EN
ДОМЭКСПО в FacebookДОМЭКСПО ВКонтактеДОМЭКСПО в TwitterДОМЭКСПО в InstagramДОМЭКСПО в Youtube

 

 

 

35-я международная

выставка недвижимости

 

 

 


23-26 февраля 2017

Москва, ВДНХ, павильон 75

 

 

 

 

Разделы выставки

 

Наши партнеры

партнер по зарубежной недвижимости

интернет-партнер по зарубежной недвижимости

 

 

Выставки РВК "ЭКСПОДИЗАЙН

 

Официальные застройщики

ХОК «МОНТАЖНИК»

 

ИНТЕРЭКСПО

<< На предыдущую| страница 13 из 40 |На следующую >>

Во 2 квартале 2015 года в Подмосковье выросла доля новых многоэтажных проектов

 

Доля многоэтажной застройки в составе новых проектов в Подмосковье возросла до 65%. Для сравнения, в 1 квартале распределение новых проектов было в соотношении 44%/25%/31% (много-, средне- и малоэтажные проекты соответственно), говорится в исследовании компании ОПИН.

 

Всего в минувшем 2 квартале 2015 года на рынок Московской области вышло 35 новых корпусов или 17 новых проектов. Из них традиционно большую долю занимают комплексы с многоэтажной застройкой – 65%, 23% проектов запланировано со среднеэтажными домами от 6 до 9 этажей, 12% новых проектов будут застраиваться малоэтажными многоквартирными домами высотой до 5 этажей включительно.


Всего на рынке новостроек Подмосковья, согласно данным аналитиков девелоперской группы ОПИН, более половины всех продаваемых корпусов (55%) – многоэтажные дома, 30% рынка приходится на малоэтажные строения, оставшиеся 15% экспонируемых объектов - средней этажности.


География предложения 
Структура предложения в Московской области в зависимости от удаления от МКАД в течение квартала не поменялась. В пределах 30 км от МКАД сосредоточено порядка 80% корпусов всех новостроек, при удалении от 30 до 60 км от города расположено 15% объектов, на расстоянии более чем 60 км от МКАД продается лишь 5% экспонирующихся корпусов.


Во 2 квартале 2015 года в области наиболее популярными направлениями как среди покупателей, так и среди девелоперов, были Ленинградское и Новорижское шоссе. Здесь сосредоточено 15% и 14% количества корпусов в проектах новостроек соответственно.


Больше «однушек»
Практически половина всех предлагаемых на продажу квартир – однокомнатное жилье – 47% от всего объема (+2 п.п. к 1 кварталу), доля двухкомнатных квартир составляет 35% (-1 п.п), на «трешки» приходится 14% рынка (сохранилась на уровне 1 квартала), на студии – 3% (-1 п.п.), многокомнатные площади составляют 1% (сохранилась на прежнем уровне) от всего продаваемого жилья.


Стабильное качество
«Таким образом качественная структура предложения в Московской области в 2015 году не претерпела критических изменений. Рынок подстроился под сложившуюся ситуацию: новые проекты выходят в соответствии с реализованным спросом, сохраняя объем предложения на прежнем уровне. Ипотека с господдержкой и программы застройщиков предоставляют клиентам удобные инструменты покупки, поддерживая спрос», - комментирует Руководитель аналитического центра компании ОПИН Денис Бобков.
Порядка 77% экспонируемых в Подмосковье квадратных метров жилья можно отнести к классу «комфорт», 20% площадей в продаже сосредоточено в эконом-сегменте. На долю бизнес- и премиум-класса приходится только 1% и 2% квартир соответственно.


«Мы отмечаем увеличение объема предложения премиум-класса на 1 п.п. (за счет выхода новых проектов, и увеличения объема предложения за счет новых корпусов, например, дома 30 в ЖК «Парк Рублево»), в то время как в бизнес-классе новых проектов во 2-м квартале 2015 года не было, что привело к снижению доли объема предложения на 1 п.п» - подчеркнул Д. Бобков.

 

Источник: Вести-Экономика

Спрос на коттеджи сократился на 56%

 

За пять лет спрос на коттеджи  в столичном регионе сократился на 56%, а их средняя цена реализации – на 25%, отмечают эксперты.

 

Площадь коттеджей столицы и Подмосковья  за пятилетку сократилась на 13%: в 2010 году она составляла 333,5 кв. м, в настоящий момент — 290 кв. м. Площадь придомового участка уменьшилась на 8%: в 2010-ом — 19,4 сотки, в 2015-ом — 17,9 сотки. При этом специалисты отмечают, что площадь этого формата загородной недвижимости напрямую зависит от престижности направления, по которому они расположены. Так, коттеджи с наибольшими площадями сосредоточены по следующим направлениям: Ильинское шоссе — 621,2 кв. м, Можайское — 467,8 кв. м, Рублево-Успенское — 417,2 кв. м. Тройку направлений с минимальными площадями возглавляет Ярославское шоссе — 172,1 кв. м, на втором месте Горьковское — 170 кв. м, замыкает список Носовихинское — 167 кв. м.

 

В прямой зависимости от месторасположения домовладения находится и средняя площадь придомового участка. Так, на Новорижском шоссе она равна 26,1 сотки, на Рублево-Успенском шоссе — 25,2 сотки, на Калужском шоссе — 22,8 сотки. Коттеджи с придомовыми участками наименьшей площади расположены на Егорьевском шоссе — 10,5 сотки, Ярославском шоссе — 9,4 сотки, Носовихинском шоссе — 6,9 сотки, отмечает компания «Инком – Недвижимость».

 

Специалисты также указывают, что за прошедшие пять лет средняя стоимость предложения коттеджей увеличилась на 14%. В 2010 году она составляла 32,9 млн рублей, тогда как сегодня — 37,6 млн рублей. Однако — что примечательно — эти цифры отличаются от средней стоимости продажи, которая за рассматриваемый период уменьшилась на 25%. Пять лет назад она составляла 20,9 млн рублей, против 15,7 млн рублей на текущий момент.

 

По наблюдениям аналитиков, за отчетный период существенно сократился — на 56% — и покупательский спрос на этот формат загородного жилья. Так, среднее количество сделок в расчете на один проект в экспозиции в 2010 году составляло 2,5, сегодня этот показатель — 1,1. При этом позитивную динамику продемонстрировали только Волоколамское и Пятницкое шоссе.

 

Источник: АСН-инфо

Венгрия - идеальный рынок недвижимости для проницательных инвесторов - мнение

 

Жилье Венгрии, упавшее в цене во время финансового кризиса, оказалось находкой для тех, кто ищет надежные инвестиционные сделки по разумной цене.

 

Долговой кризис в Греции ослабил европейскую валюту, сделав жилье ЕС более доступным. Евро достигло 12-летнего минимума, и для покупателей, чья валюта привязана к доллару США, настало время выгодного вложения капитала.

В материале портала The National подчеркивается, что Венгрия может предложить покупателям более выгодные условия, чем Испания. В обеих странах цены на недвижимость резко выросли в начале 2000-х, а затем стремительно упали благодаря кризису.

Слабеющая местная валюта оказалась прогрессирующей скидкой для иностранных покупателей, поскольку официальный Будапешт не перешел на единую европейскую валюту и остался при форинте.

На сегодняшний день Венгрия стала европейской страной с наилучшим потенциалом для прямых иностранных инвесторов. Страна ориентирована на малый и средний бизнес, взимает низкие налоги и стремится достичь уровня доходов на душу населения Германии. Цель, возможно, не будет достигнута в ближайшем будущем, однако очень низкие зарплаты и обилие работников в возрасте до 40 лет дают стране конкурентное преимущество и уже привлекли значительные инвестиции компаний Audi и Mercedes.

