не без помощи кризиса, и ситуация стабилизировалась. Правда, относительно. Например, в 2009 году стоимость квадратного метра в турецкой новостройке бизнес-класса у моря составляла €500, а на сегодня - около €1100. В 2013 году жилье в Турции подорожало более чем на 13%, а в нынешнем ожидается около 14%.

К тому же, сектор турецкой недвижимости – один из самых быстрорастущих на территории Средиземноморского региона. Позитивная динамика в этой сфере наблюдается во многих городах страны, среди которых Стамбул и Анкара, а также кукрорты на побережье Средиземного и Эгейского морей, отмечает менеджер по продажам Кристина Судакова из компании Restproperty. Курортный регион Анталия уже не один год является самым популярным у инвесторов из России и стран СНГ, которые вкладывают не только в жилую, но и в коммерческую недвижимость.

Специалист добавила, что бояться падения спроса в 2015 году не стоит, так как рынок показывает все признаки стабильности уже не один год подряд. Это происходит, в первую очередь, за счет стремительного развития туризма, низких ставок по ипотечным кредитам для иностранцев, выгодному налогообложению, отсутствию ограничений для инвесторов и полной защите прав собственника. Все это способствует реальному повышению спроса и росту цен на недвижимость в Турции.

 

«Если говорить о будущем, то не будем скрывать, что из-за ситуации с курсом евро к рублю, последние пару месяцев наблюдалось снижение активности россиян в плане инвестирования в валюте. Но даже с учетом этого ситуацию можно назвать стабильной. На данный момент наблюдается активность граждан Казахстана, ОАЭ и Украины. Турецкие застройщики всегда отличались лояльностью в вопросах оплаты, и предлагают гибкие условия рассрочки», - добавила Судакова.

 

Использованы данные исследования мирового рынка недвижимости за третий квартал 2014 года от Knight Frank.

 

Подготовила Екатерина Холодова

Законопроекты, принятые в разных странах 2014 году, которые должны оказать влияние на рынки недвижимости в наступившем 2015 году

 

Законопроекты, принятые в разных странах 2014 году, которые должны оказать влияние на рынки недвижимости в наступившем 2015 году.

 

Кипр

В 2014 году Кабинет министров переработал условия получения гражданства иностранными инвесторами. Теперь обзавестись кипрским гражданством можно, приобретя новую недвижимость стоимостью от €2,5 млн или вторичную – от €5млн. Преимущества в оформлении гражданства получили и вкладчики, потерявшие свыше €5млн во время банковского кризиса 2013 года. Им необходимо приобрести недвижимость на сумму от €500 000.

 

Латвия

С 1 сентября 2014 года для получения ВНЖ приобретаемая недвижимость должна стоить от 250 000 евро независимо от ее расположения. Также введен обязательный одноразовый платеж в 5% от цены объекта. Владельцы недвижимости, которые купили объект по старым правилам, (стоимость от €142 300 на квадратные метры в Риге, столичном районе и крупнейших городах, и от €71 150 – в провинции), смогут продлить свои ВНЖ.

 

Россия

Госдума приняла в третьем, окончательном чтении поправки, изменяющие концепцию законопроекта о налоге на недвижимость: вместо введения нового налога, существующий налог на имущество физических лиц будет привязан к кадастровой стоимости недвижимости. Земельный налог при этом сохраняется.

Ставка 0,1% от кадастровой стоимости будет действовать для жилых домов и жилых помещений, гаражей, машиномест, незавершенных жилых домов, хозяйственных строений; 0,5% - для "иных зданий, строений, помещений, сооружений"; и 2% - для недвижимости, кадастровой стоимостью которой свыше 300 миллионов рублей, а также торговых и офисных центров. Регионы и муниципалитеты получат право снижать ставку налога до нуля или повышать ее с 0,1% до 0,3%.

 

В 2014 году были приняты поправки, увеличивающие срок владения недвижимостью с 3 до 5 лет для возможности освобождения от уплаты налога после продажи объекта. Эти поправки вызовут трудности у инвесторов, которые покупали квартиры в новостройках на стадии котлована. Теперь им придется, либо ждать дополнительное время, чтобы продать квартиры, либо задуматься об арендном бизнесе на это время.

 

С 1 января нынешнего года вступили в силу изменения в миграционном законодательстве, что также способно повлиять на рынок аренды дешевого жилья, так как многие квартиры в этом сегменте снимают приезжие. Таким образом, на рынке аренды квартир эконом. класса будет ощущаться рост объемов предложения.

