EN
ДОМЭКСПО в FacebookДОМЭКСПО ВКонтактеДОМЭКСПО в TwitterДОМЭКСПО в InstagramДОМЭКСПО в Youtube

 

 

 

35-я международная

выставка недвижимости

 

 

 


23-26 февраля 2017

Москва, ВДНХ, павильон 75

 

 

 

Участвовать в выставке

 

Разделы выставки

 

 

 

36-я выставка Домэкспо пройдет

14-17 сентября на ВДНХ, пав.75

 

 

 

Наши партнеры

партнер по зарубежной недвижимости

интернет-партнер по зарубежной недвижимости

 

 

Выставки РВК "ЭКСПОДИЗАЙН

 

Официальные застройщики

ХОК «МОНТАЖНИК»

 

ИНТЕРЭКСПО

<< На предыдущую| страница 11 из 40 |На следующую >>

Без сюрпризов: к каким расходам нужно быть готовым при покупке жилья

 

Почему-то многие думают, что при покупке недвижимости надо оплатить только стоимость покупки — именно по этой причине любые дополнительные расходы становятся неприятным сюрпризом.

 

Но, как показывает практика, даже если приобрести полностью готовый к эксплуатации дом или такую же квартиру, дополнительных расходов не избежать.

 

Самый яркий пример в этом плане — дополнительные расходы при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке.Купить недвижимость без подписания договора невозможно. Именно подписанный и заверенный договор — доказательство факта осуществления продажи. А в случае возникновения каких-либо проблем или спорных ситуаций, именно подписанный договор можно использовать в суде.

Теперь о порядке цифр. В том случае, если договор купли-продажи заключается в простой письменной форме, то его подготовка может обойтись в не такую уж и маленькую сумму — примерно 12000 рублей.

Ну, а в том случае, когда договор составляется с юридическим лицом, согласно действующему законодательству его надо составлять в простой нотариальной форме. В этом случае необходимые финансовые расходы составят минимум 8000 рублей.

 

Но есть и менее приятные цифры. Есть такое понятие как максимальный расход по договору купли продажи. В некоторых случаях за подготовку соглашения по квартире стоимостью до 5 миллионов рублей, необходимо заплатить 40 тысяч. Если недвижимость стоит до 8 миллионов, расход составит уже 75 тысяч рублей, а вот если квартира стоит не менее 11 миллионов, надо расстаться с суммой в 105 тысяч рублей.

 

Перед оформлением договоров купли-продажи всегда заранее оговаривается, кто будет нести все расходы. В подавляющем большинстве случаев все эти расходы ложатся на плечи покупателя, а продавец оформляет ее в виде аванса или задатка за квартиру.

 

Есть еще один дополнительный расход при покупке квартиры. Он, правда, относится к вторичному рынку, но от этого не становится менее важным. Это оплата за проверку на юридическую чистоту той или иной квартиры по электронной базе. Средняя стоимость такой проверки составляет не менее 6000 рублей, но эта сумма относится к жилью эконом- и комфорт-класса. Если человек покупает себе квартиру бизнес- и элит-класса, то сумма может быть больше.

 

Нельзя забывать и о еще одном расходе. И пусть сумма его невелика, но о нем тоже надо помнить и готовить на всякий случай 500-рублевую купюру. Этот расход может образоваться в том случае, когда покупатель недвижимости по той или иной причине не может присутствовать при оформлении договора. Для того, чтобы сей документ получения этим документом юридической силы, поверенный должен иметь при себе нотариально заверенную доверенность. Она может обойтись в 300-500 рублей.

 

Надо заметить, что покупатель должен также заплатить еще и за содержание банковской ячейки, регистрацию договора в государственном порядке, а также оформление права собственности на жилье. И зачастую сумма набегает весьма внушительная — от 70 до 200 тысяч рублей. И это тоже необходимо учитывать, когда приобретаешь квартиру на первичном или на вторичном рынках.

 

Источник: Вести-Недвижимость

В Москве формируется новый сегмент недвижимости – loft retail

 

В Москве формируется новый сегмент недвижимости - loft retail. По оценкам экспертов, в ближайшие годы его доля вырастет до 5 % от общего объема рынка торговых площадей столицы.

 

Лофты начали покорять московский рынок с 2000 гг. Первыми на отечественной почве его открыли девелоперы офисных проектов, но постепенно тренд подхватили и компании, реализующие апарт-проекты, а также ритейлеры. Причем сегодня объемы ритейла в лофтах столицы растут настолько активно, что позволяет аналитикам выделять loft retail в отельную группу на рынке торговой недвижимости Москвы.

 

Конструктивные и стилистические особенности лофт-проектов позволяют почти в 2 раза снизить затраты на отделку по сравнению с классическими форматами торговой недвижимости. По данным NAI Becar Apartments, в среднем стоимость отделочных работ в loft retail составляет 10 тыс. рублей за 1 кв. м при 20 тыс. рублей в ТРЦ или стандартном street-retail. Кроме того, сами лофты – фишка для привлечения посетителя. Особая атмосфера, то чего не хватает покупателям сегодня, и для стартапов, и для известных брендов – это способ найти новую аудиторию. Само пространство лофт может выступить элементом бренда и стать важной сотставляющей в маркетинговой стратегии ритейлера.

 

Наконец, и общая экономическая ситуация стимулирует «переселение» ритейла в лофт-проекты. Вход в лофт-проект составляет в среднем по Москве 200 тыс. рублей за 1 кв. м, то есть ниже, чем в классическом street-retail на 70-300 тыс. рублей. Аренда в лофтах также выгоднее, чем в классических торговых проектах. Ставка для 1 кв. м составляет 15 тыс. рублей в год против 25-100 тыс. рублей за 1 кв. м в год для арендаторов галереи торговых центров Москвы.