Слабая валюта сделала Будапешт одним из самых дешевых мест в мире, где можно пообедать в ресторане с несколькими звездами Мишлен. Город является безопасным и приятным местом для туристов, студентов или молодых предпринимателей.

Цены на недвижимость достигли минимума в 2011 и 2012 году и начали восстанавливаться осенью 2014 года, а в первом квартале текущего был зафиксирован впечатляющий рост в 15%. Эквивалент лондонского Мэйфэр в Будапеште обходится всего в $4 000 за квадратный метр. В стране нет налога на имущество, и очень низкий налог на прирост капитала.

ВВП Венгрии в 2014 году уступал только Ирландии по темпам роста, по мнению экспертов в 2016 он достигнет отметки в 6%, если не произойдет сдвиг в мировой экономике.

Мнение: ипотечное страхование снизит риски и ставки по кредитам

 
Финансовый кризис в России стал очередным испытанием на прочность для ипотечного рынка. Сейчас банковское сообщество обсуждает перспективы государственной поддержки в случае ухудшения ситуации и дефолта заемщиков. Хотя игроки рынка имели возможность сами защитить себя от значительной части рисков, используя ипотечное страхование. О том, как ипотечное страхование поможет снять риски кредиторов и заемщиков, а также снизить ставки по кредитам, в авторской колонке рассказывает Александр Цыганов, д. э. н., профессор, завкафедрой страхового дела Финансового университета при Правительстве РФ. 
 

Александр ЦыгановАлександр ЦыгановИпотечных заемщиков снова решили поддержать за счет государства. Наиболее уязвимым должникам помогут рассчитаться с кредиторами. На это выделили 4,5 млрд руб. государственных средств.

Резкое изменение курса национальной валюты поставило и заемщиков, и банкиров в тупик — заемщики с ипотекой в иностранной валюте не способны гасить кредиты, но продажа залога во многих случаях не решает проблемы, так как не погашает и половины всего долга перед банком. Кредиторы понимают, что взыскать с должника миллионы рублей после продажи залога надежды практически никакой.

Государственная поддержка отчасти поможет решить проблему, но все равно и заемщикам, и кредиторам не избежать серьезных потерь. В частности, в рамках поддержки предусмотрен особый порядок конвертации кредита в рубли по курсу Центрального банка РФ на дату реструктуризации. Понятно, что сумма задолженности в рублях будет значительно больше, чем на момент получения кредита. Заемщикам обещают облегчить бремя перевода долга в рубли — ожидается, что 50% убытка в результате конвертации возместит Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а 50% примет на себя кредитор. Но предельная сумма возмещения со стороны АИЖК части недополученных доходов либо убытка по займу составит не более 200 тыс. руб. Банк же не возьмет на себя убытка больше, чем АИЖК, таким образом, списать при конвертации можно будет не больше 400 тыс. руб.

Причем вслед за валютными заемщиками с теми же проблемами могут столкнуться и заемщики, взявшие кредиты на жилье в рублях. Усугубление экономических проблем в стране может привести к массовым дефолтам, как это было в кризис 2008–2009 годов. При таком развитии событий весьма вероятно, что одновременно последует падение цен на жилье. И банки снова окажутся перед непростым выбором: обращать взыскание на залог означает риск получить убыток, если для погашения кредита не хватит средств, полученных от продажи недвижимости, а реструктуризировать кредит означает риск все равно столкнуться с дефолтом в дальнейшем и понести еще больше убытков.

Между тем существует простое средство, которое одновременно решает проблемы и заемщиков, и кредиторов.

 

Самозащита от риска

Основной риск по ипотеке — риск получения убытков при дефолте заемщика — можно снять за счет страхования ипотечных обязательств заемщика. Сокращенно его называют ипотечным страхованием.

Страховой полис начинает действовать, если заемщик не в состоянии продолжать гасить кредит. Заемщик может быть спокоен, что в случае затруднений достаточно будет продать залог, чтобы решить проблему задолженности перед банком.

По данным исследования Финансового университета при Правительстве РФ, кредитор может рассчитывать полностью погасить основной долг, проценты по кредиту, судебные и другие издержки только в том случае, если кредит составляет не более 62% от стоимости залога. По статистике, после продажи залога примерно в половине случаев остаются должны примерно 30–40% от суммы кредита.

Но комфортный для банков уровень первоначального взноса в размере около 40% от стоимости приобретаемого жилья не по карману значительной части потенциальных заемщиков. Поэтому банки вынуждены рисковать, снижая первоначальный взнос до более доступных величин — 20%, 15%, 10% и менее. За счет ипотечного страхования можно снизить первоначальный взнос заемщика практически без риска увеличения для кредитора, поскольку механизм ипотечного страхования позволяет накопить страховщику запас ликвидности и капитала на случай кризиса в период экономической стабильности. Никакие другие инструменты диверсификации кредитного риска это сделать не могут.

Противники развития упреждающих инструментов защиты граждан обычно апеллируют к тому, что заемщики не захотят тратиться на такую страховку. Однако не стоит забывать, что снижение риска позволит банку снизить процентную ставку и величину первоначального взноса по ипотеке. Ради этого заемщики готовы платить, и примером тому служат продажи ипотечных продуктов с обязательным условием в виде страхования жизни. Такие программы выбирает подавляющее большинство российских ипотечных заемщиков, поскольку ставки по кредитам со страховым полисом ниже, чем без полиса. А ради более низкого первоначального взноса заемщики соглашаются платить более высокие проценты, что также подтверждается рыночной практикой.

 

Без страха и упрека

До недавнего времени ипотечное страхование в России буксовало из-за несовершенства законодательной базы. Но в 2014 году законодательство было отрегулировано — четко определен страховой случай, внедрены полноценные инструменты защиты граждан и сформирован надлежащий баланс интересов кредиторов и заемщиков.

В настоящий момент услуги по страхованию ипотечных обязательств предлагает около тридцати российских страховых компаний. Договоры ипотечного страхования в большинстве случаев перестраховывает государственная страховая компания АИЖК, принимая на себя основную часть кредитного риска. Так что государство выступает гарантом надежности таких договоров.

Новая редакция закона об ипотечном страховании установила, что долг заемщика полностью прекращается после страховой выплаты, даже если страховой выплаты не хватило на покрытие всех обязательств заемщика, — законодатель посчитал, что заемщик слабая сторона и не должен разбираться в тонкостях кредитной работы банка. А вот банку надо провести серьезные расчеты, чтобы каждому заемщику подобрать оптимальное страховое покрытие и не остаться в убытке в случае дефолта заемщика. При этом законодатель ограничил максимальный размер страховой суммы при страховании за счет заемщика — в 50% от размера кредита. Пени и штрафы в страховое покрытие включаться не могут.

Став полноценным инструментом снижения риска невозврата кредита, ипотечное страхование теперь может использоваться для повышения доступности ипотечных кредитов. В условиях экономического кризиса обостряется борьба за качественных заемщиков, и лишние конкурентные преимущества никому не помешают.

Величина процентной ставки по ипотечному кредиту определяется с учетом риска его невозврата, и если этот риск снизить за счет ипотечного страхования, то можно снизить и ставки. То же самое относится и к размеру первоначального взноса — кредитор может повысить доступность ипотечного кредита без увеличения уровня риска для себя.

