EN
ДОМЭКСПО в FacebookДОМЭКСПО ВКонтактеДОМЭКСПО в TwitterДОМЭКСПО в InstagramДОМЭКСПО в Youtube

 

 

 

35-я международная

выставка недвижимости

 

 

 


23-26 февраля 2017

Москва, ВДНХ, павильон 75

 

 

 

Участвовать в выставке

 

Разделы выставки

 

 

 

36-я выставка Домэкспо пройдет

14-17 сентября на ВДНХ, пав.75

 

 

 

Наши партнеры

партнер по зарубежной недвижимости

интернет-партнер по зарубежной недвижимости

 

 

Выставки РВК "ЭКСПОДИЗАЙН

 

Официальные застройщики

ХОК «МОНТАЖНИК»

 

ИНТЕРЭКСПО

<< На предыдущую| страница 12 из 40 |На следующую >>

Очень доходные дома: в каких странах цены на недвижимость растут быстрее

 

Компания Knight Frank сравнила, как за год изменилась стоимость жилья в 56 странах мира. Где цена 1 кв. м растет быстрее всего и стоит ли покупать там недвижимость?

Прошедший год стал не самым удачным для инвесторов в недвижимость, свидетельствуют данные ежегодного мониторинга международной консалтинговой компании Knight Frank, опубликованного в августе (есть в распоряжении РБК). Компания с 2006 года оценивает динамику цен в 56 странах мира. Глобальный индекс цен на жилье (Global House Price Index) c июня 2014 года по июнь 2015 года вырос всего на 0,1%.

Причина невысокого роста цен на недвижимость кроется в общей экономической нестабильности, пишет в этом исследовании аналитик Knight Frank Кейт Эверетт-Алле. У инвесторов достаточно поводов для беспокойства: нерешенные проблемы Греции, которые создают опасность для экономики всей еврозоны, паника на фондовых рынках и отсутствие ясности по поводу ставки ФРС США, объясняет Эверетт-Алле.

Лидеры и аутсайдеры

Список лидеров по приросту стоимости 1 кв. м возглавил Гонконг. За год рост цен на жилье составил почти 21%. При этом здесь жилье — одно из самых дорогих в мире (в среднем, по оценке Knight Frank, $20,3 тыс. за кв. м). На втором месте оказалась Турция (18,5% роста), на третьем — Эстония (13%).

Взлет цен в Гонконге обусловлен растущим интересом состоятельных инвесторов из Китая, отмечает директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина. Дополнительным фактором служит размер территории этого специального административного района Китая: желающих купить недвижимость в Гонконге много, а возможности строительства ограничены, объясняет управляющий партнер агентства по подбору зарубежной недвижимости Tranio Георгий Качмазов.

Турция остается очень перспективным рынком из-за высоких темпов роста турецкой экономики и большого турпотока в страну. Переломить этот тренд не способны даже негативные факторы: жесткая политика премьер-министра страны Реджепа Эрдогана и то, что южные границы страны соприкасаются с территориями, занятыми террористами ИГИЛ. Кроме того, цены на недвижимость в Турции долгое время находились на невысоком уровне и теперь растут из-за эффекта низкой базы, объясняет Качмазов.

Аутсайдерами списка Knight Frank стали Греция (почти -6% за 12 месяцев — с июня по июнь), Кипр (-6,5%), Украина (-12%) и Дубай (-12,2%). Причем за последние три месяца недвижимость сильнее всего подешевела на Украине: почти на 4%, по оценкам Knight Frank.

Причины падения цен на недвижимость в Греции понятны: экономические проблемы, политическая нестабильность, высокий уровень безработицы (почти 27%), говорит ведущий эксперт компании Tranio Юлия Кожевникова. Спад на Украине также является очевидным следствием политических катаклизмов, полагает она. На Кипре недвижимость дешевеет из-за проблем в банковском секторе: кредитование застройщиков ограничено, местные жители не могут купить жилье из-за высокой безработицы.

На падение цен на жилье в Дубае во многом повлияли граждане России, говорит Кузьмина из Knight Frank. Раньше они были основной группой покупателей, особенно в престижных районах, таких как остров Пальма Джумейра, и районе, возникшем вокруг одной из самых фешенебельных яхтенных пристаней, — Дубай Марина. Но сейчас из-за ослабления рубля россияне больше не входят даже в десятку крупнейших групп иностранных покупателей, подчеркнула Кожевникова. Еще одна причина — действия местного правительства. В последний год государство активно регулирует риелторский и строительный бизнес и вводит контролирующие меры, препятствующие перегреву рынка.

Россия находится в середине списка. Рынок недвижимости также продемонстрировал рост, хотя и не такой стремительный: на 2,5% в год. За последние три месяца отечественное жилье упало в цене на 0,8%.

Советы инвесторам

Стоит ли опираться на рейтинг при выборе страны для покупки инвестиционной недвижимости? Непрофессиональному инвестору не стоит рисковать на падающих рынках, полагают все опрошенные РБК эксперты. «Греция и Украина — очень опасные рынки. Неясно, прошли цены дно или нет», — считает Качмазов из Tranio. По его мнению, единственное исключение из этого правила — Кипр. Ситуация в экономике нормализуется, плюс есть вероятность, что в ближайшее время Кипр войдет в Шенгенскую зону и покупка жилья здесь обеспечит безвизовый въезд во все страны шенгенского соглашения.

Недвижимость на падающих рынках можно рассматривать как инвестиции, но очень долгосрочные, предупреждает Кузьмина из Knight Frank. Выгодно перепродать виллу на Кипре или в Греции в ближайшие годы не получится: предложений много, а спрос просел, хотя на сдаче такого жилья в аренду можно попробовать заработать. «Интересно, что сейчас мы получаем самые крупные запросы на покупку объектов именно на падающих рынках. Например, в Греции виллу, которая стоила €10 млн, сегодня можно купить за €7 млн, а то и дешевле», — рассказывает Кузьмина.

Консервативным инвесторам стоит обратить внимание на страны, где падение постепенно сменяется ростом, но цены еще не успели подскочить, говорит директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова. Одна из таких стран — Испания (-0,1% за год, по данным Knight Frank): последние пять лет цены здесь упали в общей сложности на 20–30%. Еще одно интересное направление — Франция (-2,3%, по данным Knight Frank): в 2015 году заметно снизились цены на жилье в Париже, на Лазурном берегу. Причина в том, что за последний год россияне, которые были едва ли не основным драйвером роста цен, не покупали здесь недвижимость. «Это удачный момент, чтобы купить жилье по хорошей цене», — считает Качмазов из Tranio.

Состоятельным инвесторам стоит также обратить внимание на крупные европейские столицы. Сейчас рост цен прекратился практически на всех европейских рынках, даже в Лондоне, Париже и Вене, где все последние годы цены неуклонно росли. Этот момент можно использовать как точку входа в эти рынки, рассуждает Овчинникова из IntermarkSavills.

Бонус к квартире

Цена и потенциальная доходность — не единственные показатели, на которые стоит обратить внимание при выборе жилья за рубежом, говорит партнер консалтинговой компании Henley & Partners Питер Крумменахер. В некоторых странах покупка недвижимости позволяет получить гражданство или вид на жительство (ВНЖ).

Согласно рейтингу Henley & Partners, лучшей программой для получения резидентства в 2015 году стала программа Португалии. Ее важные преимущества — низкая налоговая нагрузка для юридических и физических лиц и относительно небольшая стоимость минимальных инвестиций (€500 тыс.). Для сравнения, чтобы стать резидентом Великобритании, инвестор должен вложить в местную экономику от £2 млн.

А вот страны с самым высоким ростом цен на недвижимость либо предлагают не самые выгодные программы получения вида на жительство, либо не предлагают их вовсе. Резидентство в Гонконге стоит от $1,3 млн. Турция и Эстония не попали в рейтинг Henley & Partners. Чтобы получить резидентство на Кипре, в местную экономику нужно вложить от €300 тыс., а резидентство в Греции обойдется в сумму от €250 тыс. Обе эти страны, оказались в конце рейтинга Henley & Partners. 