Турция.

 

С 1 января 2015 года, по распоряжению правительства Турции, при пересечении границы Турции граждане Российской Федерации должны иметь при себе загранпаспорт, действие которого завершается не менее через 60 дней после запланированной даты выезда.

 

Хорватия

В июне 2014-го власти страны разрешили иностранцам приобретать объекты не только на юридическое, но и на физическое лицо. Люди, ранее оформившие собственность на юрлицо, теперь могут перевести недвижимость на свое имя и ликвидировать фирму. С 1 января 2015 года ожидаются изменения в законодательстве, касающемся налога на недвижимость. Покупка объекта у фирмы, которая оплачивает НДС, не будет облагаться налогом на недвижимость в 5%, т.е. станет выгодно покупать новостройки от застройщиков.
 

Черногория

Кабинет министров Черногории на заседании 31 июля 2014 одобрил законопроект «Об иностранцах», который устраняет многие административные барьеры при оформлении вида на жительство, в том числе для трудовых мигрантов и бизнесменов. Ранее собственник жилья в Черногории мог находиться в стране по краткосрочной визе до 30 дней подряд (но не более 90 дней в году) или же до 180 дней в году по долгосрочной визе. Согласно новому закону, иностранцу, владеющему недвижимостью, выдается временный вид на жительство сроком на один год с правом продления, позволяющий постоянно проживать на территории страны в течение указанного срока. Кроме того, вид на жительство и разрешение на работу теперь будут оформляться в виде единой карточки с биометрическими данными владельца.

 

Источник: «ДОМЭКСПО»

Итоги 2014: мнение экспертов

 
2014-й стал годом, богатым на неожиданные события и непростые ситуации: сферу покупки зарубежной недвижимости так или иначе затронули перемены, произошедшие в экономической и политической жизни нашей страны.
 
Итоги 2014 года портал HomesOverseas.ru подводит вместе с ведущими экспертами индустрии, возглавляющими компании, давно зарекомендовавшие себя на рынке. Они отвечают на вопросы, которые волнуют каждого, кто в данный момент интересуется покупкой недвижимости за границей, – а также немного заглядывают в будущее.

КАКИЕ СОБЫТИЯ 2014 ГОДА НА РЫНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН ВЫ МОЖЕТЕ ОТМЕТИТЬ КАК НАИБОЛЕЕ ВАЖНЫЕ ДЛЯ РОССИЯН?

Юрий Камаев, генеральный директор агентства по продаже зарубежной недвижимости Housage: «Безусловно, такими событиями стало сначала увеличение суммы покупки, а затем и действия сейма о приостановке выдачи ВНЖ россиянам  в Латвии и изменение условий в Литве. Поэтому сегодня клиентам, заинтересованным в европейском виде на жительство, мы рекомендуем «запускать» процесс приобретения недвижимости в Греции и на Кипре.»

 

 

Юлия Титова, генеральный директор агентства по продаже и аренде зарубежной недвижимости RentSale: «Ключевыми событиями уходящего года стали изменения в законодательствах ряда стран при получении ВНЖ – таких как Кипр и Черногория. Также стоит отметить открытие русской школы в Алании, Турция. И, конечно, улучшение визового режима Италии – упрощенную выдачу длинных многократных туристических виз, или «виз путешественника.» 

 

Марина Васильева, директор Департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»: «Важными событиями этого года стало принятие закона о предоставлении ВНЖ при покупке недвижимости в Испании и Греции. В Болгарии также действует эта программа – для инвестиций размером от 300 000 евро. Латвия «подняла планку» до 250 000 евро, что заметно поубавило пыл российских инвесторов.»

 

Елена Невская, менеджер по работе с клиентами агентства по продаже зарубежной недвижимости «Адрионика»: «Позитивной переменой стало возобновление возможности приобретения недвижимости на физическое лицо для россиян в Хорватии (восстановление нормы о реципроцитете), а негативной – повышение порога для получения ВНЖ в Латвии до 250 000 евро.»

 

 

Валентина Нагиева, генеральный директор компании GFPI BECAR: «На некоторых зарубежных рынках в течение года наблюдалась стагнация, а многие рынки продолжали падение. В связи с этим цены на недвижимость в любимых россиянами Черногории, Испании, Италии, на Кипре, Болгарии, и Египте оставались доступными – в них по-прежнему приобретают недвижимость наши соотечественники.»