 

 «Спрос на лофты для ритейла вырос за последнее время, – отметил вице-президент NAI Becar, генеральный директор NAI Becar Apartments Александр Самодуров, – и в дальнейшем мы видим перспективы для расширения ритейл-составляющей».  

 

Источник: АСН-инфо

Расплата за компромисс

 

Таунхаусы — малоэтажные дома на несколько квартир с отдельным входом — своеобразный компромисс между городским жильем и загородными коттеджами. На первый взгляд, формат кажется очень привлекательным. Однако далеко не каждый осознает, что обслуживание таунхаусов — удовольствие не из дешевых. Мы попытались выяснить, что необходимо узнать перед покупкой такого дома.

 

По данным «Миэль-Загородная недвижимость», в среднем таунхаусы в Московском регионе стоят от семи до 26 миллионов рублей, что вполне сопоставимо с ценами на квартиры. Именно поэтому возникает ощущение, что это то же, что и «квадраты» в городе, только на природе и с небольшим земельным участком. В действительности схожесть заканчивается на изначальной стоимости: сама жизнь в таунхаусах дороже примерно на 30 процентов.

 

Цена вопроса

Стоимость коммунальных услуг в обычных квартирах рассчитывается на основании тарифов — городских или областных. В таунхаусах к стандартным расходам прибавляются дополнительные, такие как траты на уборку довольно большой территории, плотность застройки которой, по сравнению с классическими жилыми комплексами, меньше; охрану, обслуживание дорог, поддержание сетей, коммуникаций, общественных зон в надлежащем состоянии и другие.

 

«Стоимость обслуживания таунхаусов формирует набор предлагаемых услуг, их качество, цена обслуживания сетей, расходы на персонал, площадь застройки. Все — начиная от охраны (видеонаблюдение, патрулирующие посты, тревожная кнопка выезда вневедомственной охраны), заканчивая уходом за декоративными растениями», — говорит Игорь Чунаев, директор департамента управления проектами семейства компаний KASKAD Family.

 

Эти работы в поселках выполняют эксплуатирующие организации, которые и устанавливает тарифы. Кстати, в их обязанности входит даже решение споров между соседями — например, урегулирование конфликтов, вызванных шумными вечеринками. 


Плата за газ или отопление напрямую зависит от потребностей жильцов, поскольку в домах часто устанавливают индивидуальное котельное оборудование. При этом, по словам Владимира Щекина, председателя правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группа Родина», содержание таунхаусов обходится дешевле, чем частного загородного жилья, то есть коттеджей.

 

Дело в том, что в таунхаусах, как правило, индивидуальные только газовые котлы, все остальные коммуникации — центральные. В коттеджных поселках, наоборот, собственные почти все сети. Кроме того, в проектах с таунхаусами обычно больше жильцов-плательщиков. Поэтому и стоимость услуг меньше.

В среднем по рынку плата за «коммуналку» в таунхаусах составляет 5-35 тысяч рублей в месяц, говорит Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Владельцы коттеджей платят 15-40 тысяч рублей в месяц, причем в элитных проектах эта сумма может достигать и 70 тысяч.

 

Правда, у жильцов коттеджей больше «свободы» — они имеют возможность экономить на некоторых услугах, например, обслуживании внутренних коммуникаций. «В коттеджных поселках управляющая компания отвечает за сети только до границы с участком, а в таунхаусах — до входа в квартиру. Уборка придомовой территории или очистка крыши от снега в коттеджных поселках находится в зоне ответственности владельцев домов. В таунхаусах — эксплуатирующей организации», — поясняет Сергей Креков, президент ассоциации «АКОН».

 

Также существуют мультиформатные жилые комплексы, в которых представлены и коттеджи, и таунхаусы. С точки зрения службы эксплуатации, они требуют одинаковых ресурсов. Но, по словам Алсу Хамидуллиной, руководителя загородного направления Contact Real Estate, в таких проектах обслуживание таунхаусов все равно дешевле — обычно это половина стоимости платы за коттеджи. Например, в поселке «Новогорск-7» ежемесячная плата за коттедж составляет 25 тысяч рублей в месяц, за таунхаус — 12,5 тысяч.

И это довольно «справедливая» цена — по словам Надежды Хазовой, обычно стоимость обслуживания таунхаусов равна 10-15 тысячам рублей в месяц. Эта сумма включает плату за все обязательные услуги стандартного качества. Чем выше их уровень, тем, соответственно, выше и стоимость. К примеру, в элитном поселке «Новое Лапино», по данным компании Penny Lane Realty, плата за обслуживание достигает 38 тысяч в месяц.

 

Что узнать перед покупкой

ФОТО: LIVING4MEDIA / FOTODOM

В первую очередь потенциальным владельцам уютных таунхаусов нужно выяснить, из чего будут складываться платежи. Есть два варианта. Обычно воду, газ, электроэнергию предоставляет одна компания — «Мосэнерго», например, а само обслуживание осуществляет другая. Но иногда все эти функции берет на себя одна организация, и в таких случаях нередко схемы расчета платежей непрозрачны для жителей.

Важно уточнить, какая именно организация будет выполнять обслуживание. «Его могут выполнять некоммерческие партнерства, управляющие компании, другие юридические лица. Стоит узнать их юридический статус, как давно они существуют, какими еще поселками управляют и как в этих поселках, если они есть, обстоят дела», — говорит Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость».