Источник: РБК-Недвижимость

На рынке недвижимости останутся быстрые и умные

 

На сколько нужно снижать цену, чтобы вашу квартиру купили, существуют ли сегодня инвесторские покупки и как риэлторам пережить кризис? На эти и другие вопросы БН ответил вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Константин Апрелев.

 

– Константин Николаевич, как бы вы охарактеризовали сегодняшнюю ситуацию на рынке?

 

– В общем и целом – продолжает уменьшаться спрос, сокращается объем сделок, снижаются цены. Коррекция рынка уже более значительна, чем в 2008-2009 годах. Пока непонятно, будет ли нынешний кризис столь же тяжелым, как в 1998 году, но уже сейчас можно назвать одно отличие нынешней ситуации.

В 1998 году локальный спад происходил на глобально растущем рынке, потенциал которого в перспективе был очень велик. Сейчас мы видим общий спад интереса к недвижимости, который вызван сразу несколькими причинами: это и общее состояние экономики, и санкции против России, и введение налога на недвижимость (что тоже стало фактором, заметно понижающим интерес). В дополнение ко всему этому, потенциал роста рынка уже совсем не тот, что в 1998 году: мы имеем достаточно приличный объем перепроизводства объектов недвижимости практически во всех сегментах.


Во все предыдущие кризисы глобальный дефицит жилья, торговых, офисных площадей и складов все равно существовал, а сегодня практически по всем этим позициям рынок близок к насыщению. Наверное, единственный сегмент, где на сегодняшний момент наблюдается дефицит объектов и растущий спрос, это гостиницы.

 

– В обзорах рынка недвижимости можно встретить такие цифры: падение объемов сделок составляет 50%, а предложение продавца должно быть ниже на 15% от среднерыночной цены, чтобы на его объект нашелся покупатель. Вы с этим согласны?

 

– Не совсем. Хотя по итогам года будет, скорее всего, наблюдаться примерно 40-50-процентное сокращение объема сделок. Сегодняшняя статистика пока еще несколько ниже, объем сделок за полугодие сократился примерно на 35%.

С другой стороны, тут нужно учитывать, что статистика прошедшего полугодия довольно условна. В январе и феврале снижение вообще практически не было заметно, прежде всего потому, что значительная часть сделок, заключенных в ноябре-декабре 2014 года, были зарегистрированы лишь в январе-феврале 2015-го. Росреестр не справлялся с потоком заявок на регистрацию, с лавиной роста сделок по приобретению новостроек в период «шокового шопинга», в итоге регистрацию перехода прав по многим сделкам переносили на январь-февраль, а в некоторых случаях и на март. Это, соответственно, несколько замедлило падение статистических показателей в первом квартале 2015 года.

Насчет 15-процентного ценового демпинга думаю, что это преувеличение для московского и петербургского рынков вторичного жилья. Достаточно обозначить снижение цены на 8-10% ниже средней по рынку, чтобы к объекту начали проявлять интерес. Но картина для различных регионов России неоднородна. Где-то 15% – это необходимое для продажи снижение цен уже сейчас

Конечно, это касается уже готовых объектов, находящихся в готовом к эксплуатации состоянии. С новостройками все сложнее... Там даже снижение на 25-30% не всегда может заметно повлиять на рост продаж, поскольку значительное количество покупателей понимает, насколько возросли риски, и не готовы идти на них ради этой премии! Для сегодняшнего состояния рынка эта доходность неадекватна рискам, и большая часть населения это уже понимает.

 

– Принято считать, что объем инвестиционных покупок сегодня упал практически до нуля. Так ли это, по вашему мнению?

 

– Сегодня это можно сказать про спекулятивные покупки, то есть те, которые осуществляются для краткосрочных инвестиций, для извлечения прибыли за короткое время – полгода-год, может быть, два. Эти операции стоит отличать от инвестиционных покупок, когда недвижимость приобретается в качестве долгосрочного вложения средств – на период более пяти лет. Такие покупатели есть по-прежнему, и, думаю, их сейчас не менее 10-15%. Хотя подтверждающей этот факт статистики не существует, поскольку практически невозможно отделить эти покупки от тех, в результате которых жилье приобретается для личного использования. Риэлтор об этом может знать, но в отношении только тех сделок, которые сопровождает сам, – а это не весь рынок.

 

– Вы считаете, что инвестиционные покупки все еще актуальны?

– Я думаю, что вложение средств в недвижимость было и будет актуальным всегда. Хотя бы потому, что для населения этот способ более понятен, чем многие другие. Правда, доля таких сделок, конечно, сократилась по сравнению с предыдущим периодом.

Нужно понимать, что у населения существует целый ряд возможностей для вложения инвестиций и сбережения средств. Какие-то из них в определенный момент становятся более, какие-то – менее доходными, какие-то менее, какие-то более рискованными, и, в дополнение к сказанному, они зависят от срока вложения средств. При этом они всегда присутствуют на рынке, изменяется их доля, и сравнивать их можно, но говорить о том, что остался единственный инструмент, который отменяет все остальные, – несерьезно.

Решение, каким способом для вложения средств воспользоваться, зависит от множества факторов, включая личную ситуацию у человека, особенности текущего состояния рынка, задачи, которые инвестор перед собой ставит, срок предполагаемых инвестиций, его навыки и желание управлять финансовыми потоками…

На сегодняшний день наиболее сопоставимой по рискам и доходности альтернативой инвестициям в недвижимость являются банковские депозиты. У них в сегодняшней экономической ситуации есть ряд преимуществ, и это в первую очередь более высокая доходность. Но есть и ряд недостатков: ограничение страхуемой суммы вклада и невозможность долгосрочной инвестиции с прогнозируемой высокой доходностью. Сегодня банки не готовы привлекать средства на депозиты на длительный срок по высоким ставкам, соответственно, у потребителя нет гарантии, что, к примеру, и через год ему удастся разместить свои средства столь же выгодно. Также нужно осознавать, что риска гиперинфляции, которой многие опасаются, высокая банковская ставка никак не компенсирует.

 

Авот недвижимость обладает способностью расти в цене вместе с темпами инфляции. Вдобавок к сбережению средств, недвижимость можно сдать в аренду или использовать для личных целей. И эти дополнительные «социальные преимущества» для многих также делают инвестиции в жилье привлекательными, даже несмотря на невысокую текущую прибыльность этих вложений.
 

– Насколько сложно риэлторам работать на падающем рынке?

– Безусловно, сложно, и это очевидно. Сложнее всего крупным агентствам, у которых бизнес не диверсифицирован, но при этом высокотехнологичен: поддержание сервисов для агентов и менеджеров и эффективность системы управления напрямую связаны со стабильностью доходов компании, которая сейчас снизились на всем рынке в целом.

Чтобы выжить в этих условиях, нужно менять стратегию. В том числе – пересматривать структуру сервисов, делать всю систему более стабильной и устойчивой. Решений тут может быть много, но их нужно искать и подбирать в каждом конкретном случае, и рецепты, которые помогли в предыдущий кризис, могут не помочь в этот раз. Глобальная стратегия оптимизации проста: сокращать расходы, в первую очередь непроизводственные или малоэффективные, и одновременно искать новые возможности и направления бизнеса в нишах, которые еще не заняты или в которых нет конкурентов, открывать новые направления бизнеса, в которых компания ранее вообще не присутствовала, но, используя клиентскую базу, может увеличить доходность.


Главный вопрос тут – хватит ли компании времени, чтобы эти задачи решить: действовать нужно очень оперативно. К такой стратегии на рынке многие просто не готовы.

 

– Может ли какое-либо событие, решение и т. д. быстро и кардинально изменить ситуацию на рынке?