 

КАКИЕ ИЗ ЗАРУБЕЖНЫХ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ В 2014 ГОДУ БЫЛИ ОСОБЕННО ВОСТРЕБОВАННЫ У РОССИЯН, А КАКИЕ – СТАЛИ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ МЕНЬШЕЙ ПОПУЛЯРНОСТЬЮ?

Юрий Камаев: «Клиенты практически перестали запрашивать недвижимость в Черногории. Сократилось число запросов на курортную недвижимость, в целом. Российские клиенты практически перестали приобретать недвижимость в Латвии – фактически, из-за боязни полной отмены ВНЖ в стране. Кипр по прежнему пользуется большой популярностью, ведь страна отлично подходит для круглогодичного проживания и комфортна для русскоязычного населения. То же касается и спроса на Испанию, который по-прежнему остается стабильным. По сравнению с предыдущими годами практически сошли на «нет» запросы на Францию. А также – на очень популярный ранее у россиян курорт Майами во Флориде, США».

Юлия Титова: «Безусловно, ситуация с Украиной и санкциями ЕС повлияла на спрос россиян, поэтому на тех рынках, где доминировали россияне ситуация значительно ухудшилась, например, в Болгарии снизился объем продаж. Черногория вовремя предложила россиянам оформлять вид на жительство - тема запасного аэродрома стала вновь актуальна в этом году, в связи с этим ситуация с черногорским рынкам ухудшилась не столь координально, как в Болгарии. Кипрских рынок после прошлогоднего провала и в связи с выдачей ВНЖ покупателям и кипрских паспортов инвестором стал гораздо более активным. Турции не коснулись санкции, число покупок и активность турецкого рынка увеличилась».

Марина Васильева: «Наше агентство отмечает большое количество запросов на Германию. А также – Великобританию, Турцию и Венгрию. По-прежнему популярна Болгария, хотя она и поддержала российские санкции, но россияне верят, что это ненадолго, и в других странах, таких как Чехия, по-прежнему можно приобрести недвижимость с небольшим бюджетом. По-прежнему есть запросы на Финляндию – для средних бюджетов до 200 000 евро. На недвижимость Испании – спрос очень стабильный, однако в данный момент усложняется схема работы для агентов в России, так как на рынке Испании существует большое число русскоязычных агентств. Что касается недвижимости для сдачи в аренду – то по-прежнему популярны Таиланд и Израиль».

Елена Невская: «До конца августа 2014 года спрос на Латвию был очень высоким, чтобы было связано с информацией о вступлении в силу нового закона о ВНЖ 1 сентября  2014 года. Спрос был высоким и на недвижимость стоимостью от 70 000 евро, и на столичные объекты ценой от 143 000 евро. Клиенты стремились «запрыгнуть на подножку уходящего поезда». И с 1 сентября 2014 года запросы на Латвию практически прекратились. В этом году на 30%-50% увеличилось число запросов на зарубежную недвижимость со стороны наших украинских клиентов. Так, осенью на украинцев приходилось 40%-50% от общего числа запросов. Растет интерес к таким «нераскрученным» направлениям европейской недвижимости, как Венгрия, Сербия, Словения».

Валентина Нагиева: «Спад спроса со стороны россиян отмечается во всех странах, кроме, пожалуй, Германии, Арабских Эмиратов, Великобритании. Отток россиян является отражением текущей ситуации на рынке – с санкциями по отношению к чиновникам, ситуацией с курсами валют и пр. Это также видно по профессиональным мероприятиями, об этом говорят наши партнеры. Даже в близкой к Санкт-Петербургу Финляндии, обычно пользующейся стабильным спросом со стороны россиян, и в особенности, жителей северной столицы, в этом году спрос был практически нулевой».

 

КАК В 2014 ГОДУ СИТУАЦИЯ В СТРАНЕ ПОВЛИЯЛА НА СПРОС НА ЗАРУБЕЖНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ СО СТОРОНЫ РОССИЯН?

Юрий Камаев: «Ситуация в нашей стране сформировала важнейшую тенденцию этого года: теперь россияне ищут за границей не курортное, а пригодное для круглогодичного проживания жилье. Мы наблюдаем смещение акцентов в сторону городской недвижимости с сентября 2014 года. Интерес растет к объектам, в которых можно жить круглый год, удобно расположенным в местах с развитой инфраструктурой. Люди стали потенциально рассматривать недвижимость за границей как место для постоянного проживания. Возможно, они и не переселятся туда сразу после покупки, но будут знать, что такая возможность имеется.