Но самый важный эффект от ипотечного страхования — возможность для банка без опаски соглашаться на реструктуризацию кредита, не доводя дело до изъятия залога. Кредиторов и самих не радуют хлопоты с продажей квартир. Известно, что при среднем сроке ипотечного кредита в 15 лет, среднем сроке работы на одном месте в течение пяти лет и среднем сроке поиска работы на протяжении шести месяцев большинство ипотечных заемщиков рискуют оказаться в ситуации небольшой просроченной задолженности, достаточной для начала процедуры обращения взыскания. В этот момент заемщику необходима передышка — реструктуризация долга. Но вот принять решение о реструктуризации для банковского клерка всегда большая ответственность — вдруг реструктуризация может не помочь, и тогда задолженность по кредиту вырастет еще больше, а стоимость залога, скорее всего, снизится. В итоге, пойдя навстречу заемщику, банковский клерк рискует увеличить убыток банка из-за недостатка средств от продажи залога для погашения долга по кредиту. Эти соображения в 2008 году стали причиной отказов реструктуризировать жилищные кредиты. Банки стремились как можно быстрее изъять залог, чтобы не допустить увеличения своих убытков. В результате пришлось вмешаться государству, создав специальное Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.

Но если банк ничем не рискует в случае повторного дефолта заемщика, почему бы не дать ему шанс восстановить свою платежеспособность? Кредитору выгоднее сохранить заемщика, чем заниматься продажей залога, и с экономической точки зрения, и с точки зрения своего имиджа. Жестокая позиция портит репутацию банка, а это негативно сказывается на продажах.

 

Мировой опыт

Страхование ипотечных обязательств заемщиков как меру социальной защиты используют США, Канада, Мексика, Австралия, Великобритания, Нидерланды, Испания, Гонконг, Индонезия, Япония, Филиппины, Южно-Африканская Республика (ЮАР).

 

Первая ипотечная страховая компания была создана в США в 1887 году. Но масштабное развитие страхования ипотечных обязательств заемщиков началось в 1934-м, когда к решению этого вопроса подключились государственные структуры. Причем основной задачей государственной ипотечной страховой компании Federal Housing Administration (Федеральное жилищное агентство) в первую очередь стало страхование ответственности заемщиков с низким уровнем дохода.

 

К настоящему времени примерно 90% жилищных кредитов, выданных в США по стандартам Fannie Mae, застрахованы от риска неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства на тот случай, если продажа залога не дает нужной суммы для погашения долга. В таком случае кредитор получает выплату от страховой компании, которая покрывает возникающий убыток.

Снижение рисков кредиторов за счет ипотечного страхования в США позволило значительно расширить спрос на жилищные кредиты, а значит, оживить и экономическое развитие. Был снижен размер первоначального взноса заемщика за приобретаемое жилье, а срок погашения кредита увеличен с 20 до 30 лет.

Наиболее эффективным вариантом социальной защиты показала себя канадская модель ипотечного страхования. Она предусматривает обязательное 100%-ное страхование кредитов с низким первоначальным взносом и обязывает банк до обращения взыскания предпринять все меры для «спасения» кредита — банк не получит страховое возмещение, если не докажет с предъявлением протокола переговоров, что обращение взыскания было крайней мерой, заемщику не помогли ни снижение ставки, ни реструктуризация, ни добровольная продажа дома. В Канаде ипотечное страхование обязательно, если сумма кредита превышает 70% стоимости залога. Сегодня в Канаде страхуется примерно половина всех жилищных кредитов. Ключевую роль на рынке ипотечного страхования играет государственная компания Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC).

 

Благодаря ипотечному страхованию канадские заемщики практически без потерь пережили мировой финансовый кризис 2008 года, тогда как в США кредиторы тысячами выселяли несостоятельных должников.

 

Александр Цыганов специально для «РБК-Недвижимости»

 

 

Ипотека не поможет

 

Спустя месяц после очередного снижения Центробанком ключевой ставки на рынке жилья есть две новости: как водится, хорошая и плохая. Хорошая в том, что крупнейшие банки за это время снизили ипотечные ставки для покупки «вторички», которая замерла в кризис. Плохая: этого мало, чтобы на вторичном рынке началось оживление. Новостройки по-прежнему перетягивают на себя спрос, и эксперты не ждут изменений до конца года.

 

Ровно месяц назад, 16 июня, ключевая ставка Центробанка, определяющая стоимость займов, опустилась до 11,5%. Снижения ключевой ставки ЦБ на рынке недвижимости ждет в первую очередь «вторичка», которая, как ранее писала «Газета.Ru», фактически замерла из-за слишком высоких ставок по ипотеке. Напомним, что на первичном рынке действует государственная программа субсидирования, согласно которой ипотека выдается под 12%.

 

Банки пусть и не на следующий же день, но постепенно все-таки отреагировали снижением ставок по своим ипотечным продуктам.

Сейчас четыре крупнейших по объемам выдачи ипотеки банка предлагают для вторичного жилья ставки 13–14%.

В банках поменьше также есть подобные предложения, кое-где сохраняются ставки 15–17%. Но ведь еще месяц назад разговор только начинался от 16–17%. Некоторые банки также снизили размер минимального первоначального взноса с 25–30 до 15–20%.

 

Предлагая более комфортные условия, банки рассчитывают вернуть интерес к вторичному жилью. «Текущее снижение ставок направлено именно на увеличение спроса по ипотеке на вторичном рынке жилья. Постепенно спрос будет восстанавливаться, но сейчас пока рано говорить об эффекте снижения ставок», — сказали «Газете.Ru» в пресс-службе Сбербанка.

 

Руководитель отдела по развитию бизнеса КБ «ДельтаКредит» Дмитрий Поляков согласен, что новые условия не смогут вызвать быстрый всплеск интереса к вторичному жилью. По его мнению, ставки должны быть еще ниже. «Незначительный рост интереса к вторичному жилью может быть вызван дальнейшим снижением процентных ставок основными игроками рынка, однако если оно и случится, то не раньше третьего квартала 2015 года», — рассказывает эксперт.

 

В ВТБ24 считают, что сокращение значительного разрыва в ставках вернет спрос и в сегмент вторичного жилья. По мнению представителей банков, при сохранении ЦБ последовательности действий по изменению ключевой ставки стоимость ипотеки для готового и строящегося жилья может сравняться в четвертом квартале.

Пока же, несмотря на снижение ставок, заем на новостройку остается более доступным, и это не позволяет «вторичке» вернуть покупателей.

«Более низкая процентная ставка, предусмотренная госпрограммой, стала ключевым фактором, из-за которого «простаивает» вторичный рынок квартир», — подтверждает Дмитрий Поляков.

По итогам первого полугодия спрос на кредиты на покупку вторичной недвижимости в крупнейших банках упал на 30–50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Риелторы же считают, что рассчитывать на рост популярности вторичного жилья не стоит, даже если ставки сравняются. «Перераспределение спроса в сторону новостроек произошло не только из-за разницы в ипотечных ставках, а также из-за того, что вторичный рынок был перегрет, цены продавцы «вторички» снижают очень неохотно, и многие держатся в «докризисных» ценниках», — рассказывает руководитель отдела вторичной недвижимости Est-a-Tet Светлана Турбина.

 

Ранее «Газета.Ru» писала, что стоимость жилья на вторичном рынке в Москве и Подмосковье уменьшилась всего на 0,5 и 0,3% соответственно по итогам второго квартала. Если в марте квадратный метр в столице стоил 214 тыс. руб., то в июне – 213 тыс. руб. В Московской области цена снизилась с 89 тыс. руб. до 88,8 тыс. руб.

При этом застройщики сейчас предлагают различные бонусы и скидки, а некоторые — маркетинговые ипотечные ставки при сотрудничестве с банками в 9–11%. А вот у собственников вторичного жилья таких предложений быть не может.

Учитывая все обстоятельства, вторичный рынок потерял треть покупателей. По данным Росреестра, в первом полугодии количество переходов прав собственности в Москве сократилось на 32% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

 

По итогам второго полугодия вторичный рынок может «отыграть» хотя бы 10%, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «О возвращении к прежним объемам выдачи ипотеки говорить пока рано: «вторичка» не дает такого инвестиционного прироста, как новостройки, а также требует более крупного бюджета, поэтому основная доля ипотечных покупателей до конца года, скорее всего, будет выбирать новостройки», — говорит эксперт.