– Мне кажется, что для выхода из кризиса нужен ряд обязательных условий: нормализация международной ситуации, снятие санкций, рост востребованности российского сырья. Но, к сожалению, я не верю, что все это скоро произойдет.
Так что нам надо в любом случае научиться жить в новой реальности, снижая издержки и повышая эффективность. Быть быстрыми и умными, другого пути нет. Иначе – к странам третьего мира...

– Нужны ли в нынешних условиях какие-либо радикальные законотворческие шаги по регулированию рынка?

– Эти шаги могут быть предприняты независимо от нас и без учета нашего мнения. Но большая ошибка думать, что с помощью нового закона, к примеру о лицензировании или саморегулировании риэлторской деятельности, можно будет решить все проблемы нашей отрасли – недобросовестности конкуренции и неэтичности участников!

Даже если законодательное регулирование будет введено, значительного облегчения рынок не получит. С одной стороны, администрирование и регулирование станет дополнительной нагрузкой на компании, с другой – процесс очистки рынка от недобросовестных риэлторов займет не дни и не месяцы, а годы. Непублично практикующие участники рынка – маклеры – работали даже до появления прав собственности на недвижимость.

 

– Возможны ли какие-либо шаги профсообщества, чтобы уменьшить влияние кризисных факторов на рынок?

 

– Мне кажется, что без участия профессионального сообщества вывести рынок из кризиса вообще невозможно. Ни новые законы, ни механизм лицензирования сами по себе не создадут цивилизованный рынок и добросовестную конкуренцию.

А в кризисные периоды значимость профессионального сообщества еще более возрастает. Одна из его задач – создание сервисов, которые существенно снижают риски и издержки компаний, повышают их жизнеспособность и распространяются только на тех, кто работает по цивилизованным правилам и профессиональным стандартам, не допускает недобросовестной конкуренции, уважает права потребителей и интересы профессиональных участников рынка.

 

– Насколько важны сегодня профессиональные мероприятия вроде Всероссийского жилищного конгресса, который пройдет в Петербурге в конце сентября – начале октября в рамках Гражданского Жилищного Форума?

 

– Время ускоряется, острота и необходимость молниеносного принятия решений в системе управления бизнесом нарастает. Необходимо оперативно анализировать не только собственный опыт, но и опыт коллег, чтобы найти решения, которые в этой ситуации помогут повысить конкурентоспособность и не только выжить на рынке, но и преумножить свои возможности. А это возможно только в общении и командной работе над возрастающими проблемами и вызовами – нужен активный поиск решений.

Все это не так просто, как может показаться, поскольку у всех компаний свои взгляды на пути выхода из кризиса, свои инструменты и свои позиции.


Необходимы именно личные встречи, личные беседы, иногда – споры, и все это невозможно в «заочной» форме, поэтому подобные мероприятия по обмену опытом и идеями трудно переоценить.

 

– Вы сами планируете быть на Конгрессе? Какие главные задачи перед собой ставите?

 

– В этом году Всероссийскому жилищному конгрессу исполняется десять лет, с чем я поздравляю его организаторов и участников! И, конечно, постараюсь там быть.

Ключевая цель участия – убедить и вовлечь как можно большее число профессионалов рынка в совместную работу по созданию и популяризации необходимых сообществу профессиональных инструментов: сертификации, саморегулирования и т. д.

 

– Что бы вы могли посоветовать участникам рынка: покупателям, продавцам, риэлторам?

– Покупателям, которым необходимо решать жилищную проблему, я бы посоветовал не ждать, а приобретать сейчас. Но приобретать понятные объекты с понятными характеристиками и уже готовые к эксплуатации.

Возможно, выжидание поможет через полгода получить цену на 5-10% ниже. Но ее можно получить уже сегодня, если грамотно построить переговоры с продавцом и мотивированно объяснить ему необходимость снижения цены и привлечь для этого на свою сторону в переговорах профессионала – риэлтора. А риэлторы знают, что на такой дисконт сегодня продавцы идут. Стоит также учитывать, что сейчас выбор достаточно велик и можно подобрать именно тот объект, который нужен вам. Не факт, что эта ситуация не изменится к осени.
Аналогичный совет можно дать и продавцу, если, конечно, он продает объект для решения каких-то своих финансовых проблем. Тут пассивное выжидание тоже вряд ли даст какой-то положительный результат, не говоря уж о том, что и проблемы могут усугубиться, и цены – еще больше снизиться.

Ну а риэлтору необходимо помнить, что одними из главных принципов взаимоотношений с клиентом должны быть честность, объективность и уважение его интересов. Обе стороны сделки нужно информировать о реальном положении дел на рынке, и, даже если сделка не состоится, потенциальный клиент потом отметит, что риэлтор был прав и зря он к нему не прислушался.

Источник: БН.ру

 

Рубль ищет крышу над головой

 

Обвал рубля, как и в конце прошлого года, вновь может спровоцировать рост покупательского спроса на рынке жилья. Но такого ажиотажного спроса, как в декабре 2014 года, когда объем продаж вырос до 100%, не будет, признают девелоперы и риэлторы: количество покупок может увеличиться на 10-15%. Дело в том, что в декабре квартиры приобретали долгосрочные инвесторы, спасая от девальвации свои накопления, сейчас — только те, кому необходимо решать жилищные проблемы.

 

"За минувшие две недели количество сделок выросло на 15%, звонков (от потенциальных покупателей.— "Ъ") стало больше на 20%",— рассказывает представитель группы "Мортон" Игорь Ладычук. Рост числа обращений со стороны потенциальных покупателей заметили и в Rose Group. Но, по словам коммерческого директора компании Натальи Саакянц, это пока не повлияло на динамику объема продаж. Количество сделок по продаже квартир в проектах ФСК "Лидер" пока тоже не увеличилось, но за последние две недели обращений стало почти на 15% больше, добавил коммерческий директор компании Григорий Алтухов. "Часть этих обращений, возможно, конвертируется в сделки, но лавинообразного спроса, как это случилось в конце 2014 года, вряд ли стоит ждать",— признает он. Тогда объем продаж у ФСК "Лидер" вырос в два раза. "Все, кто хотел, уже потратили деньги в конце прошлого года. Сейчас резкому росту спроса неоткуда взяться",— скептичен гендиректор "Ведиса" Дмитрий Зиканов. По его словам, сейчас за покупателей приходится бороться, устраивая специальные акции.

 

В ноябре-декабре 2014 года падение курса рубля к доллару спровоцировало ажиотажный спрос на квартиры в новостройках. С начала августа до 19 декабря 2014 года, когда была зафиксирована максимальная стоимость доллара, американская валюта подорожала с 32,9 до 55,38 руб. Девелоперы рассказывали "Ъ", что принимали в день до 200 заявок на покупку квартир. Даже несмотря на то что не каждая заявка завершалась сделкой, объем продаж вырос на 50-100%. "В январе спрос держался по инерции, февраль прошел при полном отсутствии доступной ипотеки",— напоминает председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. Продажи оживились в апреле-мае, в июле с учетом сезонности рынок стагнировал, продолжает она.

 

По подсчетам столичного управления Росреестра, в первом полугодии текущего года в Москве договоров долевого участия было зарегистрировано на 13% меньше, чем в январе--июне прошлого года.

 

Эти данные совпадают с оценками госпожи Доброхотовой: снижение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 15-20%. При этом цены на жилье массового сегмента за это время выросли на 10% и составили в среднем 155,8 тыс. руб. за 1 кв. м (данные компании "Бест-Новострой").

 

Сейчас ситуация похожа на ту, что сложилась в конце прошлого года. Доллар снова дорожает: за три недели курс вырос почти на 13%. Если 4 августа доллар стоил 62,69 руб., то 24 августа — уже 70,75 руб. В этот день количество звонков увеличилось на треть, но это вряд ли приведет к пропорциональному росту сделок, считает Ирина Доброхотова. Вчера курс снизился до 67,4 руб. за доллар.