Соответственно, сегодня наши клиенты с большей активностью стремятся приобретать недвижимость, цена которой позволяет получить ВНЖ в стране. Так, если стоимости апартаментов недостаточно для получения вида на жительство, то покупатель приобретает вместе с ней и парковочное место».

Юлия Титова: «Первым тревожным знаком в этом году стали санкции – многие потенциальные покупатели недвижимости за рубежом испугались ухудшения ситуации в отношениях со странами Европы, перспектив невозможности выезда за рубеж и т.д. Затем произошло резкое падение рубля. Однако, согласно данным нашего агентства, по итогам года интерес к зарубежной недвижимости со стороны россиян не упал: стала чрезвычайно актуальной тема получения ВНЖ через покупку недвижимости. Но платежеспособный спрос резко снизился. Таким образом число реально совершенных сделок сократилось». 

Марина Васильева: «Возможно, ситуация в стране повлияет на то, что граждане с небольшим бюджетом не смогут позволить себе отдых и проживание за границей и число представителей  среднего класса тоже сократится. Что же касается инвестиций в зарубежную недвижимость, думаю, что люди будут вкладывать средства в недорогие объекты и перестанут «разбрасываться деньгами». В нашей стране сложно делать долгосрочные прогнозы, но я думаю, что россияне не перестанут отдыхать, ездить за границу на лечение, а также покупать и снимать недвижимость в аренду».

Елена Невская: «В целом ситуация повлияла негативно, ведь спокойное инвестирование возможно в условиях стабильности. Начиная с 1 августа 2014 года многие инвесторы начали сворачивать свои зарубежные проекты, что было связано с тем, что многие из них приобрели статус «невыездных»: либо из-за санкций, либо ввиду принадлежности к государственным структурам или крупным российским компаниям.

Параллельно с падением курса рубля «вымываются» из процесса приобретения зарубежной недвижимости представители среднего класса. Мы были крайне удивлены факту, что 80% россиян, планировавших приобретение недвижимости за рубежом, держали сбережения в рублях… И были вынуждены констатировать тот факт, что их покупательная способность на рынке недвижимости снизилась почти вдвое. Теперь они просто не могут рассчитывать на приобретение тех объектов, которые ранее были им по карману»

Валентина Нагиева: «Весь год ситуация была относительно ровной, помимо последних недель. Как представитель консалтинговой компании, а также основываясь на данных от наших зарубежных партнеров, я могу сказать, что в 2014 году не было взрыва покупательского спроса. Но интерес присутствовал в любом случае.

Рынок в данный момент переориентировался на прямых продавцов, а к услугам консалтинговых фирм обращаются те потенциальные владельцы недвижимости за рубежом, которые выжидают оптимального момента для покупки, хотят защититься от рисков – в общем, все те, кому требуются консультации профессионалов. Остальные же, в том числе и покупатели с хорошими связями за рубежом, обращаются к услугам агентств в странах приобретения».

 

СПРОС НА НЕДВИЖИМОСТЬ КАКИХ СТРАН ВЫРОС В 2014 ГОДУ?

Юрий Камаев: «Растет запрос на страны, предоставляющие ВНЖ и гражданство за инвестиции в недвижимость, – Грецию и Кипр. А также еще больше набирает популярность коммерческая недвижимость Германии».

Юлия Титова: «По сравнению с прошлым годом спрос вырос на Кипр и на Турцию».

Марина Васильева: «Заметно выросло число запросов на недвижимость Германии».

Елена Невская: «В связи с принятием закона о ВНЖ вырос спрос на Грецию».

Валентина Нагиева: «Для Германии и ОАЭ этот год стал бумом покупательской активности: несмотря на то, что после кризисного падения в этом году цены здесь росли вверх. В последнее время стремительно набирает популярность приобретение доходной недвижимости в Германии».

 

КАКИЕ СТРАНЫ БУДУТ НАИБОЛЕЕ ИНТЕРЕСНЫ ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В 2015 году?

Юрий Камаев: «В следующем году мы будем активно рекомендовать нашим клиентам программы инвестиций в недвижимость, для получения ВНЖ Греции, а также для быстрого получение гражданства Кипра – для обеспеченных граждан. Конечно же продолжим продавать недвижимость в крупных городах Испании. Сегодня главным трендом является то, что люди рассматривают приобретение зарубежной недвижимости как возможность «закрепиться» в новой стране. Плюс – наше агентство в данный момент стало развивать такие направления, как инвестиционно стабильные и безопасные Германия и Великобритания – для приобретения в них коммерческой недвижимости».