 

Источник: Газета.ru

Аренда таунхауса: компромиссное решение

 
Выбирая варианты аренды жилья за городом, все больше людей обращают внимание на таунхаусы. Достоинства жизни на природе сочетаются в этом случае с комфортом, а оплата аренды — существенно ниже, чем стоимость жилья в коттедже. К тому же в пользу этого сегмента неожиданно сыграла и экономическая ситуация в целом.
 

Между домом и квартирой

Обычно спрос на таунхаусы не зависит от сезона,их предпочитают арендовать те, кто рассматривает такой формат жилья в качестве альтернативы московской квартире для постоянного проживания.
 
Загородные таунхаусы актуальны для найма, поскольку они морально не устаревают, их строят по образу городской архитектуры, и выглядят строения современно и снаружи, и изнутри, что устраивает и привлекает молодых клиентов.
 
Экспаты, приезжающие в Россию по длительным контрактам, на три — пять лет, предпочитают передвигаться по миру со своей мебелью, поэтому снимают таунхаусы, оборудованные лишь встроенной кухней и бытовой техникой.
 

Аренда загородного жилья для постоянного проживания — это, безусловно, современная тенденция, которая продолжает развиваться, даже несмотря на транспортные сложности и экономическую ситуацию. Арендаторами таунхаусов чаще всего становятся молодые и активные люди, которые в принципе готовы и даже склонны пробовать новое, в том числе и новые форматы жилья. С учетом портрета арендатора — небольшая семья с ребенком, где родители живут за городом и работают в Москве, — во многом и сформировался этот сегмент арендного рынка.

Казалось бы, кризис должен был привести к неизбежному снижению спроса на таунхаусы, однако этого не случилось: по сравнению с весной прошлого года число желающих снять сблокированное жилье не уменьшилось. Эта ниша хоть и невелика (по данным «МИЭЛЬ-Аренда», она занимает порядка 3% от всего предложения загородной недвижимости в аренду), но при этом демонстрирует удивительную в нынешней ситуации стабильность.

Более того, именно за счет изменений в экономике рынок аренды таунхаусов, похоже, даже отыграл определенную часть клиентской базы у коттеджей. «В условиях кризиса неизбежен поиск более эффективных решений планировок, комфортности, стоимости и практичности проживания. На сегодняшний день все эти параметры можно найти в сегменте аренды таунхаусов», — считает Марина Денискина, директор департамента по жилищному строительству ГК «Гео Девелопмент». Эксперт отмечает, что в преддверии летнего сезона доля сделок здесь увеличилась на 30%.

Плюсы такого выбора очевидны: во-первых, в отличие от загородного дома таунхаус обходится значительно дешевле. Во-вторых, его площадь меньше, и это облегчает обслуживание помещений. Жизнь в таунхаусе не требует штата прислуги: садовников, горничных, уборщиц и охранников. Как правило, в таких поселках представлена профессиональная управляющая компания, которая решает все текущие проблемы организации жизни. Другими словами, регулирование процесса — значительно проще и экономичнее, притом что все достоинства жизни за городом остаются неизменными.

Есть и еще один довод за — касающийся эстетической стороны дела. «Загородные таунхаусы всегда актуальны, они морально не устаревают, поскольку их строят по образу городской архитектуры, и выглядят они современно и снаружи, и изнутри, что устраивает и привлекает молодых клиентов», — говорит Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group.

По сравнению с квартирой таунхаус заметно выигрывает за счет обязательного наличия собственного машино-места (или даже гаража) и небольшого земельного участка — кстати, вполне достаточного для живописного цветника. Кроме этого, в зоне доступности остается и хорошая инфраструктура (как правило, предложения аренды открыты в уже полностью готовых и обжитых поселках).

Больше всего вариантов представлено в непосредственной близости от Москвы, на расстоянии до 10 км от МКАД. «В среднем стоимость аренды такого таунхауса площадью 110–125 кв. м составляет 100–150 тыс. руб., на расстоянии 15 км от МКАД — 75–100 тыс.», — рассказывает Екатерина Кургина, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». Жилье аналогичной площади в Подмосковье (трехкомнатная квартира с хорошим ремонтом) обойдется арендатору, конечно, дешевле — порядка 50–70 тыс., однако и комфорта в этом случае будет поменьше, а соседей побольше.

 

На длительный срок

Предложения краткосрочной аренды таунхаусов хотя имеются на рынке, но представлены не очень широко. К примеру, на любой срок можно арендовать таунхаус в комплексе «Яхонтовый лес». «Мне хотелось бы уточнить, что наш комплекс находится на территории подмосковного курорта, и летняя аренда тут стабильно пользуется спросом. К тому же мы не поднимали цены, они остались такими же, как и в прошлом году», — говорит Наталья Локшина, директор по продажам комплекса «Яхонтовый лес» (компания «Авантель-Инвест»). По большей части предложение краткосрочной аренды (от суток) пользуется спросом по выходным, когда люди приезжают компаниями или семьями, чтобы отметить праздники.

Однако гораздо чаще владельцы таунхаусов делают выбор в пользу сдачи квадратных метров в долгосрочную аренду. «Обычно договор заключается на год, на меньшие сроки не соглашаются собственники. Они не готовы сдать таунхаус на два дня и получить «руины» дома стоимостью в 1–10 млн долл.», — поясняет Ю. Грошева.

 

К тому же долгосрочная аренда дает возможность получать прибыль, затрачивая минимум усилий и средств, что обычно намного актуальнее для собственника.

Россияне предпочитают арендовать уже полностью меблированные таунхаусы, и, разумеется, владельцы идут на такие условия. Несколько иная ситуация наблюдается в случаях с иностранными специалистами, арендующими жилье в пригороде. «Экспаты, приезжающие в Россию по длительным контрактам, на три — пять лет, предпочитают передвигаться по миру со своей мебелью и снимают таунхаусы, оборудованные лишь встроенной кухней и бытовой техникой», — рассказывает Татьяна Черных, руководитель отдела аренды департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY.

 

«Внутреннее убранство должно содержать не просто качественную отделку, но стильную, с намеком на дизайнерскую, так как за немалую стоимость аренды спросом подобные объекты пользуются в основном у обеспеченных людей с запросами», — поясняет Е. Кургина.

По данным «МИЭЛЬ-Аренда», минимальная стоимость таунхауса на конец мая 2015 г. составляла 65 тыс. руб./мес. За эту сумму можно было арендовать таунхаус в коттеджном охраняемом поселке Междуречье, в 15 км от МКАД, по Ярославскому шоссе, на огороженной территории в городе Пушкино. Таунхаус полностью отделан, меблирован и оснащен бытовой техникой, имеется цветник и бассейн.

 

Самый дорогой вариант из той же базы — вариант аренды двухуровневого таунхауса за 977 тыс. руб. Объект находится в 5 км от МКАД, по Пятницкому шоссе, в охраняемом поселке Росинка, включает в себя гостиную, пять спален, несколько санузлов и сауну, а также гараж на две машины.

 

«Обычно спрос на таунхаусы не зависит от сезона, их предпочитают арендовать те, кто рассматривает такой формат жилья в качестве альтернативы московской квартире для постоянного проживания. Для найма, например, в летний период, их арендуют крайне редко», — говорит Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

 

Оформление отношений

В целом договор аренды таунхауса не особенно отличается от стандартного договора найма жилья. В документах он обозначается как «сблокированный жилой дом» или даже квартира. «Немаловажный вопрос для арендатора и собственника — вопрос залога. Владельцы таунхаусов могут установить размер залога на уровне трех арендных плат», — рассказывает Ю. Грошева. При этом депозит в случае сохранности интерьера и бытовой техники может быть зачтен как оплата последнего месяца проживания. Поэтому особое внимание нужно обратить на следующее: на каких условиях происходит возврат, как решаются спорные вопросы, поскольку «сохранность мебели» — понятие довольно растяжимое и спорное с учетом ее неизбежной амортизации с течением времени. Важно уточнить, какие претензии вообще могут быть выдвинуты к арендатору.