 

По подсчетам руководителя департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергея Шломы, те, кто в мае перевел в доллары рублевые сбережения, достаточные для покупки однокомнатной квартиры, могут сейчас обратно их конвертировать в рубли и приобрести двухкомнатную квартиру. Сергей Шлома и Ирина Доброхотова прогнозируют, что из-за текущего скачка на валютном рынке количество сделок на жилищном рынке Москвы увеличится максимум на 10-15%. "В конце прошлого года, в период всплеска спроса, 20% покупок было совершено долгосрочными инвесторами — это покупатели, у которых нет жилищных проблем, им надо было спасти свои рублевые сбережения от девальвации,— делится наблюдениями господин Шлома.— Сейчас таких покупателей нет. Их заменят те, кому нужно решать жилищные проблемы и купить квартиры по специальным условиям".

 

Екатерина Геращенко

 

 

Жилье без альтернативы

 

Доля альтернативных сделок на вторичном рынке выросла до 80%. У людей почти не осталось свободных денег, а ипотека для готового жилья по-прежнему остается непривлекательной. Желающие решить жилищные проблемы все чаще обращаются к риелторам, но и это не гарантирует успеха.

 

Доля альтернативных сделок — когда при покупке новой квартиры сначала продается старая — выросла до 70–80% на рынке вторичного жилья в Москве, рассказали «Газете.Ru» участники рынка.

 

В докризисное время такие сделки составляли чуть более 40%, но за год их число выросло на 75%. В некоторых компаниях рост еще больше.

 

«Газета.Ru» уже писала о сложных временах, которые переживает вторичный рынок жилья. И хотя в июле потенциальный спрос на вторичную недвижимость вырос примерно на 20% по сравнению с предыдущим месяцем, это стало лишь реакцией тех, кто все еще может позволить себе взять кредит. Тогда ставки в крупнейших банках как раз немного опустились в ответ на действия Центробанка по снижению ключевой ставки. Пока оживление на рынке только теоретическое — люди снова заинтересовались покупкой жилья, увидев некоторую стабилизацию ситуации, но уже в августе все снова откатилось назад, так что в реальные сделки потенциальный спрос, очевидно, не перерастет.

 
Фактически из-за недоступности ипотеки, которая, несмотря на снижение ставок, все равно выглядит непривлекательно по сравнению с предложениями для покупки новостроек,

на рынке остались только вынужденные продавцы и покупатели — те, кому необходимо срочно решить свои жилищные вопросы.

 

«Лишних» денег у таких людей практически не осталось, и, несмотря на новый виток падения рубля, они не бегут их вкладывать во вторичное жилье. Инвестиционные сделки остались только на первичном рынке — там, где можно получить выгодную цену от застройщика и «сыграть» на росте цены по мере готовности проекта.

«Все меньше людей со свободными деньгами. Доходы населения падают из-за общего ухудшения экономической ситуации — фундаментальная причина нынешних кризисных явлений на рынке жилья», — говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

 

Большинство «пристроило» свои накопления еще во время валютных скачков в конце 2014 года, поэтому сейчас люди рассчитывают на приобретение жилья или за счет продажи имеющейся недвижимости, или с помощью ипотечного кредита. Однако ипотека, как уже было сказано, остается непривлекательной, а кроме того, в кризис мало кто может позволить себе взять такие обязательства.

 

Многие покупатели и вовсе вернулись к «натуральному обмену» — согласны менять только квартиру на квартиру, в крайнем случае с доплатой.

 

«Люди настолько дезориентированы в связи с нестабильной ситуацией, что предпочитают «натуральный» обмен денежному. Они боятся прогадать при покупке или продаже жилья: опасаются, что цены после сделки резко изменятся и они останутся ни с чем. Поэтому растут и «прямые обмены» квартир, это примета кризисного времени, поскольку риски при их проведении ниже, чем в других видах сделок», — говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

 

На рост доли альтернативных сделок в статистике компаний влияет и тот факт, что люди, у которых не осталось других вариантов, не могут контролировать рынок сами. Раньше собственники предпочитали самостоятельно решать свои жилищные вопросы, но сейчас это делать сложнее.

 

«Сейчас вторичный рынок буквально «мертв», сделок проходит очень мало, квартиры «висят» в базах по несколько месяцев,

— говорит заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев. — Поэтому если раньше люди сами занимались продажей своей квартиры для дальнейшего приобретения жилья в новостройке, то теперь они предпочитают обращаться в одну компанию». По словам эксперта, в прошлом году можно было самостоятельно выставить квартиру в одной из многочисленных открытых баз и реализовать ее в среднем за полтора-два месяца. Сейчас же квартиры подолгу не продаются.

 

«Нередки ситуации, когда, выбрав квартиру в новостройке, покупатель упускал этот вариант, поскольку вовремя не мог внести денежные средства. Когда альтернативная сделка проходит в рамках одной компании, «держать руку на пульсе» и контролировать две сделки одновременно гораздо проще, и многие стали обращаться к риелторам», — рассказывает Алексей Оленев.

 

Однако услуги риелторов сейчас не могут быть гарантией успеха. Вторичный рынок по-прежнему сильно разрознен, и все зависит от личной мотивации потенциальных участников сделки. Продавец может быть не готов уступить в цене просто потому что он рассчитывал на большее, а покупатель, ссылаясь на кризис, не готов переплачивать. Так что вторичный рынок остается рынком в узком понимании этого слова — местом, где принято договариваться и торговаться, чтобы совершить обмен.

 

Тем, кто надумал решать жилищные вопросы сейчас и хочет обратиться к риелторам за помощью, пригодится материал «Газеты.Ru» о том, как избежать ловушек недобросовестных агентов.

 

Источник: Газета.ru

ВИЦОМ: самый популярный способ вложения денег – недвижимость

 

Недвижимость остается по-прежнему самым популярным для россиян способом вложить деньги, за него высказались 48 процентов участников опроса, проведенного Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ).

 

27 процентов респондентов держат деньги дома, а 25 – доверяют средства банкам. 

При этом копить деньги россияне предпочитают в рублях – за нацвалюту высказались 53 процента опрошенных.  При этом не делает накоплений 41 процент опрошенных (для сравнения, в конце 2014 году эта доля составляла 49 процентов).

 

Опрос был проведен 25-26 июля 2015 года среди 1,6 тысячи человек, проживающих в 130 населенных пунктах в 46 областях, краях и республиках России. Статистическая погрешность не превышает 3,5 процента.

 

Источник: Вести-Недвижимость

МОСКОМСТРОЙИНВЕСТ спрогнозировал подорожание новостроек на 35% и расцвет серых схем

 

Запрет на долевое участие в строительстве домов приведет к резкому росту цен, повышенному риску остаться без квартиры и распространению незаконных (серых) схем, заявил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев в интервью РИА «Новости».

 

В правительстве Москвы Москомстройинвест отвечает за выстраивание партнерских отношений с инвесторами и привлечение средств на строительные проекты.

 

«Сегодня внебюджетное жилье в Москве строится на 90% за счет средств дольщиков. То есть 90% финансирования стройки — это деньги москвичей, которые фактически являются беспроцентным кредитом. Что нас ждет в будущем? Вы отдали деньги банку в депозит, банк дал кредит застройщику. Рыночная годовая ставка по кредитам сейчас составляет 21%, то есть застройщик получит кредит примерно под 16% годовых. Стройка идет примерно полтора-два года, еще месяцев шесть занимает ввод. Удорожание будет не 25%, а больше — порядка 30–35%», — рассказал Тимофеев.

Приобретение недвижимости на основании договора долевого участия могут запретить с 2020 года. До этого момента на рынке должна начать действовать промежуточная схема, по которой между покупателем и застройщиком появится банк-посредник. Такой банк сможет принимать средства у покупателей и передавать их девелоперу в качестве кредита с пониженной процентной ставкой.