Стоит выяснить, в чьей собственности находятся сети — цена коммунальных услуг зависит и от этого тоже. Если они остаются во владении застройщика, то он занимается эксплуатацией и, как следствие, определяет тарифы, которые не всегда могут быть выгодными. Впрочем, чаще всего девелоперы передают права самим жителям — для этого формируются некоммерческие партнерства (НП).

 

Участники НП при этом могут заняться эксплуатацией самостоятельно, что дешевле, или нанять специально для этого на своих условиях управляющую компанию (УК). Оптимальный вариант — наем сторонней организации: жители, во-первых, не всегда могут адекватно договариваться между собой, во-вторых, не являются специалистами по эксплуатации жилых комплексов.

 

Управляющую компанию стоит выбирать по соотношению цены и качества, а также основываясь на ее опыте, профессионализме и состоянии находящихся в управлении объектов. Причем иногда свои УК создают застройщики. Правда, по мнению Алексея Сенчука, пользование их услугами — не лучший вариант. «Управляющие компании, созданные девелоперами, конечно, хороши тем, что знают, как проложены сети и коммуникации. Но такие УК не всегда квалифицированно исполняют обязанности и совсем недешево за это берут. Профессиональные компании могут предложить более низкие цены за счет оптимизации процессов. Скажем, если застройщик построил всего один поселок, для его обслуживания ему придется держать полный штат специалистов. Профессиональная УК тоже содержит полный штат, но они обслуживают сразу несколько поселков — это дешевле», — объясняет эксперт.

Таким образом, прежде чем решаться на покупку таунхауса, стоит как следует разобраться во всех нюансах владения им. И особенно в тех, которые могут сильно «бить по кошельку».

 

Источник: Дом.Лента.ру

Мнение: как изменился рынок вторичного жилья с начала кризиса

 

Если рассматривать среднюю стоимость покупаемого объекта, то она фактически не изменилась, составив порядка 9,5 млн руб. в августе этого года, в то время как в прошлом году доходила до 9,7 млн руб. При этом средняя сумма кредитных средств на вторичном рынке Москвы в августе 2015-го достигла примерно 47%.

 

Если оглянуться на 2014 год, картина будет примерно такой же — в прошлом году доля кредитных средств в Москве составлял порядка 51% от стоимости покупки. Это говорит о существенном количестве альтернативных сделок, на долю которых приходится в среднем 50% от всех сделок на вторичном рынке Московского региона. Нет существенных изменений и в сроках экспозиции. Качественные объекты, выставленные по адекватной рыночной цене, в разумные сроки находят своих покупателей. Если сравнить средние сроки экспозиции проданных объектов вторичного рынка в этом году и прошлом, то мы увидим, что они не только не возросли, а в некоторых месяцах даже снизились.

 

Средние сроки экспозиции квартир на вторичном рынке жилья Москвы.

 

ДАТА

СРЕДНИЕ СРОКИ ЭКСПОЗИЦИИ В ДНЯХ

Июнь 2014

145

Июль 2014

146

Август 2014

128

Июнь 2015

143

Июль 2015

99

Август 2015

130

Данные по сделкам «Миэль-Сеть офисов недвижимости» на вторичном рынке

 

А вот рынок ипотечного кредитования действительно переживал с конца прошлого года серьезные изменения, ознаменовавшиеся резким и значительным ростом ипотечных ставок и ужесточением требований к заемщикам. И только в апреле мы увидели позитивные сдвиги. Сначала благодаря поддержке государства лицом к заемщикам повернулась ипотека на первичном рынке, и только совсем недавно мало-помалу мы стали отмечать небольшие позитивные моменты на рынке вторичной недвижимости. Например, начала снижаться ипотечная ставка. Если еще в мае некоторые банки декларировали минимальную ставку 14,5% годовых, и такие еще надо было поискать, то сегодня эта цифра куда ниже. Так, Сбербанк сегодня предлагает ипотечные кредиты от 12,5% годовых, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию объявляет ставки от 13%, ВТБ 24 — от 14%. И если еще в июне и июле мы видели сделки, которые проводились со ставкой 17–18%, то в августе максимальная процентная ставка по сделкам, проведенным в «Миэль-Сеть офисов недвижимости» на вторичном рынке, составляла 15,8%. То есть ставки несколько снизились, хотя они по-прежнему выше, нежели годом ранее, когда 15% для многих покупателей было абсолютным психологическим барьером. Кроме того, свой позитивный вклад может внести и новая программа субсидирования вторичного жилья, запланированная Минстроем. Несмотря на то что эту программу планируется распространить только на ту «вторичку», которую человек продает, чтобы приобрести новостройку, программа будет востребована, так как сейчас подобные сделки по схеме трейд-ин, по оценкам компании «Миэль-Новостройки», составляют не менее 15–20% от всех сделок на рынке первичной недвижимости.

 

Кроме того, сокращается и максимальный срок кредитования. Несмотря на то что банки предлагают ипотеку и на 20, и на 30 лет, все меньше желающих брать кредиты на столь длительный срок, и на сегодняшний день максимальное количество ипотечных займов, по данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», берется на срок 10–15 лет. На рынке новостроек ситуация аналогичная.

 

Конечно, оценивая рынок недвижимости и его изменения, вызванные общими кризисными явлениями в экономике и резкими колебаниями курсов иностранных валют, мы видим, что несмотря ни на что ипотека на вторичном рынке по-прежнему удовольствие дорогое, но тем не менее востребованное. Это подтверждает и статистика сделок, проведенных в «Миэль-Сеть офисов недвижимости» (доля сделок с привлечением заемных средств доходит уже почти до 30% по итогам августа), и статистика Росреестра, по которой доля ипотечных сделок на рынке недвижимости составляет почти 35%.