 

«В первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы на таунхаус и удостовериться в том, что человек, который подписывает договор найма, имеет на это право», — преду­преждает Т. Черных. И нужно дополнительно уточнить, на ком будет лежать обязанность по оплате счетов управляющей компании по обслуживанию поселка. Важно также предусмотреть условия расторжения договора найма, и если вы предполагаете, что ваши планы могут резко измениться, стоит подстраховаться, чтобы у вас была возможность наиболее быстрого и легкого выхода из аренды.

 

В случае если речь идет о краткосрочной аренде, то необходимо отдельно узнать точное время заезда и выезда, чтобы не попасть в конфликтную ситуацию, когда вы только собираетесь завтракать, а у вас на пороге уже стоят владельцы таунхауса (или его представители), которые пришли за ключами.

 

В целом, как и всегда при составлении договора, главное — внимательно изучить его условия и опираться на определенный жизненный опыт и здравый смысл, и тогда аренда таунхауса в большей степени вероятности станет комфортной и беспроблемной.

 

Надежда Двоскина

 

Источник: Недвижимость и цены

 

Иностранцы покупают в Турции 25 000 объектов недвижимости в год

 

Ежегодно в Турции иностранцы приобретают около 25 000 объектов недвижимости, хотя в год в стране строится приблизительно 700 000 объектов, сообщает портал Hurriyet Daily News со ссылкой на данные последнего исследования представительства компании Cushman & Wakefield в Турции.
 
«Турции необходимо разработать стабильную политику привлечения иностранных инвесторов, которые желают использовать свое жилье в стране в течение нескольких месяцев в году – но не концентрироваться исключительно на тех покупателях, которые приобретают недвижимость лишь для его сдачи в аренду или последующей продажи», – говорит Харук Сур, исполнительный директор Ассоциации Инвестиционных Компаний в Рынок Недвижимости Турции (GYODER).
 
Сур считает, что реальное число объектов, которые могут продаваться иностранным инвесторам ежегодно, составляет 60 000 – и что преград для достижения такого результата сегодня попросту нет. Покупатели, заинтересованные в проживании в приобретаемом жилье, представляют собой наиболее перспективных инвесторов, поскольку те, кто покупает его для сдачи, массивным количеством запросов создают слишком большие колебания цен. Есть целая группа инвесторов, которые, купив жилье по цене $6000 за квадратный метр, затем продают его за $8000, способствуя, таким образом, формированию пузыря на рынке.
 
В исследовании говорится, что география запросов должна быть заметно расширена, как и соответствующее им предложение, – это приведет к большему разбросу цен на рынке. А также необходимо «переключиться» от Стамбула на Бурсу, Анталию, Измир и другие перспективные регионы. На данный момент на рынке недвижимости Турции существует избыток спроса как со стороны местных, так и иностранных покупателей. И предложенные меры помогут заметно оживить сферу недвижимости страны и увеличить объемы продаж.



Источник: HomesOverseas.ru

Новостройки западного направления: цена и качество

 
На западе Москвы, в пределах 6–7 км до МКАД, находятся районы Тропарево-Никулино, Очаково-Матвеевское, Можайский, Кунцево и Крылатское (ЗАО). А за Кольцевой на том же расстоянии располагаются помимо населенных пунктов Подмосковья поселки Румянцево и Говорово (Новая Москва), замкадные районы Солнцево и Новопеределкино (ЗАО), а также наукоград Сколково, который входит в границы Москвы с 2012 г.
 
Высокий класс новостроек обусловлен устойчивым спросом со стороны покупателей, которых привлекают неоспоримые достоинства западного направления. На западе много лесов, нет крупных промышленных предприятий, а небольшие заводы и фабрики существенного воздействия на окружающую среду не оказывают.
 
Цифры
 
5,9 млн руб. стоит самая дешевая квартира в новостройках ЗАО.
 
4,4 млн руб. — минимальная стоимость квартиры в Новой Москве.
 
2,9 млн руб. — цена самой дешевой квартиры на западе (7 км от МКАД).
 
Основные автомагистрали —Рублево-Успенское, Новорижское, Можайское, Минское, Ильинское, и Боровское шоссе —характеризуются хорошей проходимостью.
На западном направлении большой выбор жилья, много масштабных проектов, и все они отличаются достаточно высоким качеством. Практически нет панельных новостроек,преобладают сегменты бизнес и комфорт.
На этом направлении хорошая экология и инфраструктура, но и цены на жилье соответствующие. Более бюджетные варианты можно найти только в районах, граничащих с МКАД, в Новой Москве или в Подмосковье.
 

Достойное предложение

В целом в рассматриваемой зоне выбор жилья большой, много масштабных проектов, и все они отличаются достаточно высоким качеством. Практически нет панельных новостроек и объектов экономкласса, преобладают сегменты бизнес и комфорт, но и цены, конечно, не маленькие: по данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», бюджет покупки здесь стартует от 2,9 млн руб.

Высокий класс новостроек обусловлен устойчивым спросом со стороны покупателей, которых привлекают неоспоримые достоинства западного направления. «Так, экологию можно назвать идеальной, насколько это вообще возможно для территории близ мегаполиса. На западе много лесов, нет крупных промышленных предприятий, а небольшие заводы и фабрики существенного воздействия на окружающую среду не оказывают», — говорит И. Доброхотова.

Основные автомагистрали — Рублево-Успенское, Ильинское, Новорижское, Минское, Можайское и Боровское шоссе — характеризуются хорошей проходимостью. К тому же на запад протянулись две железнодорожные ветки: одна пролегает через Немчиновку, Трехгорку и Одинцово, а другая идет в Солнцево и Новопеределкино. В перспективе в крупных населенных пунктах планируется легкое метро (например, в Одинцово), а в замкадные районы столицы и в Новую Москву придет и подземка: уже в конце 2015 г. запланировано открытие станции «Румянцево», а в 2016–2017 гг. — станций «Солнцево», «Боровское Шоссе» и «Новопеределкино».

«Основная масса новостроек развивается в рамках масштабных проектов, а следовательно, застройщики обеспечивают жителей школами, детскими садами, поликлиниками, магазинами, фитнес-клубами, бизнес-центрами, ресторанами и т. д.», — отмечает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп».

 

ЗАО и Новая Москва

Столичные районы, примыкающие к МКАД, новостройками не изобилуют: «В рассматриваемой зоне объем предложения в I полугодии 2015 г. составлял порядка 12,8 тыс. кв. м, или 0,9 % от общего объема новостроек Москвы в прежних ее пределах», — сообщает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

 

Самое доступное из западных столичных предложений — ЖК «Мичурино-Запад» на Большой Очаковской улице. Это два панельных дома серии 111М, один высотой 23 этажа, второй — 24, которые будут отделаны керамической плиткой. Проектом запланирована парковка на 81 машино-место, просчитаны прогулочные зоны, спортивные и детские площадки и др. До ближайшего метро — станции «Юго-Западная» — ехать на транспорте 7–10 мин., но в 10 мин. ходьбы от ЖК располагается платформа Очаково, а в 2016–2017 гг. менее чем в километре от новостройки запланировано открытие метро. Стоимость квадратного метра стартует от 135 тыс. руб., а стоимость квартиры — от 5,9 млн руб.