 

«Вероятность того, что гражданин не попадет в лапы мошенников при схеме с банками, составляет 80–85%. При этом вероятность того, что квартира будет достроена, существенно ниже, — отметил председатель Москомстройинвеста. — Если гражданин платит в банк, то банк должен предварительно аккредитовать этот проект. Что показала практика? Вот есть у нас АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования. — Прим. «РБК-Недвижимости») c программой «Стимул», по которой они аккредитовывали застройщиков. Несмотря на участие госструктуры, большое количество девелоперов, участвовавших в «Стимуле», оказалось банкротами по разным причинам. А ведь еще есть вероятность того, что и сам банк обанкротится. Абсолютно надежных банков в России не больше пяти».

 

«Будет уменьшение по вводу нового жилья, — добавил Тимофеев. — При этом желание граждан купить квартиру никуда не денется. А если у граждан есть желание, то застройщики постараются так или иначе его удовлетворить. Будет расцвет серых схем. Например, сейчас граждане сами могут зарегистрировать ПИФ (паевой инвестиционный фонд. — Прим. «РБК-Недвижимости»), вложить туда деньги, а ПИФ будет финансировать застройщика. Еще можно зарегистрировать ООО (общество с ограниченной ответственностью. — Прим. «РБК-Недвижимости»), открыть офис и говорить: мол, мы продаем долю в ООО, которое привлечет крупного застройщика для строительства дома».

 

Одной из причин предстоящего запрета на продажи новостроек по ДДУ авторами инициативы (Минстроем и властями Подмосковья) называется борьба за права обманутых дольщиков. «Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков», — говорил губернатор Московской области Андрей Воробьев в июле 2015 года. Однако председатель Москомстройинвеста назвал причиной роста числа обманутых дольщиков незаконные приписки со стороны правоохранительных органов. «Что у нас произошло по Южному Тушино?

 

Мы направили всех граждан в правоохранительные органы, после чего число граждан, признанных обманутыми дольщиками, выросло с 1 тыс. до 1,8 тыс. Как известно, сейчас расследуют уголовные дела, связанные с достоверностью документов по оплате наличными платежами. В уголовных делах фигурируют должностные лица правоохранительных органов, которые, по версии следствия, записывали в обманутые дольщики друзей и знакомых», — объяснил механизм фальсификации Константин Тимофеев.

 
На данный момент решение о запрете или ограничении ДДУ еще не принято. Законопроект об изменениях в законе №214, который регулирует долевое строительство в России, будет готов осенью 2015 года. Когда он сможет вступить в силу, пока неясно. За запрет ДДУ выступают власти Московской области вместе с федеральным правительством. Против высказываются девелоперские компании и власти Москвы.
 

Подготовил Антон Погорельский

 

Источник: РБК-Недвижимость

"Чиновники никогда особо не жаловали нас, а тут такой подарок с ипотекой"

 

В нынешний кризис, в отличие от экономического коллапса 2008 года, государство спасло рынок жилья. Правительство, в частности, как и обещало, обеспечивало субсидирование ставок по ипотечным кредитам, что позволило сохранить интерес покупателей. Тем не менее, признается в интервью "Ъ" президент ФСК "Лидер" ВЛАДИМИР ВОРОНИН, пик спроса позади, а продажи уже начали падать, но даже при этом снижать цены девелоперы все равно не хотят.

 

— Когда в стране начался кризис, все крупные застройщики, в том числе и вы, просили власти поддержать ипотеку, чтобы сохранить спрос на жилье. Это спасло рынок?

 

— Тут все просто. 55-60% покупателей жилья используют ипотеку. Как мыслит потребитель? Накоплю на первоначальный взнос, возьму ипотеку — и платеж по ней будет примерно равен стоимости аренды. Когда ставка рефинансирования поднялась до 17%, по ипотеке — до 25%. При таком раскладе ежемесячный платеж вырос с 35 тыс. руб. в месяц до 90 тыс., что стало неподъемно для граждан. Поэтому кредиты на покупку жилья брать перестали, продажи у застройщиков жилья встали. В такой ситуации субсидирование государством ставок по ипотеке стало спасением для рынка. Чиновники никогда особо не жаловали нас, застройщиков — мы же нефть не качаем, а тут такой подарок с поддержкой ипотеки.

 

— До запуска программы субсидирования ставок по кредитам продажи упали пропорционально доле ипотечных сделок?

— Нет, немного меньше: где-то на 40%.

 

— Субсидирование ипотеки эффективно только на короткое время, но доходы населения пока не растут...

— Поэтому сейчас продажи падают. В декабре прошлого года, когда доллар стоил 80 руб., у людей была паника, покупатели бронировали по 250 квартир в день. Если бы я не повышал цены, смог бы тогда продать около 2 тыс. квартир. Но это была аномалия. В целом по году динамика неравномерная. Май, июнь — традиционно слабые месяцы, люди отдыхают. Есть разница и между темпами продаж на разных объектах. В мае в UP-квартале (жилье бизнес-класса по цене эконом-класса.— "Ъ") Новое Тушино мы продали 125 квартир, по сравнению с 90-110 ежемесячно в 2014 году. То есть на 10-15% больше. Стали анализировать, что происходит. Выяснилось, что общее падение продаж составляет около 20%, но в проектах с плохой локацией продажи квартир в панельных домах вообще сократились на 50%. То есть покупатели стали гораздо тщательнее выбирать жилье для жизни.

 

— Вас не беспокоит, что этот спрос конечен? Не все смогут взять кредит даже под 12%.

 

— Многие думают, что кризис 2015 года похож на тот, что был в 2008 году. Первое, что люди помнят о предыдущем кризисе,— падение цен на квартиры, и считают, что они будут падать и сейчас. Но то, что мы видим, больше похоже на события 1998 года. Это локальный кризис, вызванный в первую очередь внутренними факторами. В соседних странах ситуация иная. Металл, цемент, любые строительные материалы хорошо продаются в Китай за доллары. Я пытался договориться с производителями цемента о бартере — они мне поставляют продукцию, а я расплачиваюсь готовыми квартирами. Мне ответили, что им это не надо, так как рынка сбыта они не потеряли. Китай сейчас покупает все что угодно, несмотря на проблемы с фондовым рынком. Параллельно растут цены — на материалы, рабочих, и соответственно увеличивается базовая цена. Можно ждать скидок от девелоперов, но главное — не попасть в мышеловку. Если компания и до кризиса чувствовала себя неуверенно, то сейчас проблемы могут обостриться. Более устойчивые девелоперы могут держать цену даже при увеличении себестоимости строительства, но очень непродолжительное время. В России производят отделочные материалы, но все красители — импортные. В 1998 году была похожая ситуация — все чувствуют крах, катастрофу, а через полгода цены выросли в три раза. И ничего — восстановился спрос, оживилась ипотека.

 

— Насколько вы готовы снизить цены?

— Ни на сколько. Зачем мне снижать цены, если я могу достроить и ждать, пока рынок успокоится, чтобы продать по хорошей цене уже готовое жилье. Допустим, в Балашихе я не добираю около 20% запланированных продаж. Но в UP-кварталах Новое Тушино и Западное Кунцево регулярно повышаю цены, так как там стройки на стадии завершения. Сейчас все находятся в ожидании: держать накопления в рублях стало рискованно, люди стараются ремонт сделать или еще куда-то вложить свои сбережения. Поэтому снижение спроса замедлилось. К тому же застройщикам нет возможности сильно снижать цены, чтобы не продавать в убыток.

 

— А если продажи совсем остановятся? У вас есть на этот случай план действий?

— У меня такого плана нет. Я считаю, что каждый новый объект надо начинать строить при полной уверенности, что есть спрос на нулевом цикле. Я живу в режиме перманентного кризиса, поэтому стараюсь создать подушку безопасности. Не будет ликвидности, значит, перейду на бартерные схемы работы. Кроме того, у меня есть построенные дома, которые я еще не начал продавать, это тоже моя подушка безопасности. Затрат по ним уже нет. Самая немыслимая ситуация для меня — продавать жилье на уровне себестоимости или ниже ее. Я стараюсь не сливать на рынок накопленный запас готовых квартир, так как это актив, растущий в цене, который при необходимости можно продать. Кредитов у меня нет, только под коммерческие проекты, поэтому в крайнем случае потеряю проект, но не компанию.