 

Оксана Вражнова специально для «РБК-Недвижимости»

Ирина Игнатьева: популярность малоэтажек растет

 

В последние годы на российском рынке недвижимости резко возросла популярность малоэтажного жилья. Все большее количество покупателей хотят жить в невысоких домах и в небольших квартирах. О настоящем и будущем этого сегмента рынка "Вести.Недвижимость" рассказала директор по маркетингу и реализации компании "КомСтрин" Ирина Игнатьева.

 

— Что сейчас происходит на российском рынке недвижимости в сегменте малоэтажного строительства?

— По числу малоэтажных проектов Подмосковье сегодня на первом месте в России. С 2011 года доля малоэтажного жилья на рынке Московской области увеличилась в три раза. В настоящее время Подмосковье насчитывается порядка 137 малоэтажных проектов в радиусе до 40 километров от МКАД, не превышающих 5 этажей и находящихся в активной стадии строительства и реализации. Но малоэтажное строительство по-прежнему уступает по объемам строительства многоэтажной застройке. Доля малоэтажных проектов составляет четверть от общего объема строительства жилья. С начала 2015 года количество малоэтажных проектов увеличилось не более, чем на 14 процентов.

 

— Насколько сильно на малоэтажном строительстве рынка сказался экономический кризис?

— Увеличилось число малоэтажных проектов эконом-класса. Если до кризиса большую часть составляли проекты комфорт-класса, то сейчас основной сегмент — это комфорт и эконом, что составляет 70 процентов от общего числа малоэтажных проектов. Кризис существенно повлиял на себестоимость строительства. И каких-либо значительных резервов по снижению себестоимости уже нет. Для проектов комплексного освоения территорий себестоимость строительства непосредственно коробки здания и внутренней инженерии варьируется от 20 до 30 тысяч рублей за квадратный метр продаваемой площади в зависимости от этажности. Чем ниже, тем дороже. Сети внешние и внутренние составляют еще до 10000 рублей за квадрат, примерно столько же — затраты на социальную инфраструктуру. В районе 5000 рублей за квадратный метр могут составлять издержки на привлечение заемного финансирования и покупку земли. Позиции региональных властей по затратам на социальную и инженерную инфраструктуру сегодня зависят от среднего уровня цен. В регионах власти берут на себя затраты на строительство ДДУ и школ, понимая, что экономика девелопера не выдержит этих затрат. А в отдельных регионах власти берут на себя и затраты на инженерную инфраструктуру.

— Что сейчас происходит с ценами в этом сегменте — они повышаются, понижаются или в целом остаются без изменений?

— Средняя стоимость квадратного метра новостроек в Московской области равна 81000 рублей за квадратный метр. Самые высокие цены отмечены в Реутове, Красногорске, Химках, Котельниках и Одинцово. Например, в малоэтажном жилом комплексе "Митино-Дальнее" средняя стоимость квадратного метра составляет 69500 рублей. С начала года роста цен на жилье не наблюдалось.

 

 

— Можно более подробно остановиться на спросе на малоэтажные дома?

— За последние пять лет спрос на Подмосковные новостройки вырос в несколько раз. В 2014 году было зарегистрировано более 113 тысяч ДДУ, что на 27 процентов превышает аналогичный показатель прошлого года.

 

— Кто сейчас в основном приобретает себе жилье в малоэтажной недвижимости?

— Малоэтажные проекты наиболее интересны для проживания, а доля инвестиционных покупок не превышает 10 процентов. Основная доля потребителей — это семейные пары с детьми, для которых важно экологическое окружение, низкая плотность застройки, комфортная среда для развития детей. Также большую долю составляют молодые семьи, для которых это является первым, стартовым жильем. Основным фактором в эконом сегменте является цена, а месторасположение уходит на второй план.

 

 

 

— Правда ли, что сейчас намного больше спрос на квартиры небольших метражей, а большие площади продаются с огромным трудом?

— В последнее время застройщики ориентируются на сокращение жилой площади в своих проектах. Сегодня на рынке недвижимости, в том числе в малоэтажных проектах, можно найти квартиры общей площадью от 20 квадратных метров. При этом наметилась тенденция продавать квартиры с недорогим ремонтом практически по себестоимости ремонта. Эта практика уже давно распространена в Европе — можно купить квартиру и сразу въехать.

 

 

 

— Каков прогноз на ближайшее будущее российского рынка малоэтажного жилья?

— Из-за неблагоприятной экономической ситуации возможно сокращение объемов строительства малоэтажного жилья, этот формат недвижимости требует больших инвестиций. Дальнейшая динамика роста цен будет зависеть от общего вектора финансово-экономического развития в стране и роста платежеспособности населения. Спрос на жилую недвижимость, в том числе и на малоэтажные проекты, в следующем году может сократиться на 15 процентов. Также нужно отметить, что политика доступности жилья входит в противоречие с политикой повышения качества этого жилья — увеличение норм по парковкам, детским садам и школам. К примеру, недавние инициативы по повышению норм по детским садам и школам приведут, по нашим расчетам, к росту себестоимости примерно на 3000 рублей за квадратный метр.

Другие меры могут быть направлены на снижение процентов по ипотеке, налоговые послабления. Формально у нас подобные инструменты поддержки работают: налоговые вычеты на покупку первой квартиры, использование материнского капитала для оплаты ипотечного взноса, но статистический эффект от этих мер очень мал. Наиболее эффективная мера по обеспечению доступности жилья — программа льготной ипотеки. Но эта мера была запущена только в рамках антикризисного плана по поддержке спроса. До этого задача по повышению доступности жилья была реализована исключительно в отношении двух узких социальных сегментов. Это ветераны Великой Отечественной войны, которым по стране было предоставлено около 40000 квартир. И это военнослужащие, для обеспечения которых жильем были придуманы и запущены действенные механизмы государственной поддержки. Все остальные категории — бюджетники, молодые и многодетные семьи — не получили помощи на федеральном уровне или получили ее в статистически незначимом размере. Одновременно имеет смысл использовать как меры по стимулированию спроса, так и меры по ограничению цен.