Юлия Титова: «Пожалуй, это Турция, Кипр, Италия и Испания. И, конечно, страны, дающие ВНЖ при покупке недвижимости – с достаточно стабильной ситуацией в экономике и на рынке недвижимости». 

Марина Васильева: «Я рекомендую клиентам приобретать недвижимость в Лондоне. Великобритания – стабильная страна как для коммерческих целей, так и для инвестиций в жилую недвижимость. Для тех, у кого есть средства и кто ищет гарантий стабильности – это, конечно, Швейцария.

Сложностей с покупкой недвижимости у наших сограждан нет в Испании, Италии, Франции, к тому же здесь хорошо относятся к русским».

Елена Невская: «В первую очередь сейчас россияне интересуются не дачной и не инвестиционной, а иммиграционной недвижимостью. То есть их изначально интересует возможность быстрого и простого получения ВНЖ, а во вторую очередь – непосредственно приобретение конкретного объекта.

Поэтому лидерство, по крайней мере по количественным показателям, будут сохранять те страны, которые имеют понятные и простые правила получения ВНЖ и гражданства – то есть Испания, Греция, Франция, Великобритания, Венгрия. Выиграют те страны, которые предложат «инвестиционный пакет»: невысокие цены, наличие ипотеки, предоставление ВНЖ и гражданства».

Валентина Нагиева: «Популярны будут Средиземноморские страны. Многие хотят стабильности и стремятся приобрести в собственность небольшой домик на побережье Кипра, Испании, Италии. Вспомним крах туристических агентств 2014 года: сегодня россияне хотят быть увереными в том, что они по-прежнему смогут поехать за границу, вне зависимости от ситуации в нашей стране. У пенсионеров и семей с детьми по-прежнему спросом будет пользоваться Болгария, в которой, к тому же, практически отсутствует языковой барьер».

 

КОМУ И ДЛЯ КАКИХ ЦЕЛЕЙ СТОИТ СЕЙЧАС РЕКОМЕНДОВАТЬ ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА РУБЕЖОМ?

Юрий Камаев: «Я считаю, что есть несколько категории людей, которым «пора». Первые – это те, кто считают, что в России существуют экономические риски – и собираются жить и растить детей за границей. Вторые – обеспеченные пенсионеры, или просто люди в возрасте, которые готовы отойти от дел и переехать в другую страну. И третьи – бизнесмены, которые занимаются глобальными рынками или испытывают определенные финансовые проблемы в России. Для многих из них мы рекомендуем коммерческую недвижимость в Германии и Греции и получение гражданства Евросоюза через инвестиции в недвижимость  Кипра. Доходность, получаемая от коммерческой недвижимости, не очень высока, но при этом стабильна.

Для семей с детьми – это страны с хорошей системой среднего и высшего образования, такие как Испания, Великобритания (разитием этого направления мы только начали заниматься), Германия. А также – Кипр, который особенно рекомендован тем, у кого есть маленькие дети. Здесь есть возможность хорошо выучить английский язык в международной школе. Практически в каждой из них есть русскоговорящий администратор, а также – персональный куратор, который закрепляется за новичком. Как правило, менее, чем за полгода, школьник адаптируется и начинает говорить на языке. На Кипре достаточно простая ситуация с получением ВНЖ и ПМЖ. Так же здесь самая быстрая возможность получить  гражданство Европы, всего за 3-4 месяца»

Юлия Титова: «Покупку недвижимости за рубежом я бы рекомендовала состоятельным людям с целью диверсификации рисков. По моему мнению, отечественному рынку предстоят тяжелые испытания, упадут цены и на саму недвижимость, и на аренду. Поэтому иметь недвижимость за рубежом в качестве независимой от российской экономики и политики статьи доходов в валюте, будет очень даже неплохо. Повторюсь: на сегодняшний день очень актуальна тема зарубежной недвижимости как «запасного аэродрома». Безусловно, все рассчитывают на какой-то гуманный сценарий развития событий в нашей стране, но, к сожалению, уверенности в этом нет. Иметь возможность при необходимости уехать, наверное, тоже неплохо»

Марина Васильева: «Прежде всего, тем, у кого есть средства, которые нужно сохранить. Гражданам, располагающим высокими бюджетами и не желающими их потерять. Я надеюсь, к весне политическая ситуация стабилизируется, что изменит положение дел на рынке»