 

— Сейчас, как и в предыдущий кризис, сформирован список стратегических предприятий, претендующих на господдержку. В него снова вошли такие строительные компании, как СУ-155, "Мортон". На ваш взгляд, это эффективный механизм поддержки?

— Это скорее имиджевая история, к бизнесу она никакого отношения не имеет. Я бы ответил так на ваш вопрос: власти решили поддержать крупных застройщиков, чтобы их дольщики выдохнули и сказали: "Нас точно не обманут". Но не факт, что это позволит избежать проблемы обманутых дольщиков. На практике компаниям, попавшим в список стратегических предприятий строительной отрасли, рассчитывать на получение субсидий и госгарантий по кредитам вряд ли приходится. Слишком громоздкий и сложный механизм их получения. Банкиры говорят: даже если принесешь госгарантию, новый кредит точно не выдадим, по уже открытому, может быть, снизим ставку на полпроцента, а может быть, нет... Если у компании есть проектное финансирование и хорошая кредитная история, гораздо эффективнее идти в банк и договариваться о снижении процентной ставки вне зависимости от господдержки.

 

— Ваша компания вообще не занимает у банков?

— На строительство жилья нет. Банки же кредитуют под залог. Если строишь жилье в кредит, значит, закладываешь квартиры. Поэтому, когда приходит клиент и говорит — хочу вот эту квартиру, ее приходится выводить из-под залога, а это целая процедура. С мелкими банками мы не работаем, так как они не дают крупных кредитов. В госбанках, напротив, длинная процедура вывода квартир из-под залога: за это время потенциальный покупатель может уйти. В девелопменте коммерческой недвижимости другой механизм, поэтому наш торговый центр MARi и гостиница Four Point by Sheraton в Калуге построены на заемные средства и заложены. Общий долг у компании — 6,2 млрд руб., выручка в прошлом году составила 62 млрд руб., в текущем ожидаю примерно на том же уровне.

 

— Упростились ли в этот кризис взаимоотношения застройщиков с чиновниками?

— Работать с чиновниками и договариваться с ними стало проще. Сейчас власти четко сегментирует: это надежная компания и с ней можно иметь дело, а тот застройщик срывает сроки и связываться с ним рискованно. Например, сейчас у меня особенно активное взаимодействие выстроилось с Подмосковьем, где у нас самое большое количество реализуемых проектов. Недавно мы достроили проблемный комплекс за другим застройщиком — жилой комплекс "Южная звезда", и 648 семей получили ключи от своих квартир. Чиновники понимают, что будут еще проекты, которые потребуется спасать. Плюс мы строим дороги, выделяем квартиры для переселенцев из ветхого жилого фонда, под муниципальные нужды, переносим ЛЭП. Поэтому власти стали общаться, все проходит легче, и новые проекты нашей компании согласовывают быстрее. Большое внимание в Подмосковье сейчас обращают на внешний облик новых жилых комплексов. И в наших новых проектах сейчас мы стали уделять внимание архитектурной концепции. Одним словом, со стороны властей есть реальная помощь застройщикам, которая находит подтверждение и в законодательных инициативах.

 

— Отраслевая нормативная база эффективна?

— Есть что добавить. Мы сформулировали 11 вопросов, которые вынесли на обсуждение в правительство Подмосковья. Часть из них приняли, что-то выносится на рабочие обсуждения и дорабатывается.

 

— Какую компенсацию получает застройщик, взявший на себя обязательства закончить объекты для дольщиков?

— Каждый проект обсуждается индивидуально. Здесь нет готового решения. Например, увеличиваем плотность застройки без нарушения РНГП (региональные нормативы градостроительного проектирования.— "Ъ") и комфортности проживания для будущих жителей. В нашей практике было увеличение площадей в других жилых комплексах в Московской области, отмена доли администрации в проектах. Все эти решения необходимы, чтобы компенсировать затраты. В Москве есть примеры и прямого выделения денег из бюджета на достройку. У властей Подмосковья лишних денег нет, поэтому сложилась своя форма взаимодействия — решение оформляется градостроительным советом при губернаторе области. Одним словом, нужно искать пути решения и договариваться об условиях. Мы стараемся сделать процесс комфортным. Это выгодно и нам, и власти.

 

— То есть достраивать дома для дольщиков неубыточно?

— Еще раз — в каждом случае это предмет обсуждения. Региональные власти ставят задачу, я думаю, как ее решить. Прихожу и говорю, что готов решить на определенных условиях, а власти решают, подходит им это или нет. Это же переговорный процесс. Появилась у области другая проблема, меня спрашивают: можешь решить? Я отвечаю, что могу, если поднять этажность. Что приятно, областная администрация выполняет свои же решения оперативно. За это мы строим дороги, решаем проблемы с выездом на платную трассу и т. д.

 

— Может ли девелопер отказаться от строительства социальной инфраструктуры за свой счет?

— Может. Сады, школы, поликлиники должно строить государство, но не всегда в бюджетах муниципалитетов есть на это деньги. Но также у государства нет обязательств согласовывать строительство жилья. Поэтому, если откажешься, разрешения на строительство не получишь, так как формальных поводов отказать застройщику очень много. Это первое. Второе — качество среды. Пять лет назад я стал думать: чем я буду отличаться от остальных. Можно строить быстро и дешево из панели, я знаю ее себестоимость со времен работы в "Главмосстрое" — готовые бетонные изделия дешевле, чем товарный бетон на стройке. По себестоимости панель дешевле монолита. Поэтому в кризис заниматься демпингом бесполезно, я уже приводил подходящий пример, и мы придумали концептуальные UP-кварталы. Основная их идея — в создании единой среды с качественными домами, продуманным благоустройством общей территории комплексов, современными инженерными системами. Я даже не говорю об объектах социальной инфраструктуры. То есть нужно создавать среду с определенными условиями в том числе для того, чтобы уверенно продавать конечный продукт. Построили школу в одном из UP-кварталов — сумма инвестиций из расчета на человека получилась в два раза больше, чем по нормативу. Это дает нам возможность, независимо от ситуации на рынке, продавать на 10-15% дороже, чем конкуренты в локации.

 

— Какова сейчас рентабельность в девелопменте?

— Всегда по-разному. Самым лучшим был прошлый год, тогда рентабельность была около 20% — это как раз из-за паники на рынке в конце года. Сейчас, когда ситуация успокоилась, наверное, в среднем по рынку рентабельность опустится до 8-10%. Мы начинаем стройку, если понимаем, что стартовая рентабельность проекта не ниже 5%. В некоторых случаях можно достичь уровня 20%, но это должна быть отличная локация объекта, вся необходимая социальная инфраструктура.

 

— Может, есть смысл обратить внимание на региональные рынки?

— Мы уже работаем в Калужской и Ленинградской областях, Краснодарском крае. Но по регионам кризис бьет сильнее, чем в Москве. Сейчас новые регионы мы не рассматриваем. Поддерживаем баланс продажи строительства, корректируем сроки вывода новых объемов в уже существующих проектах. Хотя в Ленинградской области у нас продажи сейчас идут даже выше, чем в Москве и Подмосковье. В кризис основная задача — соблюдать сроки сдачи объектов. Банки рушатся, если один раз не выдадут вовремя депозит. У нас то же самое. Не сдал дом вовремя — и все. А новые площадки — это хлопоты и расходы: купить, раскрутиться, со всеми договориться.

 

— В кризис обычно растет объем предложения площадок. Сейчас такая же ситуация?

— Вне кризиса объем предложений тоже высок. Но проблема — в адекватности запросов владельцев участков. Цены на участки выставляются завышенные. Кризис эту ситуацию исправляет. Площадки, на которые оформлен градостроительный план застройки, естественно, стоят дороже. Около 90% собственников — это не строители, а люди, имеющие административный ресурс. Сейчас есть выбор. Муниципалитеты начали проводить аукционы. Также появились строительные компании, которые хотят избавиться от лишних активов. Еще одна положительная тенденция, которую мы наблюдаем сегодня,— удается договариваться с собственниками земли на партнерских отношениях. Именно так в прошлый кризис мы начали строительство UP-квартала Западное Кунцево. Сделка оказалась удачной и для нас, и для группы "Абсолют". За нее я отдал компании долю в проекте квартирами. Сейчас тоже находимся в переговорах по ряду подобных предложений.