 

Источник: Вести-Недвижимость

Германия: стабильность на фоне хаоса

 

По данным опроса Ассоциации иностранных инвесторов в недвижимость (AFIRE), рынок недвижимости Германии занимает второе место после США с точки зрения стабильности и надежности, благодаря чему в 2015 году объем инвестиций в Германию может стать рекордным и займёт третье место вслед за США и Канадой.

 

Эксперты рассказали, что уже в течение целого ряда лет покупатели из разных стран стремятся разместить свои капиталы во всех сегментах немецкой недвижимости. У частных инвесторов наибольшим спросом пользуются крупные города – Мюнхен, Франкфурт, Берлин и Гамбург, где с 2007 года численность населения выросла на 330 тыс. человек в значительной степени за счет притока иммигрантов. Впрочем, покупателей инвестиционной недвижимости в немецких мегаполисах тоже хватает – по данным JLL, доля иностранных инвесторов на рынке Германии с 2009 года выросла примерно с 10 % до 50 %.

В результате объем инвестиций в жилой сектор непрерывно увеличивается с 2010 года. При этом годовой пик пришелся на 2013 год, когда было вложено около 16 млрд евро. Однако, совершенно очевидно, что в этом году рекорд будет побит, поскольку только в первом квартале 2015 в жилую недвижимость Германии было вложено 10,9 млрд евро, что составляет около 80% инвестиций за весь 2014 год.

 

Ценовой скачок

Востребованность жилья стимулирует и рост цен. По данным Knight Frank, за последние пять лет жилье в Германии подорожало на 25,8 %. Причем, как рассказали в компании, стоимость квартир увеличивалась быстрее, нежели цены на дома и коттеджи, при этом вторичный рынок демонстрировал более высокие темпы роста, чем объекты нового строительства.

Например, с мая 2014 по май 2015 года цены на квартиры на вторичном рынке Берлина подскочили на 17,3 %, жилье же в новостройках подорожало всего лишь на 6,6 %. Самые дорогие квартиры продаются в Гамбурге, где цены достигают 10,5 тыс. евро за кв. м на первичном рынке жилья и 12,5 тыс. евро за кв.м на вторичке. Следом идут Штутгарт (10 тыс. евро за «квадрат» на объектах нового строительства) и Мюнхен (9 тыс. евро за кв. м в новостройках). Самые низкие цены предлагает вторичный рынок Ганновера, Кельна и Эссена, где квартиры можно купить по стоимости от 500 до 800 евро за «квадрат», однако инвесторы упорно продолжают отдавать предпочтение городам так называемой «большой семерки» - Берлину, Гамбургу, Дюссельдорфу, Кёльну, Мюнхену, Франкфурту-на-Майне и Штутгарту, которые неизменно демонстрируют высокие цены. «В крупных административных и туристических городах Германии недвижимость дороже для приобретения, но и ликвидность ее в разы выше, чем в менее популярных локациях страны, - объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Kalinka Group Виктория Комарницкая. - В зависимости от статуса и расположения объекта инвестор может рассчитывать на 5-12% годовой доходности отсдачи его в аренду. С учетом того, что не менее 55% жителей Германии практикуют аренду, а не покупку жилья, востребованность его практически гарантирована».

Кстати, генеральный директор управляющей компании ООО «Москва-Сити Капитал» Роман Котов добавляет, что основной доход инвесторам в Германии приносит именно управление недвижимостью и сдача ее в аренду, и в этом направлении Германия далеко впереди России. «Фактически вся Германия делится на две категории людей: инвесторов и арендаторов, поэтому в этой стране очень развита сфера доходных домов и апарт-отелей, и на рынке очень много разнообразных предложений по инвестициям в эту сферу», - считает эксперт.

Что касается арендных ставок, то за последние пару лет они также демонстрируют положительную динамику. Как рассказал управляющий инвестициями в недвижимость компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс, рост арендной платы в 2015 году зафиксировали практически все крупные города Германии. Так, в Гамбурге арендная плата выросла с 13 евро в 2013 году до 13,5 евро за кв. м. в 2015 году, в Мюнхене – с 14 до 15 евро, во Франкфурте-на-Майне с 12,8 до 13,3 евро, в Дюссельдорфе – с 12 до 12,5 евро и в Кельне с 11,2 до 11,6 евро за квадратный метр.

 

Благоприятные условия

Стабильный рост цен стимулирует инвестиции с целью дальнейшей перепродажи. «Постоянный приток местных и зарубежных инвесторов позволяет собственникам, при необходимости, продать недвижимые активы с хорошей выгодой, так как ежегодный рост стоимости недвижимости в Германии составляет в среднем 3-5%», - объясняет Виктория Комарницкая.

Существенную роль в привлечении инвесторов на рынок немецкой недвижимости играют и банки Германии, которые ведут на редкость гуманную политику по отношению к своим клиентам. По словам Виктории Комарницкой, доступность ипотечного кредитования, в том числе и для иностранных граждан, позволяет приобретать недвижимость на выгодных условиях. Займ предоставляется на срок до 35 лет, ставка по кредиту составляет 2-4%, размер собственных средств заемщика – не менее 40% от стоимости объекта.