ЖК бизнес-класса «Крылатский» расположен рядом с Рублевским шоссе. Здесь планируется строительство трех монолитно-кирпичных корпусов — с вентилируемыми фасадами, высотой 23–24 этажа, с трехуровневым подземным паркингом на 1,3 тыс. машино-мест; детского сада, школы и физкультурно-оздоровительного комплекса с двумя бассейнами. Недалеко находятся ТРЦ «Европарк», гипермаркеты «Ашан» и «Медиамаркт», развлекательный центр Crazy Park, Гребной канал, крытый велотрек, гольф-клуб, Ледовый дворец и т. д. До ближайших станций метро «Крылатское» и «Молодежная» можно добраться на маршрутках или автобусах (5–10 мин.). Стоимость жилья стартует от 145 тыс. руб. / кв. м.

Тем, кто хочет жить непременно у метро, подойдет ЖК бизнес-класса «Академ Палас» на улице Вернадского, расположенный в 500 м от станции «Юго-Западная». Три монолитных корпуса соединены стилобатной частью. Предусмотрена четырех­этажная подземная парковка на 1,2 тыс. машино-мест и автосервис. В продаже — одно-пятикомнатные квартиры площадью от 70 кв. м, но цены кусаются: минимальный бюджет покупки — 16 млн руб. (за двухкомнатную квартиру площадью 89,3 кв. м).

В Новой Москве (7 км от МКАД по Боровскому или Киевскому шоссе) расположен ЖК «Рассказово», где строятся девятиэтажные монолитные дома. Покупателям предлагаются одно-трехкомнатные квартиры с высокими потолками и просторными лоджиями. Цены начинаются от 4,8 млн руб. При этом в комплексе предусмотрены детские сады, школа, поликлиника, торговый и бизнес-центры, супермаркет, ресторанный комплекс, собственный парк, спортивные площадки и т. д. У проекта хорошие транспортные перспективы: в 2017 г. в 850 м от ЖК планируют открыть станцию метро «Рассказовка». Также на территории Новой Москвы реализуется масштабный проект «Татьянин Парк».

 

Одинцово и Одинцовский район

Больше всего новостроек в Одинцово и Одинцовском районе — по данным Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, на первичном рынке представлено порядка 3,1 тыс. квартир.

ЖК «Одинцовский парк» расположен в 7 км от МКАД, в 9-м микрорайоне города. В рамках этого проекта возведут 11 монолитно-кирпичных домов переменной этажности (от 14 до 22). Уже построены школа и детский сад, работает супермаркет, частично задействован многоуровневый паркинг. Расстояние до железнодорожной станции — примерно 1,5 км. Купить в этой новостройке можно как экономичные студии, так и просторные квартиры свободной планировки площадью до 124,9 кв. м. Самый доступный вариант — студия за 2,9 млн руб. (26,9 кв. м). Квартиру площадью 102,6 кв. м можно купить за 7,6 млн руб.

Хорошим выбором может стать и ЖК «Центральный», строящийся в самом центре Одинцово. Этот проект представляет собой 25-этажный монолитно-кирпичный дом, рядом с которым находятся две гимназии, лечебно-оздоровительный центр и различные магазины, предусмотрено также возведение школы, детского сада. В продаже одно-трехкомнатные квартиры площадью от 40,9 кв. м и стоимостью от 4,2 млн руб.

Среди других интересных проектов в Одинцово можно отметить также ЖК «Да Винчи» и ЖК «Кварта».

А в Одинцовском районе один из самых привлекательных объектов — ЖК «Ромашково», расположенный в 3 км от МКАД по Можайскому шоссе. Здесь возведут 11 монолитных шестиэтажных домов с зелеными дворами, спортивными площадками, цветниками и аллеями для прогулок. Строительство объекта идет в две очереди, первая уже введена в эксплуатацию, причем вместе с пятью жилыми корпусами сдан и детский сад (он уже работает), а вторую планируют достроить к концу II квартала 2015 г. В обеих очередях стоимость квадратного метра стартует от 85 тыс. руб. Однушку площадью около 43 кв. м в сданном доме можно купить за 4,9 млн руб., а в строящемся — за 4,8 млн руб. Достоин внимания и ЖК «Западное Кунцево», также расположенный в Ромашково, но в 2 км от МКАД. Это масштабный проект, в котором запланировано 19 монолитных корпусов высотой в пять-шесть этажей и объекты собственной инфраструктуры, среди которых будет и детский сад, и общеобразовательная школа. Сейчас здесь можно купить одно-четырехкомнатные квартиры площадью от 38,7 кв. м и стоимостью от 4,6 млн руб., причем некоторые варианты предлагаются с отделкой.

 

Под грифом «Сколково»

В Одинцовском районе множество новостроек возводится в 1–3 км от Сколково, и в названии некоторых проектов использован узнаваемый бренд наукограда. Предложение жилья ориентировано в основном на бизнесменов, топ-менеджеров и экспатов, которых Сколково привлекает как своеобразная альтернатива Рублевке, только более закрытая и кулуарная.

ЖК «Сколково Парк» — один из немногих подмосковных проектов премиум-класса. Он располагается в поселке Заречье Одинцовского района, всего в 300 м от МКАД, посреди ландшафтного парка. Комплекс был сдан в конце 2014 г., к работе над проектом привлекали зарубежных специалистов. В ЖК выполнена высококлассная отделка, а собственная инфраструктура обеспечивает полный набор социальных и коммерческих услуг. Стоимость квадратного метра — от 230 тыс. руб.

ЖК «Славянка-Сколково» — проект бизнес-категории, который находится между Сколковским и Минским шоссе (700 м от МКАД) и состоит из восьми домов переменной этажности (от 10 до 25). Вентилируемые фасады этих монолитных корпусов отделывают плиткой и современными материалами, которые отвечают новейшим стандартам экологичности и безопасности. Покупателям предлагают одно-четырехкомнатные квартиры площадью от 42 до 104 кв. м, стоимость которых начинается от 3,8 млн руб.

 
Новостройки западного направления
Название проекта Место Этажность Тип дома Площадь
квартир,
кв. м
Готовность Стоимость квартир,
млн руб.
ЖК «Мичурино-
Запад»
Москва,
ул. Большая Очаковская
23–24 Панель
серии 111М
35–77 Сдача ГК: IV кв. 2016 г., начальная стадия строительства От 5,9
ЖК «Крылатский» Москва,
Рублевское ш.
23–24 Монолит-
кирпич
49,8–148,6 Сдача ГК: корпус 1 — IV кв. 2015 г., корпуса 2, 3 — 2016 г.  
ЖК «Академ Палас» Москва,
пр. Вернадского
25–32 Монолит 70–323,4 Сдача ГК: IV кв. 2015 г. 16–145,5
ЖК «О7» Москва, ул. Озерная 20—22—24 Монолит-
кирпич
44,7–112 Сдача ГК: IV кв. 2015 г. 7,85–22,5
ЖК «Рассказово» Новая Москва,
Ленинский р-н,
Рассказовка
9 Монолит 37,5–97,4 Сдача ГК: III кв. 2017 г. От 4,8
ЖК «Татьянин парк» Новая Москва,
Ленинский р-н,
Говорово
6–25 Монолит-
кирпич
33,17–123 Сдача ГК: 2015–2017 гг. 4,36–18,56
ЖК «Одинцовский парк» Московская обл.,
Одинцово,
мкр-н 9
14–22 Монолит-
кирпич
26,2–124,9 Корпуса 1, 10, 11 введены в эксплуатацию; корпуса 5, 7–9 — сдача ГК — II–IV кв. 2015 г. 2,9–9
ЖК «Центральный» Московская обл.,
Одинцово,
ул. М. Жукова
25 Монолит-
кирпич
40,9–89,5 Сдача ГК: IV кв. 2017 г. 4,2–8,6
ЖК «Ромашково» Московская обл.,
Одинцовский р-н, Ромашково
6 Монолит 40–105
Корпуса 1, 2, 2а, 3, 4 — введены в эксплуатацию, корпуса 5, 5б, 5в, 5г, 6 — сдача ГК
II кв. 2015 г.
От 4,8
ЖК «Западное
Кунцево»
Московская обл.,
Одинцовский р-н, Ромашково
5–6 Монолит 38,7–110,5 1-я очередь — сдана,
2-я очередь — строительство
4,6–14,7
ЖК «Сколково Парк» Московская обл.,
Одинцовский р-н,
Заречье, ул. Весенняя
9 Монолит 75–182 Сдан ГК От 17,8
ЖК «Славянка-
Сколково»
Московская обл.,
Одинцовский р-н, Марфино
10–25 Монолит 42–104 1-й корпус сдан 3,8–9
 

 

Источник: Недвижимость и цены

Москва не сразу лопалась

 

Ситуацию на московском рынке недвижимости, похоже, не стоит описывать словом "кризис", по крайней мере пока. Несмотря на упрямство продавцов, лоббизм девелоперов и усилия властей, цена квадратного метра, скорее всего, упадет еще сильнее. И, возможно, больше не вырастет.