 

— У ФСК "Лидер" были планы наращивать производственную базу. Намерения остались?

— Мы это уже сделали. Есть торговый дом "Партнер", на базе которого создана сеть из шести бетонных заводов, мы продолжаем ее развивать. Кроме того, мы стараемся ставить производство на каждой большой площадке. Бетонные заводы я развиваю таким образом, чтобы 30-40% продукции забирали мои стройки — это гарантированные поставки, которые дают возможность покрыть накладные расходы, остальные 60-70% продавать надежным партнерам. Выходить на открытый рынок сейчас надо очень осторожно, поскольку риск неплатежей особенно высок.

 

— Крупные московские площадки — по типу ЗИЛа или других промзон, которые выставляют на торги городские власти,— вам интересны?

— Мы всегда крайне аккуратно подходим к реализации крупных проектов, внимательно смотрим на их экономику. Участие в перечисленных мегапроектах пока в наши планы не входит. Лучше заниматься чем-то одним, чем растрачивать свое время и силы на непрофильные активы. Отличный пример — корпорация Apple, которая выпускает один продукт и является самой дорогой корпорацией в мире.

 

— Но у вас кроме жилых проектов есть гостиница в Калуге и торговый центр в Москве...

— Я не планирую в дальнейшем развивать коммерческую недвижимость.

 

— Вы хотите их продать?

— Специально покупателей не ищу, но если предложат хорошую цену, то почему нет. Любую продажу рассматриваю не как возможность выйти из бизнеса, а как толчок для дальнейшего, более качественного развития.

 

Интервью взяла Екатерина Геращенко


Источник: газета Коммерсант

Ближе к народу: кризис подхлестнул спрос на квартиры-студии

 

Минимальная площадь по минимальной цене — один из самых распространенных запросов, с которым сталкиваются риелторы и застройщики в кризис. Часть покупателей, еще вчера приценивающаяся к более просторному жилью, уже сегодня понимает, что средств на его приобретение катастрофически не хватает, а решать пресловутый квартирный вопрос надо, причем чем скорее, тем лучше. В такой ситуации малометражки по сходной цене становятся чуть ли не единственным выходом из положения.

 

Впрочем, первые студии в Москве появились не из-за экономических соображений, а как дань моде на «западный» тип жилья. Тогда речь шла всего лишь о перепланировке на вторичном рынке, сейчас же такие предложения больше характерны для новостроек. Как вспоминают эксперты, формат студий начал набирать популярность еще во времена кризисов 1998-го и 2008 годов, когда застройщики «на ходу» меняли планировки и предлагали более компактные по размеру квартиры. Эта тенденция продолжилась и в этом году, с той только разницей, что подобное жилье уже изначально закладывается в проект.   

 

Софья Лебедева

генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

«Безусловно, в кризисное время спрос на малогабаритное жилье увеличивается, следовательно, возрастает спрос и на студии. На старте продаж они раскупаются в первую очередь, потому что это оптимальное решение для ограниченных в бюджете покупателей. Кроме того, покупатель может сэкономить до 30% на отделке из-за отсутствия стен и малой площади. А в дальнейшем коммунальные платежи будут минимальными. При этом интересно то, что спрос на студии ниже, чем на однокомнатные квартиры, так как они больше подходят для холостяков или семей без детей и обладают меньшим комфортом. Сейчас предпочли купить студии и те, у кого были небольшие денежные сбережения, и, боясь их потерять, люди вложились в студии. Среди покупателей много частных инвесторов, которые планируют в дальнейшем арендный бизнес. Сдать в аренду студию так же легко, как и однокомнатную квартиру. При этом доход можно сопоставить со сдачей в аренду «однушки». Таким образом, студии являются самым инвестиционно привлекательным объектом, их доходность достигает 8% годовых».

Однако, как известно, спрос рождает предложение, поэтому на сегодняшний день в «старой» и Новой Москве количество студий на первичном рынке увеличилось в 2,4 раза, и теперь они реализуются в 19 объектах. Причем площадь таких квартир стремительно уменьшается. К примеру, если в прошлом году минимальный метраж составлял 27,7 квадратного метра, то в этом он сократился до 19,76 квадратного метра.

 

Ирина Доброхотова

председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»

«Квартиры-студии предлагаются в основном в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса. В сегменте новостроек бизнес-класса проектов с квартирами-студиями существенно меньше, и они в целом являются скорее исключением из общего правила. В элитном классе квартиры-студии предлагаются только в одном ЖК, но их доля от общего объема квартир элитного сегмента составляет меньше процента, зато площадь студий здесь достигает 77-78 квадратных метров. На рынке апартаментов доля студий доходит до 22% от общего объема предложения на первичном рынке. При этом наибольшая доля — 70,9% от общего объема студий-апартаментов на первичном рынке — экспонируется в бизнес-классе, в элитном классе экспонируется 1,5%, а в комфорт-классе — 27,6%».

 

Ценообразование в этом сегменте, как и везде, зависит от стадии готовности, начальных площадей и уровня комплекса в целом. Но в среднем на этапе строительства студии эконом-класса без отделки в Москве могут предлагаться по цене около 3 миллионов рублей. В Подмосковье цены еще ниже. Здесь на старте проекта минимальная стоимость квартиры площадью 25 квадратных метров может составлять 1 миллион рублей. Но в среднем в границах «старой» Москвы студии предлагаются по цене от 1,7 до 6,4 миллиона рублей.

 

Юлиан Гутман

директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость

«Перспективы формата квартир-студий именно в столице очень хорошие. Ведь это не только более дешевое в приобретении жилье, но и очень популярный объект инвестиций: если сравнивать, например, с однокомнатными квартирами, то процент инвестиционных сделок со студиями, в том числе для сдачи в наем, выше на 60%, то есть в 2-3 раза больше, чем для обычных квартир».

При этом эксперты все же не склонны считать, что студии смогут составить более или менее серьезную конкуренцию тем же «однушкам»: такое жилье, несмотря на привлекательную стоимость, все же сильно ограничено по функциональным характеристикам, а это значит, что рассчитывать на широкую аудиторию здесь не приходится. 

 

Источник: BFM.ru

Минфин увеличил лимит субсидий на льготную ипотеку

 

Банки получат больше средств для предоставления россиянам ипотечного кредита со скидкой. Минфин расширил программу льготного ипотечного кредитования до 554,354 миллиарда рублей с прежних 400 миллиардов.

 
Инициаторами увеличения лимитов выступили сами банки. Их в списке 39. В итоге теперь лимит на выдачу ипотеки с господдержкой "Сбербанка" увеличен до 200 миллиардов рублей, лимит "ВТБ 24" - до 99,7 миллиарда рублей.

 

Напомним, что правительство, в соответствии с законом о льготной ипотеке, выделяет в текущем году 20 миллиардов рублей российским банкам для субсидирования ставок по ипотечным кредитам, чтобы они были не выше 12 процентов годовых. Программа действует в период с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года.

Как уже писала "РГ", не все заемщики смогут рассчитывать  на льготный кредит. Им смогут воспользоваться только те, кто выполнит три условия: новая квартира должна быть в новостройке, первоначальный взнос - не меньше 20 процентов от полной стоимости жилья, а размер кредита - не более 8 миллионов рублей в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и 3 миллионов рублей в других регионах.

 

Источник: Российская газета

Мнение: отмена ДДУ приведет к росту средних цен на новостройки на 20%

 
Девелоперам хотят запретить продавать недостроенные квартиры и привлекать средства дольщиков. Полностью пересмотреть положения ФЗ-214 планируется к 2020 году. К чему приведет отмена продаж новостроек по договорам долевого участия (ДДУ) — в авторской колонке рассуждает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. 
 