 
Источник: АСН-инфо

 

Цены на дорогие коттеджи в Подмосковье достигли пятилетнего минимума

 

Средняя стоимость реальных сделок с дорогими коттеджами в Подмосковье за пять лет сократилась до $1,3 млн. Это на 41% меньше, чем в 2011 году, следует из материалов исследования риелторской компании Point Estate.

Снижение долларовых цен на загородную «элитку», по данным компании, началось в 2012-м — средняя стоимость сделки была зафиксирована на уровне $2 млн. Далее в 2013 году она составила $1,8 млн, в 2014-м опустилась до 1,4 млн.

 

Такая динамика не соответствует поведению спроса. Всплеск активности пришелся как раз на период падения цен. «В 2012–2013 годы объем сделок достигал 320–380 в год. В 2014 году было реализовано 320 лотов. За первое полугодие 2015 года продано 200 элитных загородных объектов», — говорится в материалах Point Estate.

 

 

Ситуация объясняется обесцениванием российской национальной валюты и, как следствие, уходом значительной части рынка в рублевую зону, говорит генеральный директор Point Estate Тимур Сайфутдинов. В рублях средний бюджет покупки элитного коттеджа в Подмосковье, по его словам, за пять лет вырос на 26% —76 млн руб. в 2015 году против 60 млн руб. в 2010-м.

 

«В высоких бюджетах загородного рынка большинство сделок проходит именно в рублевых проектах», — подтверждает руководитель отдела анализа и мониторинга рынка риелторского агентства IntermarkSavills Анатолий Довгань. Не менее 75% объектов премиальных коттеджей, по данным IntermarkSavills, сейчас предлагается в рублях, тогда как в прошлом году весь сегмент был привязан к долларам США.
 

При этом в своих прайс-листах застройщики продолжают указывать цены в иностранной валюте. «Лишь в семи коттеджных элитных поселках из 26, находящихся сейчас в продаже (это 27%), прайсовые цены номинируются в рублях», — рассказал «РБК-Недвижимости» руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований агентства элитной недвижимости Welhome Андрей Хитров.

 

Средняя цена 1 кв. м элитного домовладения на рынке Подмосковья на начало сентября 2015 года, по данным Welhome, составила $4142. По итогам второго квартала она была на уровне $4294. «На фоне финансового кризиса и за счет проводимых застройщиками акций и скидок (летом в некоторых случаях они доходили до 75%) покупательский спрос в последние восемь месяцев сместился на ценовую категорию от $700 тыс. за объект», — говорит Андрей Хитров.

 

Сейчас покупатели на рынке элитной загородной недвижимости ведут себя пассивно. Хотя причиной, в отличие от бюджетных сегментов, является не снижение платежеспособности, а иные мотивы. «Платежеспособность покупателей либо осталась на прежнем уровне, либо — в случае хранения денег в твердой валюте — увеличилась в два раза относительно рублевых цен. Для клиентов в дорогих сегментах жилья основным аргументом за или против является ответ на вопрос, выгодна покупка в текущий момент или нет. А когда российский рубль слабеет, получается, что практически каждый день наши потенциальные покупатели, располагающие денежными средствами в твердой валюте, получают существенный пассивный доход», — объясняет Анатолий Довгань. При этом, по его словам, у состоятельных людей нет острой необходимости в покупке недвижимости. Поэтому перевод свободных денежных средств в квадратные метры они осуществляют с большой осторожностью. Владельцы долларовых сбережений, по мнению Андрея Хитрова, сейчас формируют отложенный спрос, который может реализоваться в конце 2015 года.

 

На данный момент, как говорит Хитров, спрос поддерживается за счет продажи полностью построенных домовладений и таунхаусов без отделки, на которые продавцы дают дисконт не менее 30%. Однако спрос на дорогие долларовые предложения в сегменте дорогостоящей элитной недвижимости существует. К примеру, в коттеджном поселке Жуковка XXI был недавно продан дом за $12,5 млн, сказал менеджер Welhome.

 

Владимир Миронов

 

Источник: РБК-Недвижимость

Владимир Рыбаков: к докризисному уровню пока не придем

 

Непростая геополитическая ситуация, сложное экономическое положение в стране, заметное ослабление курса рубля, отток иностранных инвестиций — все это неизбежно оказало сильное влияние на российской рынок коммерческой недвижимости. Какие тенденции на рынке можно выявить сегодня и что ожидать в будущем? На эти и другие вопросы портала "Вести.Недвижимость" ответил глава представительства инвестиционной компании AYONA IP Владимир Рыбаков.

 

— Что сейчас происходит на российском рынке коммерческой недвижимости?

— Я бы выделил несколько основных трендов. Во-первых, коррекция ставок в сторону уменьшения, которая сформировалась под влиянием известных экономических событий и роста объема новых площадей за последние 1-1,5 года. В долларовом выражении арендные ставки упали на 30-40 процентов, при этом уровень вакантных предложений превысил 20 процентов. Во-вторых, фиксация курса доллара, либо введение валютного коридора на согласованный сторонами период. Многие договоры в бизнес-центрах класса "А" (не говоря уже про класс "В") так или иначе перешли в рублевую зону. В-третьих - снижение объема ввода новых объектов в эксплуатацию под  влиянием заметного падения спроса и изменения ставок аренды. Полагаю, что уже в 2016 году ввод объема нового предложения будет более чем в два раза ниже аналогичного периода этого года. Также стоит отметить, что в условиях конкурентного рынка значительно вырос объем предложений новых офисов с уже выполненной отделкой, поскольку арендаторы крайне неохотно рассматривают помещения в состоянии shell & core. Даже существенные арендные каникулы, компенсация по отделке и другие преференции, которые предоставляют владельцы пока слабо влияют на спрос. 