Елена Невская: «Тем, кто еще хочет спасти рублевые накопления. А также россиянам, желающим переехать в страны с более стабильной и предсказуемой экономической ситуацией»

Валентина Нагиева: «Как правило, те, у кого есть сбережения, уже решили свою задачу с приобретением недвижимости за рубежом. А как только стабилизируется ситуация с курсами валют – недвижимость за рубежом будут по-прежнему покупать семьи с детьми, которые хотят выезжать в собственное место отдыха. Для них важны относительная близость расположения «второго дома», небольшое время на дорогу и стабильность. Приобретать зарубежную недвижимость за рубежом будут и инвесторы для диверсификации своих средств. Но более точные прогнозы на будущее можно будет строить по прошествии первого квартала 2015 года».

 

Подготовила Ольга Потягаева


Источник: HomesOverseas.ru

 

Чем год ушедший мы запомним

 

Рынок недвижимости хотя и отдельный сегмент экономики, но неотделимый от нее. И все, что так или иначе влияло на российскую экономику в 2014 году, нашло свое отражение и в "квадратных метрах". Итак, вспоминаем!

 

 

Прощание с долларом

Ярким и волнительным событием 2014 года стали валютные колебания, которые не просто отразились на всех сегментах недвижимости, а прямо изменили рынок "до неузнаваемости". В случае с коммерческой недвижимостью они привели к появлению рублевых ставок аренды на офисы, торговые и складские площади. К тому же новым трендом на рынке коммерческой недвижимости стали вакантные площади, коих теперь становится все больше и больше, а соответственно уходит в прошлое рынок арендодателя. Арендаторы теперь опять вправе диктовать свои условия. К тому же, все больше девелоперов делают ставку на качество продукта, поскольку конкуренция растет как на дрожжах.

 

Жилая недвижимость тоже подверглась влиянию валютных колебаний. Падение курса рубля по отношению к доллару и евро вызвало всплеск спроса на квартиры весной и под конец года, и привело к повышению застройщиками цен на 15-20%.

 

 

За недвижимость надо платить

В этом году власти пересмотрели кадастровую оценку коммерческой недвижимости в Москве, что в итоге приведет к росту налоговой нагрузки владельцев объектов. По мнению экспертов, повышение налогов отчислений возможно в более чем два раза.

 

Отдельно, по мнению специалистов, стоит отметить законодательные нововведения в сфере жилой недвижимости (переход на кадастровую оценку при налогообложении и увеличение с трех до пяти лет срока, по истечении которого квартиру можно продать, не выплачивая НДФЛ). Пока серьезного влияния на рынок этих новшеств не видно, впрочем, можно предположить, что молодым семьям, приобретающим первое, "стартовое", жилье теперь придется выбирать тщательнее, поскольку сменить жилье теперь можно будет не через три года, а через пять (либо расстаться с довольно существенной суммой налога). Кроме того, наверняка непросто придется инвесторам, которые приобрели несколько квартир. Бремя налоговой нагрузки для них тоже возрастет.

 

Новое законодательство повлияло и на ритейл. Так запрет на парковку на популярных ранее "торговых" улицах, а также расширение зоны платной парковки до ТТК привело к снижению количества посетителей у операторов некоторых профилей. А запрет на курение в ресторанах и кафе вызвал в первые 3-4 месяца после введения ограничения отток клиентов. Правда, впоследствии ситуация несколько выровнялась - изменился портрет посетителя кафе, появились семейные обеды. Но на прежний уровень посещаемость заведений общепита вряд ли вернется.

 

 

Элитка получила нового покупателя

Событием уходящего 2014 года, безусловно, достойным внимания, можно назвать приход "украинского покупателя" на рынке жилой элитной недвижимости Москвы и ближнего Подмосковья. Несколько действительно крупных сделок, превышающих бюджет $30 млн, прошли с участием граждан Украины в качестве покупателей. Однако ощутимого влияния на рынок эти сделки не оказали.

 

Апартаменты узаконили

 

12 ноября власти Москвы запретили строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов. Эксперты говорят, что это привнесло некую ясность, поскольку проблемы с точным позиционированием данного сегмента на рынке появились не вчера. Уже год назад объем апартаментных комплексов занимал порядка 30% от первичного рынка "старой" Москвы, при этом никакой законодательной базы, которая должна была бы структурировать предложение, не было.