 

Полтора года назад в редакции "Денег" разгорелся спор: сильно ли мы рискуем репутацией, делая прогноз, что мыльный пузырь на рынке недвижимости вот-вот лопнет ("Доходный съем"). Падение оказалась круче ожиданий: с тех пор цена московского квадратного метра снизилась на треть (с $5,2 тыс. до $3,5 тыс.).

"Ситуация гораздо тяжелее, чем в 2009 году,— отмечает директор отделения Цветной бульвар компании "Простор-недвижимость" Юлия Лурье.— Сравнивать можно только с 1998 годом, когда у всех на уме только страшные перспективы выживания, а не пережидания".

 

Неликвид

О том же говорят и данные Росреестра. За пять месяцев 2015-го количество переходов прав на вторичном рынке упало на 31,5%. Первичный рынок чувствует себя лучше — количество договоров долевого участия в строительстве жилья упало на 10%. Субсидируемая государством ипотечная ставка заставила покупателей мигрировать в сектор новостроек, оголив "вторичку".

 

Ликвидность недвижимости резко упала. Предложение резко выросло, а спрос — нет. "На рынке сейчас продается почти 6 млн кв. м квартир и апартаментов, рекорд для нашего рынка",— говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.

От полного обвала спасает субсидирование ипотеки государством, на нее в первичном секторе приходится более 50% сделок. Правительство выделяет банкам 20 млрд руб. для субсидирования ставок по ипотечным кредитам на 400 млрд руб. (его, возможно, расширят до 700 млрд). Допинга, впрочем, хватит ненадолго. "Власти решили увеличить лимиты на льготную ипотеку, но новых лимитов хватит примерно на два-три месяца, до сентября-октября",— отмечается в докладе IRN.RU.

 

"Вторичка", на которую льгота не распространяется, предсказуемо стоит. "С начала года мы отмечаем увеличение предложения на фоне серьезного сокращения спроса,— отмечает директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимости" Сергей Шлома.— Нынешняя ситуация привела к тому, что динамика сокращения объема предложения (то есть покупок квартир.—"Деньги") на вторичном рынке жилья снизилась в 15 раз. Мы были вынуждены вернуть на рынок прямые обмены — технологию, которая практически исчезла в начале 2000-х".

 

Цена минус дисконт

Цены при этом валятся. Хотя индекс IRN в рублях изменился за год незначительно — средняя цена метра даже выросла с 171 тыс. до 188 тыс. руб. (в долларах упала на 35%, с $5 тыс. до $3,5 тыс.), риэлторы единодушны: индекс не отражает реальности, продать квартиру без дисконта к заявленной продавцом цене невозможно. Признает это и Репченко: "Хотя открытого снижения заявленных цен не происходит, квартиры либо зависают на рынке на несколько месяцев, либо их продают с дисконтом. Даже с хорошего предложения обычно можно сторговать 10%, а дисконт на низколиквидные квартиры нередко доходит до 20-25%". "Те, кто усвоил, что надо снижать цену на 10-15%,— продаются, те, кто уверены, что осчастливили собой рынок, превращают продажу квартиры в занятие на годы",— говорит Лурье.

На первичном рынке тоже снижают цены, и тоже завуалировано, в виде скидок (до 25%, по данным IRN.RU). По данным риэлторов, реальные цены сделок в новостройках Московского региона на 10-12% ниже заявленной цены.

Масштабные скидки уже испугали власти Московской области. Демпинг, по их мнению, может привести к банкротству застройщиков. "Понижение стоимости квадратного метра на 20% от рыночной и больше — это прямая угроза стабильности на рынке жилья, создание пирамиды, когда для завершения строительства будут требоваться все новые и новые средства дольщиков",— сказано в сообщении пресс-службы главы стройкомплекса Подмосковья Германа Елянюшкина.

Увы, строительный рынок сегодня полностью зависит от двух каналов финансирования — банковских кредитов и денег дольщиков. Оба они ограничены из-за проблем с банковской ликвидностью и низкой покупательной способности населения. Так что тот, кто захочет выжить, все равно будет вынужден демпинговать, пока не найдет покупателей.

 

Не продать, так хоть сдать

Отчаявшиеся продать квартиру собственники выходят на рынок аренды. "За год предложение в сегменте аренды увеличилось на 20% (в продаже — на 30%),— говорит Михаил Лукьянов, директор по аналитике и инвестициям ЦИАН.— Спрос упал, квартиры продаются/сдаются дольше, предложение растет".

Снижение цен уже достигает 20% год к году в рублях. Например, "однушек" в Москве за 25 тыс. руб. в месяц год назад просто не было (нижней ценовой планкой было 30 тыс.), сейчас не удивишь и предложением ниже этой суммы. По данным базы cian.ru, сейчас рантье выставляют больше половины московских "однушек" с ценой до 30 тыс. руб. включительно — 9736 из 17 322, а до 35 тыс. около 75% — 12 907.

"На аренду стали сильно давить инвестиционные квартиры в новостройках,— отмечает начальник отдела маркетинга "ИСК ФОРТ" Юрий Кочетков.— Однако для этого рынка важнее то, что снижается общий спрос на арендуемые квартиры в связи со сворачиванием бизнесов в городе".

При этом спрос сильнее всего упал на дорогие квартиры, сказался массовый отъезд экспатов из центра Москвы после введения санкций. Косвенно это подтверждают многочисленные баннеры о продаже или поиске арендаторов на окнах домов в центре, а также огромное количество дорогих квартир, висящих в базах данных на сдачу. За 23 219 квартир из 68 058 (чуть больше трети от рынка) рантье хотят получать больше 100 тыс. руб. в месяц, за 12 205 квартир (18%) больше 200 тыс., за 2891 (4,2%) — больше 500 тыс. руб. Впрочем, и на продажу дорогого жилья выставлено немало — 25 477 квартир (20% от всего объема предложения вторичного рынка) из 127 811 в базе cian.ru стартуют от $1 млн.

По мнению наших собеседников, дорогие квартиры сейчас продать практически невозможно, так что аренда — естественный выход. "На рынке элитки флуктуации прекратились — поступление объектов есть, а движения в сторону вымывания с рынка — нет,— говорит Лурье.— Осталась только естественная убыль, то есть передумали продавать, а убыль по причине смены владельца прекратилась. Продажи элитки существуют только между знакомыми и соседями, как таковые внешние интересанты на элитку прекратили свое существование".

Страдают, впрочем, не только рантье-миллионеры из столицы. Снижение идет везде. "Рынок аренды более импульсный, месяц-два квартиру не сдают и начинают снижать,— говорит директор федеральной риэлторской компании "Этажи" Ильдар Хусаинов.— Аренда, кстати, хороший опережающий индикатор для будущих цен на недвижимость. Наша оценка снижения цен аренду в России с начала кризиса в районе 15-17%. Причем дно еще не прощупывается".