 

— Насколько вообще глубок кризис отечественного рынка недвижимости?

— Достигли ли мы "дна" рынка? Думаю, что мы близки к этому. Полагаю, что к концу этого года арендные ставки должны стабилизироваться. Говорить о некотором росте ставок в качественных объектах мы сможем не раньше второй половины 2016 года при условии относительной стабилизации общей экономической ситуации в стране. Дальнейшее изменение ставок аренды будет определяться макроэкономической ситуацией, волатильностью курса национальной валюты и уровнем вакантности на рынке.

 

— Могут ли трудности на рынке коммерческой недвижимости повлиять на темпы строительства новых бизнес-центров?

— Эти трудности уже повлияли на темпы строительства. Увеличились стоимость и сроки реализации проектов, в текущих условиях они становятся просто нерентабельными. Похожая ситуация наблюдалась и во время кризиса 2008-2009 гг.  В связи с переносом сроков окончания строительства объем введенных в эксплуатацию офисных площадей в 2015 году, по нашим данным, снизится на 30 процентов.

 

— Некоторые эксперты предрекают, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости может прийти к докризисному уровню до весны 2016 года. Оправданы ли такие прогнозы?

— Мы не видим никаких предпосылок для этого. Как уже говорилось выше, есть основания надеяться, что ставки аренды могут стабилизироваться до конца 2015 года. Если не будет серьезных экономических потрясений и прочих форс-мажоров, можно ожидать их умеренный рост  в качественных объектах во второй половине 2016 года. Но прогнозировать возврат к докризисным значениям сейчас практически нереально.

 

Источник: Вести-Недвижимость

Доступное жилье: сколько лет нужно средней семье копить на покупку квартиры

 

Количество российских семей, которые имеют материальный потенциал для приобретения жилья, в том числе при помощи кредитных ресурсов, по данным Министерства строительства и ЖКХ России, за десять лет повысилось втрое — сейчас их доля равна 27,5%. Об этом в ходе панельной дискуссии «Доступное жилье в доступном формате. Технологии реализации» в рамках международного инвестиционного форума PROESTATE заявил замглавы Минстроя Олег Бетин.

 

В планах государства — довести этот показатель к 2030 году до 60%. Однако Олег Бетин уточнил, что текущий кризис может нарушить данные планы, хотя ниже 27% коэффициент доступности жилья, по его словам, не опустится. «Спрогнозировать сейчас, как будет меняться коэффициент доступности, крайне трудно, — заметил замминистра. — Спрос упал на 40% на фоне неснижающихся показателей ввода. В прошлом году было построено 84 млн кв. м жилья, в этом планируется не менее 70. Нам очень важно решить вопрос, как сбалансировать объемы строительства и покупательскую активность».

 

В России существует официальный коэффициент доступности жилья (регламентируется ФЦП «Жилище»), который показывает, за сколько лет семья со средним доходом сможет накопить на покупку квартиры, если все свои средства направит только на приобретение жилья. Коэффициент рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Сейчас, как напомнил Олег Бетин, норма по этому показателю составляет четыре года.

 

Если следовать общемировым стандартам, то в России, по словам председателя правления группы компаний «Миэль» Оксаны Вражновой, вообще нет доступного жилья. В большинстве стран мира, как говорит риелтор, жилье считается доступным, если годового дохода среднего домохозяйства хватает на то, чтобы накопить на квартиру площадью 110 кв. м [то есть вдвое больше наших норм] за три года. Если на накопление требуется больше времени, то о доступности говорить не принято. «Это общепризнанная мировая практика», — подчеркнула на дискуссии PROESTATE Оксана Вражнова.

Если исходить из официальной российской методики, то, по ее подсчетам, средней российской семье придется откладывать на среднюю квартиру 100% доходов в течение пяти лет (в некоторых регионах — восемь-девять лет). А если в этой методике учитывать затраты на проживание, то срок растянется на десять лет и более. «При этом вся семья должна будет сидеть на хлебе и воде», — отметила Оксана Вражнова. «Нужно также учесть стоимость ипотечного кредита, которая приводит к увеличению цены квартиры как минимум вдвое. То есть, соответственно, меняется и показатель доступности жилья», — добавил генеральный директор инвестиционно-строительной компании «КомСтрин» Дмитрий Сотников.

 

Доступность квартир в Москве оценили летом этого года аналитики инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet. Они подсчитали, что при средней стоимости однокомнатной квартиры в московской новостройке, расположенной в пределах МКАД — 6,1 млн руб., — семье, где оба взрослых получают среднестатистическую московскую зарплату (около 66 тыс.) и не имеют иных источников доходов, на покупку «однушки» придется копить 8 лет и 7 месяцев. Срок накопления на двухкомнатную квартиру в московской новостройке (9,4 млн руб.) составляет 13 лет и 2 месяца.

 

Владимир Миронов

 

Источник: РБК-Недвижимость

От США до Белоруссии: как государство регулирует работу риелторов

 
Российских риелторов ждут изменения в их работе. Государство планирует начать регулировать деятельность агентств недвижимости и частных маклеров. Это стало понятно после заявления президента России весной 2015 года. Риелторская деятельность, по словам Владимира Путина, требует более жесткого регулирования. О том, как регулируется работа риелторов и брокеров за рубежом, в авторской колонке рассказывает управляющий партнер российско-британского агентства недвижимости IntermarkSavills Дмитрий Халин. 
 

Дмитрий ХалинДолжно ли государство регулировать риелторскую деятельность? В международном масштабе все больше стран отвечают на этот вопрос утвердительно. Даже наши ближайшие соседи по СНГ — Белоруссия и Узбекистан — уже приняли специальные нормативные акты по данному вопросу. В дальнем экономически развитом зарубежье базовые законы об агентах недвижимости действуют с 70–80-х годов прошлого века.