 

 

Олимпиада

В этом году состоялась Олимпиада в Сочи. Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев рассказал СМИ, что на ее проведение было потрачено около $50 млрд, однако из них лишь порядка $6 млрд непосредственно касаются затрат на подготовку к играм. Остальные деньги пошли "на создание дорог, отелей, на железную дорогу, на решение очень сложных инфраструктурных проблем, которые копились десятилетиями". Таким образом, Сочи стал современным развитым регионом с качественной инженерной и рекреационной инфраструктурой. Теперь России есть где принять Формулу-1 и другие интересные мероприятия. Кроме того, россияне проявляют к построенной в Сочи недвижимости повышенный интерес (в свете последних экономических событий), как с точки зрения временного пребывания, так и покупки.

 

 

Повышение ключевой ставки

 

Важным событием, повлиявшим на рынок недвижимости в 2014 году, эксперты называют повышение Центробанком ключевой ставки. В 2014 году главный банк страны повышал ключевую ставку пять раз, в результате чего в конце декабря она достигла 17%. Что уже в этом году привело к сокращению рынка ипотечного кредитования, который, в зависимости от сегмента, формирует 40-60% сделок на первичном рынке жилья. Банки ужесточили требования к заемщикам и сократили количество выдаваемых кредитов. В этих условиях, по мнению экспертов, следующий год будет критичным для российской ипотеки.

 

Материал составлен на основе экспертных данных компаний JLL, CBRE, Knight Frank, Сolliers International, ТЕКТА GROUP, Сapital Group.

 

Источник: Интерфакс-Недвижимость

Загородные участки: кризис подстегнул продажи

 

Стремясь сохранить деньги, граждане стали вкладывать их в покупку недорогих земельных участков без подряда. Как это отразится на загородном рынке и приведет ли к повышению цен на землю?

 

В январе мы прогнозировали, что 2014 год будет непростым для участников загородного рынка. Главным образом – из-за превалирования предложения над спросом, ужесточающейся конкуренции между проектами и снижением платежеспособности покупателей. Время выдалось, действительно, сложное. В начале года и весной продажи шли еще довольно активно, но к лету спрос стал заметно ослабевать. Эта тенденция продолжилась и осенью, и в декабре. Многие считают, что свою роль сыграла экономическая нестабильность в стране. Впрочем, так ли уж велико влияние кризиса на рынок загородной недвижимости?

 

Участки на пике спроса 

Ряд экспертов полагают, что негативные тенденции в экономике, напротив, способны оживить загородный рынок – правда, не весь, а только отдельные его сегменты. В частности, стоит ожидать роста продаж участков эконом-класса.

«Повышение ставки рефинансирования Центробанком сделало ипотечные кредиты недоступными. В результате граждане, которые имеют на руках сумму до 1 млн руб., сегодня не могут вложить эти деньги ни во что, кроме как в покупку участка. Даже альтернатива приобретения автомобиля временно отпала – в автосалонах их все разобрали», – говорит Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Ай Да Дом». По мнению эксперта, сворачивание ипотеки сильнее ударит по рынку городского жилья, а за городом ее роль всегда была невелика.

С тем, что земельные участки становятся инструментом для сбережения денег, согласен Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости: «Мы наблюдаем рост спроса на недорогие участки под самостоятельную застройку. Граждане спешат купить землю – ту, на которую хватает средств».

Впрочем, сказанное вовсе не означает, что раскупаются все участки без разбора. На эти грабли потребители уже наступали несколько лет назад, когда единственным критерием их выбора зачастую становилась дешевизна, даже если земля предлагалась без коммуникаций, в чистом поле. Многие такие участки до сих пор стоят без света, газа и воды.

Сегодня покупатели загородного рынка действуют более осторожно, предпочитая инженерно подготовленные участки в местах с развитой социальной инфраструктурой, в коттеджных поселках от известных девелоперов. Иное дело, что предложений таких немного, особенно если клиент хочет уложиться в сумму около 1 млн руб.

Пока еще такие варианты встречаются в зоне для постоянного проживания: ряде населенных пунктов Всеволожского, Выборгского, Ломоносовского, Гатчинского районов Ленинградской области. Но предложение быстро тает, а новые проекты на рынок сейчас практически не выходят. Девелоперы опасаются начинать реализацию поселков в непредсказуемой ситуации.