Мы не успели еще забыть, с каким трудом и нежеланием первичный рынок вставал на рельсы многострадального ФЗ-214, как долго его обкатывали и практически насильно внедряли. Как много говорили о том, что он необходим, поскольку только такая модель финансирования строительства способна стать реальной защитой для покупателей жилья на первичном рынке. Почему, когда локомотив и весь состав, даже невзирая на систематически повторяющиеся экономические сложности, все же поехал и практически все вагоны перестали скрипеть, сами рельсы вдруг оказались плохи? Может, не нужно сейчас менять все дорожное полотно, а проще отцепить те вагоны, которые категорически упираются и тормозят весь состав? Когда не у всех потенциальных «пассажиров» есть деньги на покупку билета даже в вагон экономкласса  — не лучшее время менять рельсы. Локомотив встанет, состав остановится, в итоге  — никто никуда не доедет.

Но хватит аллегорий. ФЗ-214 начал действовать в 2005 году, но реально заработал после окончания прошлого кризиса, в 2010–2012 годах. Сегодня от 50 до 80% всех многоквартирных домов в России строится с привлечением средств участников долевого строительства. При этом в том же Подмосковье благодаря слаженной работе властей за последние три года количество обманутых дольщиков сократилось более чем в два с половиной раза, причем многие из этих дольщиков приобретали жилье по инвестдоговорам, векселям и прочим серым схемам. В глобальном смысле закон работает, но остаются застройщики, которые не хотели изначально либо оказались неспособны выполнять свои обязательства. Получается, за этих «коллег» будет платить весь рынок. И прежде всего — сами покупатели, которым не придется даже выбирать между доступностью и безопасностью. Потому что за них решили: безопасность — в приоритете.

 

Для строительного рынка ограничение такого основного канала финансирования, как деньги дольщиков, означает только одно: строить станет дороже. Запрет на возможность привлечения средств дольщиков означает, что основными источниками финансирования должны стать оборотные средства застройщиков либо банковские кредиты, ставки по которым для девелоперов сейчас находятся на уровне исторического максимума. Дорогие кредиты негативно влияют на рентабельность проектов и сейчас, поэтому тенденция последних 10–12 месяцев — сокращение кредитной нагрузки на портфель, застройщики неохотно берут деньги в банках и стараются возвращать их как можно быстрее. Предлагать девелоперам более мягкие условия кредитования банки не готовы. Проектное финансирование — дорого, денег дольщиков — нет. Что остается? Собственные средства или деньги акционеров. Если застройщик вынужден будет строить на собственные средства либо на деньги акционеров, то какой ему смысл продавать жилье по, так скажем, промежуточной цене? Строю на свои, с учетом роста стоимости денег на время строительства, без спешки — продаю с максимальной маржой. Во всех проектах продажи начнут открываться тогда, когда цена, заложенная в финансовую модель, будет близка к финальной. И не забывайте о налоговой нагрузке на девелопера как на юрлицо. Застройщик (девелопер) на балансе будет держать тысячи квадратных метров, которые уже перестали быть строящимися, но еще не стали собственностью физического лица. НДС никто не отменял, и эти 13% также заложены в стоимость метра.

 

Еще один резонный вопрос: у какой доли девелоперов есть собственные средства? Либо за ними стоят серьезные акционеры, которые могут полностью профинансировать стройку? Не более 30–40% игроков способны отказаться от общепринятой схемы и пусть даже за четыре года, но встать на новые рельсы. Отмена ДДУ приведет к тому, что с рынка уйдут не только «заведомые мошенники» (хотя таких на самом деле единицы), но и те, кто строил и продавал по ФЗ-214, что называется, с колес, за счет денежного потока от дольщиков, на растущем рынке, не имея финансовой подушки безопасности или административного ресурса. В этой ситуации те компании, за которыми стоят серьезные акционеры, окажутся в выигрыше, если смогут объяснить инвесторам, что вести строительный бизнес и сохранять его рентабельность можно, продавая уже готовое жилье по финальной цене. Снижение количества игроков, в свою очередь, приведет к падению объемов строительства и ограничению конкуренции.

 

Во всей этой истории преследуются интересы покупателей. Защищая от недобросовестных застройщиков, велик риск оставить их беззащитными перед не менее грозным фактором — ценой. Ценой, которая сделает для многих покупку жилья несбыточной мечтой. Отмена ДДУ однозначно приведет к росту среднерыночных цен минимум на 20%. Для миллионов россиян, особенно в массовом сегменте, именно возможность приобрести недвижимость на начальном этапе строительства по стартовой цене является единственным шансом в принципе войти на рынок недвижимости. Да, риск выше, срок ожидания дольше, но ФЗ-214 вроде бы защищает (во всяком так случае их убеждали последние десять лет), а уж подождать все же лучше, чем платить на 20% больше. По сути, отмена схемы продаж по ДДУ означает, что за риск невыполнения обязательств не самой большой группы застройщиков будут платить и все профессиональные игроки, и покупатели.

Кроме того, запрет на продажи жилья на котловане уничтожит не самый значительный, но очень важный с точки зрения раскачивания рынка класс — это инвесторы, которые вкладывались в жилье на котловане, а затем продавали его, зарабатывая на росте стоимости метра.

 

Нельзя забывать и про баланс спроса и цены. В нынешней ситуации отмена ДДУ просто убила бы первичный рынок, поскольку на фоне падения спроса на 50% рост цены даже на 15–20% полностью лишил бы покупателей возможности войти на рынок. Тот факт, что закон еще не принят, а его реализация подразумевает несколько этапов, позволяет надеяться, что к тому времени, когда строительный сектор будет учиться ходить заново, перестраиваясь на новые рельсы, нам поможет хотя бы наличие на рынке более платежеспособного спроса, который рано или поздно начнет восстанавливаться.

 

Фактически мы можем говорить о том, что первичный рынок как территория более низких и доступных цен прекращает свое существование в 2020 году. Итоговая стоимость готовой квартиры от застройщика будет незначительно отличаться от предложений на вторичном рынке. Но эта альтернатива существует и сейчас, причем зачастую вторичное жилье — это современное качественное жилье, а не ветхие хрущевки. Совет покупателям, которые опасаются нерадивых застройщиков, всегда был один: хочешь готовое — покупай готовое, тем более вторичный рынок сейчас затоварен и выбрать действительно есть из чего…

Запрещать всегда проще, чем контролировать, но если продолжать аналогию, давайте подумаем, что еще можно просто запретить. Поездки на автобусах на дальние расстояния? Слишком много стало аварий на федеральных трассах. Выезд в Египет и Турцию? Климат не тот. Летать на самолетах? Они падают. Держать деньги в банках? У них отзывают лицензии, а система страхования вкладов защищает вклады до 1,4 млн руб. Продолжать можно бесконечно.

 

Если решение по замене рельс уже практически принято, ничего изменить нельзя, наш локомотив пока продолжает движение, а стоп-кран в вагонах не предусмотрен  — давайте просто наблюдать, как мимо нас проносятся станции с гражданами России, которым очень хочется купить билет… Я думаю, что мы остановимся  — с рельсами или без, но для движения нашего состава нужно топливо, имя которому  — доступное финансирование. Остановимся и посмотрим, сколько там вагонов осталось и не потеряли ли мы по дороге тех, кто просто хотел работать, строить, не имея злого умысла. Если останется пять-семь вагонов, то, по законам рыночной экономики, они станут монополистами, а билеты в них перестанут быть доступными для большинства простых «пассажиров».

 

Дмитрий Котровский специально для «РБК-Недвижимости»

 

<< На предыдущую| страница 12 из 40 |На следующую >>
X
Заполните заявку
Пожалуйста, заполняйте данную анкету, только если Вы собираетесь стать участником (экспонентом) выставки. Для посетителей регистрация доступна по ссылке
X
Заполните заявку
X
Заполните заявку
X
Заполните заявку

Яндекс.Метрика