Риелторская деятельность регулируется государством более чем в 100 странах мира. Почему России до сих пор нет в этом списке? Думаю, долгое время государству ничего не надо было от риелторов, их же такая ситуация вполне устраивала.

 

Сегодня положение дел меняется. Стране нужны налоги, а значит, надо выводить из тени доселе непрозрачные отрасли экономики, в том числе и рынок жилья. В масштабах России его ежегодный оборот может быть оценен примерно в 10 трлн руб., значительная часть которых — никем не учтенные наличные средства.

 

С вводом законодательного регулирования деятельности риелторов государство элегантно убьет двух зайцев. С одной стороны, повысится качество услуг риелторов и их ответственность перед клиентами, с другой — прозрачность рынка, что создаст предпосылки для роста налогооблагаемой базы в сфере оборота недвижимого имущества.

 

 

 

Зарубежная практика регулирования деятельности риелторов сводится к двум основным подходам.

Государственное лицензирование деятельности. Лицензироваться могут специалисты (физические лица) либо компании. В ряде стран лицензируются как специалисты, так и компании. Лицензирование риелторов имеет место, например, в США (лицензирование специалистов, которое проводится на уровне штата), похожая система действует во Франции, Германии, Канаде. Двухуровневая система лицензирования сложилась и успешно работает в Сингапуре. Также государственные лицензии получают риелторы в Японии, Австралии, ОАЭ, Бразилии, на Филиппинах. Кстати, по этому пути пошли и упомянутые выше Белоруссия и Узбекистан.

 

Лицензия может выдаваться как непосредственно органом государственной власти (как правило, министерством юстиции), так и созданной при этом органе профессиональной организацией, подконтрольной государству, которая работает на условиях самофинансирования.

 

Деятельность риелторов не лицензируется, но регулируется соответствующими национальными законами о риелторской деятельности, а также нормативными актами о защите прав потребителей и законами о рекламе. Отсутствие лицензирования отнюдь не является более мягкой и лояльной к нарушителям законодательства формой регулирования деятельности риелторов. Ответственность за нарушение законодательства — огромные штрафы, временная либо полная приостановка деятельности компании, а нередко — суровая уголовная ответственность.

 

На территории Евросоюза уже около десяти лет действуют директивы Европарламента и Совета Европы:

  • Директива о недопустимости недобросовестных действий компаний в отношении потребителя 2005/29/ЕК;
  • Директива о вводящей в заблуждение и сравнительной рекламе 2006/114/ЕК.

Многие положения этих документов имеют прямое отношение к деятельности агентств недвижимости. Директивы предписывают государствам — членам Евросоюза унифицировать национальное законодательство в данной области и привести его в соответствие с нормативными документами. Это уже было реализовано в большинстве стран.

 

Помимо общеевропейских норм, в ряде европейских стран действуют дополнительные акты, непосредственно касающиеся деятельности риелторов. При этом прямого государственного лицензирования для агентов не предусмотрено. Такова, например, практика Великобритании, Австрии, Нидерландов, Бельгии, Испании. Как правило, от агентства требуется заявить в муниципалитет о начале риелторской практики, а также зарегистрироваться в одной из национальных систем по защите прав потребителей, где будут рассматриваться споры в случае их возникновения. Также требуется регистрация в министерстве по налогам и сборам в рамках законодательства о противодействии легализации преступных доходов.

 

Актуальность регулирования риелторской деятельности для России обусловлена как масштабами государства, так и социальной значимостью:

  • ежегодно в РФ совершается около 4 млн сделок купли-продажи жилья;
  • около 8% квартир из состава жилого фонда РФ сдается в аренду (большая часть по краткосрочным договорам — до одного года), то есть ежегодное количество сделок коммерческого найма жилых помещений достигает 5 млн;
  • в крупных городах от 60 до 80% сделок купли-продажи и аренды жилья совершается при участии риелторов.

Таким образом, клиентами риелторов в РФ ежегодно становятся не менее 5–6 млн россиян. При этом количество зарегистрированных мошенничеств в сфере недвижимости составляет от 8,5 до 11 тыс. ежегодно. Заметим, что в эту статистику не входят более тяжкие уголовные преступления, сопряженные с незаконным завладением жилыми помещениями. Не входят сюда и десятки тысяч мелких жульничеств, которые не доходят ни до полиции, ни до суда.

 

При этом риелторской деятельностью, связанной с куплей-продажей и арендой жилья, в РФ занимаются не менее 20 тыс. компаний. Кроме того, данные услуги в частном порядке оказывают 200–250 тыс. физических лиц. Общее число специалистов, занятых в отрасли официально и неофициально, достигает 0,5 млн человек.

По какому пути регулирования деятельности риелторов пойти России? Формальное государственное лицензирование этих услуг у нас уже было — не прижилось. Думаю, надо идти по двум направлениям. Первое: учить и сертифицировать специалистов, в том числе с учетом региональной специфики — для этого потребуются саморегулируемые организации (СРО) и специализированные учебные центры. Второе: установить законодательные рамки и регламенты для работы риелторских компаний с конкретными правами, обязанностями и ответственностью перед потребителями.

 

Дмитрий Халин специально для «РБК-Недвижимости»

 

<< На предыдущую| страница 11 из 40 |На следующую >>
X
Заполните заявку
Пожалуйста, заполняйте данную анкету, только если Вы собираетесь стать участником (экспонентом) выставки. Для посетителей регистрация доступна по ссылке
X
Заполните заявку
X
Заполните заявку
X
Заполните заявку

Яндекс.Метрика