 

Цена на привязи

Получается интересная картина. С одной стороны, сокращение предложения качественных участков без подряда должно бы, по идее, подстегнуть рост стоимости сотки земли. Однако любое движение цены вверх может привести к оттоку покупателей, у которых сейчас мало свободных средств.

«В ближайшей перспективе вряд ли мы увидим серьезные изменения цен. Девелоперы и застройщики пребывают в состоянии растерянности. Понимание рыночной ситуации у них сформируется, думаю, не ранее февраля. Тогда все, возможно, и начнут переписывать ценники», – рассказал генеральный директор компании «Русь: Новые территории» Дмитрий Майоров.

Как считает руководитель отдела продаж управляющей компании «ПулЭкспресс» Николай Урусов, предпосылок для глобального пересмотра ценовой политики на рынке участков нет: «Стоимость земли, скорее всего, останется на прежнем уровне. Если в следующем году и будут корректировки, то в пределах 10%».

При этом он, конечно, допускает какие-то более серьезные изменения на рынке, связанные с тенденциями в макроэкономике. «Планировать деятельность в нынешних условиях можно не далее чем на неделю вперед. Пока мы не меняем своих намерений по выводу в продажу новых проектов, но все, разумеется, будет зависеть от ситуации в стране», – добавил Николай Урусов.

 

Подряд станет «золотым»

А вот компаниям, которые занимаются продажей участков с подрядом на строительство, вероятно, придется повышать расценки. Не в последнюю очередь это связано с удорожанием строительных материалов.

«В этом году мы подняли стоимость домовладений примерно на 15%, но дальше будем стараться удерживать цены, – пояснил Дмитрий Майоров. – Для этого закуплены материалы, произведены авансовые платежи, чтобы зафиксировать стоимость будущих поставок и работ».

Алексей Баринов также уверен, что вслед за увеличением стоимости строительства, цены на коттеджи и таунхаусы неизбежно вырастут. Но не приведет ли это к тому, что такие объекты вообще перестанут покупать? Любопытно, что в сегменте дорогих домовладений, несмотря на сложную экономическую ситуацию, сделки продолжают заключаться. Покупатели домов бизнес-класса – это в основном люди, которые хорошо ориентируются в экономических процессах. Большинство из них сумели сберечь свои деньги, а многие еще и заработали на кризисе. Они продолжат покупать загородные дома, даже если цены будут повышаться в пределах инфляции.

 

Строить таунхаусы невыгодно

На рынке домовладений эконом-класса ситуация более тяжелая. Многим сейчас явно не до загородной недвижимости. И даже дешевые таунхаусы, которые рассматривались покупателями как альтернатива малогабаритной городской квартире, пользуются все меньшим спросом, констатирует Дмитрий Сперанский.

По его словам, в ноябре прошлого года средняя стоимость приобретаемой блок-секции составляла 3,2 млн руб. (приводятся данные на основе анализа сделок, заключенных участниками информационного обмена на загородном рынке). В ноябре уходящего года покупатели были готовы заплатить уже в среднем не более 2,1 млн руб. за секцию. Это очень низкая платежеспособность для сегмента загородных домовладений.

Повышать цены на таунхаусы эконом-класса в таких условиях просто нет смысла – это ликвидирует остатки спроса. Скорее всего, участники рынка просто временно перестанут строить таунхаусы (или ограничат объемы ввода), переориентируясь на сегмент загородных малогабаритных квартир, где вполне возможно предложить клиентам студии по цене в пределах 1 млн руб. По этому пути уже пошли, к примеру, Constanta Development Group, компания «СНВ» и некоторые другие участники рынка.

Вероятнее всего, в 2015 году рынок загородной недвижимости будет лихорадить. Налицо множество разнонаправленных тенденций. Рост спроса на землю без подряда приведет к ее дефициту, но низкая платежеспособность клиентов не даст ценам вырасти, что может повлечь за собой полное вымывание с рынка качественных участков.

Из-за сокращения спроса на дешевые таунхаусы девелоперы строят все меньше таких объектов, а значит – не за горами дефицит сблокированного жилья. К чему все это приведет, сейчас сложно сказать. Возможно, некоторая определенность появится к окончанию зимы.

Источник: БН.ру

<< На предыдущую| страница 16 из 40 |На следующую >>
X
Заполните заявку
Пожалуйста, заполняйте данную анкету, только если Вы собираетесь стать участником (экспонентом) выставки. Для посетителей регистрация доступна по ссылке
X
Заполните заявку
X
Заполните заявку
X
Заполните заявку

Яндекс.Метрика