А про квартиры в Подмосковье вообще начали шутить, что их скоро можно будет снять за оплату коммуналки.

 

Двойной удар

Недвижимость — классический высокорискованный актив, ее цена может резко расти и падать, иногда даже в разы. А в условиях кризиса она быстро становится неликвидной: рынок резко сжимается, продать ее можно только с большим дисконтом.

По инвесторам в недвижимость кризис нанес двойной удар. В теории от жилья можно получить два вида дохода. Первый — доход от сдачи в аренду. Причем не только деньги, получаемые арендодателем от съемщика, но и то, что собственник экономит на том, что не арендует (так называемая вмененная рента). Рентная доходность недвижимости может быть разной, сейчас в Москве она составляет 4% в год в рублях. Грубо говоря, квартиру стоимостью 13,5 млн руб. в Москве можно сдать за 50 тыс. руб. в месяц минус амортизация (ремонт) и расходы, связанные со статусом собственника квартиры. Она сейчас и близко не покрывает инфляцию и существенно меньше процентов по вкладам.

Второй тип дохода от недвижимости — рост цены. В 2000-х именно такая ситуация и была: бурный рост цен оправдывал покупку квартиры. Но цены рискованного актива волатильны — доказано массой пузырей на рынке недвижимости. Сегодня растут в разы, а завтра в разы падают.

Как оценить возможный перегрев, завышены цены или, наоборот, занижены? Экономисты знают несколько инструментов. Простейший — отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. Фактически это аналог популярного коэффициента оценки стоимости компаний — price to earnings, P/E. Проще говоря, низкий рентный доход уже сам по себе может говорить о возможной переоценке недвижимости. По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо, и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, она дешева, если выше 15, то недвижимость переоценена, а рентный доход низок.

Если P/R находится около или выше 25, недвижимость неоправданно дорога, это пузырь, который рано или поздно лопнет. В Москве P/R приблизительно равен 25 (по расчетам "Денег" и по данным базы cian.ru, полтора года назад он был даже ниже --22). Грубо — это отношение медианного годового дохода от сдачи квартиру в аренду минус амортизация и другие расходы (540 тыс. руб.) к медианной цене квартиры (около 13,5 млн руб. на вторичном рынке). Для возврата к считающемуся равновесным уровню P/R в 10-15 цена на недвижимость должна упасть на 40-60% от текущего уровня.

Другой метод оценки — отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам домохозяйств, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. В Москве P/I очень высок — 22 (данные numbeo.com, расчеты "Денег" дают похожий уровень). В Лондоне (16), Париже (17) P/I тоже высокий, но не настолько. В Амстердаме, Стокгольме, Сеуле и Мадриде — 8-12. В Нью-Йорке — 9. Москва — один из мировых лидеров переоцененности по P/I, выше этот показатель только у нескольких мегаполисов в мире, в основном китайских (Пекин, Шанхай, Шэнжень, Гуанчжоу). Для возвращения московского P/I к уровням европейских столиц и Нью-Йорка требуется падение цен на 35-50% от текущего уровня.

Рассчитывать при таких коэффициентах на рост цен было рискованно даже до кризиса. Сейчас доход от роста цены кажется ненаучной фантастикой. Рентный же доход крайне низок и проигрывает депозитам. Ситуация сильно ухудшается, если покупка недвижимости планируется с привлечением ипотечного кредита. Если стоимость заемных денег выше, чем рентный доход, доходы от такой сделки будут отрицательными для доли недвижимости, профинансированной за счет ипотечного кредита.

Простой пример: допустим, рентный доход (экономия от того, что не нужно снимать) — 4%, ипотечная ставка — 12%, а первоначальный взнос — 25%. Тогда заемщик получит 5% ежегодного убытка: (0,25х0,04) + (0,75х(0,04-0,12) = -0,05. Грубый пример "в деньгах": московская квартира стоимостью 10 млн руб. будет генерировать для ипотечника с первоначальной ставкой 2,5 млн руб. и 7,5 млн руб. кредита убыток в размере 500 тыс. руб. ежегодно (стоимость ипотеки минус сэкономленные на аренде деньги). Те же 2,5 млн на депозите дадут 300 тыс. руб. дохода.

Если ипотека не нужна, а условия те же: рентный доход — 4%, депозитная ставка — 12%, аренда все равно выгоднее. Доход от депозита выше рентного: 10 млн руб. на депозите дадут 1,2 млн дохода в год, квартира за 10 млн — только 400 тыс. руб.

 

Что дальше?

Возможно, настоящий удар для инвесторов в недвижимость еще впереди. Цены будут падать, убеждены собеседники "Денег".

Разница в прогнозах только в масштабе будущих потерь. "Средние сроки экспозиции в некоторых городах приближаются к году даже для экономформата,— говорит Хусаинов.— Мой прогноз — минус 12-20% от сегодняшних уровней к концу года. А ситуация в Москве будет хуже. Ее рынок перегрет больше других, теоретически себестоимость строительства в Москве не должна сильно отличаться на общероссийском уровне, исходя из средних зарплат, развитости конкуренции на рынке стройматериалов региона, одинаковой стоимости денег для девелоперов".

 

"Если сохранится неблагоприятная ситуация в экономике, можно ожидать плавного снижения цен примерно на 10% в год",— считает Репченко. В его докладе на IRN.RU есть почти философская составляющая: "Мир стал иным, а потому и аналогии с прежними кризисами проводить уже некорректно. Легкодоступных денег, которые в прежние годы вывели цены на недвижимость в Москве на нынешний уровень, больше нет, и в ближайшее время не ожидается". Проще говоря, он считает нынешнюю ситуацию не кризисом, а скорее началом перехода к нормальности.


Подробнее: газета Коммерсант

В Париже плохо продаются большие квартиры

 

Просторные квартиры в Париже продаются с трудом, и собственники вынуждены делать значительные уступки, сообщает сайт французской газеты Le Monde. При этом недвижимость на западе французской столицы находит покупателя быстрее, чем на востоке.

 

По данным нотариусов Иль-де-Франса, за последние три года цены на жилье с пятью комнатами и более упали на 9,7 %, тогда как студии и двухкомнатные квартиры подешевели лишь на 2,2 и 2,5 % соответственно.

В I квартале 2012 стоимость крупногабаритных квартир достигала 9 210 евро/м², что примерно на 1 тыс. евро дороже, чем в среднем по Парижу для всех типов жилья. Сейчас разница сократилась и составляет всего 410 евро.

Также уменьшается разрыв между ценами в самых дорогих (на западе и в центре Парижа) и самых дешевых местах (на востоке столицы). «6-й округ в 1,7 раз дороже, чем 19-й, тогда как в 2001 году разрыв составлял 2,5 раза»,— говорит Тьерри Делесаль, нотариус из Парижа.

 

В конце 2000 года квадратный метр в самом дорогом квартале Парижа (Сен-Жермен-де-Пре)стоил в 4,5 раза дороже, чем в самом доступном квартале (Гут-д’Ор). По данным на начало 2015 года, средняя цена в другом дорогом квартале, Одеоне (12 810 евро/м²), лишь в 2,1 раза выше, чем в Гут-д’Ор (5 970 евро/м²).

 

Юлия Кожевникова

Источник: «Транио»
<< На предыдущую| страница 13 из 40 |На следующую >>
X
Заполните заявку
Пожалуйста, заполняйте данную анкету, только если Вы собираетесь стать участником (экспонентом) выставки. Для посетителей регистрация доступна по ссылке
X
Заполните заявку
X
Заполните заявку
X
Заполните заявку

Яндекс.Метрика